Виды жилищных правоотношений

Содержание

Что такое жилищные правоотношения?

Жилищные правоотношения — любые отношения граждан, возникающие по поводу жилых помещений.

Жилищный кодекс определяет жилищные правоотношения как любые отношения граждан, возникающие по поводу жилых помещений.

В эту группу входят такие понятия, как владение или аренда жилья, предоставление жилища нуждающимся, а также любые операции с жилыми помещениями – покупка, продажа, обслуживание.

Все эти отношения регулируются Жилищным кодексом, который устанавливает порядок вступления в подобные отношения, правила, которые необходимо соблюдать их участникам, а также способы разрешения спорных вопросов.

Структура

Структурой правоотношений называют взаимодействие их трех основных элементов – объекта, субъекта и содержания. Об объектах и субъектах речь пойдет ниже. Содержание жилищных правоотношений очень многогранно. В эту категорию входят права и обязанности людей и организаций, которые вступают или задействуются в операциях с жильем.

Если говорить менее сухим языком, то содержание правоотношений с жильем – это то, что должны делать собственники, квартиросъемщики, хозяева квартир, управляющая компания и государство, и на что они имеют право.

Их объекты и субъекты

Объект отношений – это предмет, из-за которого они возникают. В данном случае объект – жилое помещение (квартира, комната, частный дом). Отношения по поводу нежилых помещений (хозяйственных построек, промышленных зданий и т.д.), земельных участков и другой недвижимости регулируются другими аспектами права.

Жилое помещение отличается от нежилого тем, что оборудовано всем необходимым для круглогодичного проживания людей. Т.е. жилое помещение всегда капитальной постройки, в нем есть отопление, вода и канализация, электричество. Такие помещения учитываются в реестре жилого фонда.

Субъекты – это люди и организации, которые вступают в правоотношения. В данном случае это могут быть физические лица (отдельные люди), предприятия и организации, являющиеся собственниками квартир, городские власти, управляющие компании и государство.

Участники

Практически все люди являются участниками жилищных правоотношений.

Физическое лицо становится участником жилищных правоотношений в следующих случаях:

  • Владеет жильем (собственник);
  • Сдает жилье (арендодатель);
  • Снимает жилье (квартиросъемщик);
  • Прописан в жилье;
  • Проживает в жилье;
  • Продает или покупает жилье.

Т.е. любой человек за редким исключением является участником правовых отношений с жильем.

Другие участники:

  • Управляющая компания (обеспечивает содержание жилого помещения и взаимодействие с поставщиками ресурсов);
  • Предприятия, обеспечивающие сотрудников служебным жильем;
  • Местные власти, имеющие в своем распоряжении часть жилого фонда;
  • Государство.

Какие они бывают?

К жилищным правоотношениям относятся следующие состояния и операции:

  1. Владение (собственником может быть гражданин, организация, органы местной власти, государство);
  2. Прописка и проживание (для этого не обязательно быть владельцем жилья, а собственник не обязательно живет в своей квартире);
  3. Купля-продажа (только для квартир в частной собственности);
  4. Аренда и найм;
  5. Обслуживание жилья.

Все они регулируются Жилищным кодексом РФ.

Виды

Жилищные правоотношения делятся на равноправные и организационные.

Все виды жилищных правоотношений делятся на равноправные и организационные.

Равноправные предполагают взаимодействие участников, равных по правому статусу, чаще всего это отношения между частными лицами, реже – операции, совершаемые предприятиями (например, передача служебного жилья из фонда одно организации в другую).

Организационные отношения основаны на власти и подчинении. Такие отношения возникают, если собственником жилья является организация или органы местной власти, а также это любые правоотношения, в которые включено государство.

Подвиды

Равноправные отношения подразделяются на имущественные и неимущественные. Большинство из них относится именно к первой категории – это операции с недвижимостью, отношения арендодателя и квартиросъемщика, собственника и любого из прописанных в жилье, отношения между собственниками, если их несколько.

Личные неимущественные отношения не связаны с правом собственности или проживания в помещении. К ним могут относиться личные отношения людей, прописанных в жилье, соседей по коммунальной квартире. Такие отношения не регулируются законом и устанавливаются стихийно.

Основания для возникновения

Причины, по которым граждане и организации вступают в жилищные правоотношения, устанавливает ЖК РФ.

Как и любые правоотношения, жилищные взаимодействия должны иметь под собой какую-либо почву для возникновения. ЖК РФ устанавливает следующие причины, по которым граждане и организации вступают в жилищные правоотношения:

  • Договоры и сделки, касающиеся жилья и не противоречащие законам;
  • Законы и акты органов местного самоуправления, устанавливающие право владения или проживания на определенной жилплощади;
  • Решения суда;
  • Приобретение жилья в собственность (покупка в новостройке, приватизация);
  • Членство в жилищных кооперативах;
  • Действия или бездействие других заинтересованных сторон (наследство).

Все эти события являются основаниями для возникновения жилищных отношений только в том случае, если не противоречат закону. В противном случае такие отношения называются неправомерными, и могут быть аннулированы.

Содержанием правоотношений называют права и обязанности их участников. Граждане имеют право владения, проживания и пользования жилыми помещениями в установленном законом порядке, аренды и сдачи в аренду, купли-продажи. Также в некоторых ситуациях предусмотрено право на получение служебного, муниципального или государственного жилья. Из них вытекают право требовать надлежащего обслуживания дома от управляющей компании, требовать положенное по закону улучшение жилищных условий и т.д.

В свою очередь у граждан имеются и обязанности, связанные с жильем. Это обязанность вовремя вносить коммунальные платежи (для собственников) и арендную плату (для квартиросъемщиков), бережно относиться к общему имуществу (в многоквартирных домах или коммунальных квартирах), выполнять условия договора, согласно которому гражданину было предоставлено право проживания (если он имел место).

Права и обязанности организаций и органов власти обычно прописаны в соответствующих договорах и постановлениях, которые необходимо соблюдать всем сторонам.

Жилищные правоотношения

  • НЕКОТОРЫЕ СПОРНЫЕ ВОПРОСЫ ПРЕКРАЩЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ

    Одной из спорных и нерешенных проблем жилищного, так же как и всего гражданского права, является проблема смешения понятий. Так, смешивают такие понятия, как: выселение; прекращение жилищных правоотношений; признание актов, порождающих права на жилье, недействительными; расторжение договора найма. Такое…
    (Современная юридическая наука и практика. Актуальные проблемы. Том 2)

  • В юридической литературе до сих пор не сложилось четкого понимания того, что является объектом жилищных правоотношений. В законодательстве ответ на этот вопрос найти гораздо проще. Согласно ч. 1 ст. 15 ЖК РФ единственным объектом жилищных правоотношений являются жилые помещения. К ним относятся жилые…
    (Жилищное право)
  • Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных ст. 10 ЖК РФ, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных правоотношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают…
    (Жилищное право)
  • Содержание жилищных правоотношений образуют взаимные права и обязанности субъектов (участников) правоотношений. По характеру и объему они различаются в зависимости от правового режима жилого помещения, субъектного состава и вида жилищного правоотношения. Так, в организационных отношениях гражданин, имеющий…
    (Жилищное право)
  • Жилое помещение как предмет жилищных правоотношений

    В результате изучения главы 4 студент должен: • знать понятие жилого помещения, требования, предъявляемые к жилому помещению, виды жилых помещений, понятие общей площади и назначение жилого помещения, правила пользования жилым помещением; • уметь определять соответствие помещения требованиям, предъявляемым…
    (Жилищное право)

  • ИЗМЕНЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ

    Изменение жилищных правоотношений В результате изучения главы 15 студент должен: • знать особенности изменения договора социального найма в связи с изменением объекта соглашения и соответственно количества проживающих по такому договору, особенности изменения жилищных правоотношений при вселении…
    (Жилищное право)

  • Изменение жилищных правоотношений

    В результате изучения главы 15 студент должен: • знать особенности изменения договора социального найма в связи с изменением объекта соглашения и соответственно количества проживающих по такому договору, особенности изменения жилищных правоотношений при вселении и выселении из жилого помещения членов…
    (Жилищное право)

  • Изменение жилищных правоотношений при изменении договора социального найма жилого помещения

    Законодатель устанавливает право нанимателя и (или) членов его семьи изменить договор социального найма (ч. 1 ст. 82 ЖК РФ). В связи с бессрочностью договора социального найма по одному соглашению в разное время могут проживать различные граждане, т.е. состав постоянно проживающих лиц может изменяться….
    (Жилищное право)

  • Изменение жилищных правоотношений при вселении и выселении из жилого помещения членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма

    Порядок вселения граждан в качестве членов семьи нанимателя предусмотрен ст. 70 ЖК РФ. На вселение супруга, детей и родителей необходимо согласия в письменной форме всех членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих. На вселение других граждан в качестве членов семьи нанимателя дополнительно…
    (Жилищное право)

>Антосевич, Галина Сергеевна.

Краткий курс по жилищному праву

  1. Понятие, предмет и метод жилищного права
  2. Место в системе российского законодательства
  3. Субъекты и объекты жилищного права
  4. Система
  5. Становление и развитие российского . Изменение жилищных правоотношений
  6. Принципы .
  7. Взаимодействие с другими отраслями права
  8. Понятие и виды источников
  9. Действие жилищного законодательства во времени, в пространстве и по кругу лиц
  10. Порядок разрешения коллизий между нормативными актами жилищного законодательства
  11. Понятие жилищного фонда и жилищной сферы
  12. Понятие жилых и нежилых помещений. Порядок перевода жилых помещений в нежилые
  13. Классификация . Основания и основные виды классификации.
  14. Частный
  15. Государственный .
  16. Муниципальный
  17. Общественный
  18. , находящийся в коллективной собственности
  19. социального использования
  20. Социальный наем жилых помещений
  21. Коммерческий наем жилых помещений
  22. Понятие жилищного правоотношения. Элементы жилищного правоотношения: субъекты, содержание, предмет (объект)
  23. Юридические факты как основание возникновения, изменения и прекращения правоотношений
  24. Виды жилищных правоотношений.
  25. Право граждан на обеспечение жилыми помещениями из государственного и муниципального жилищных фондов. Основания признания граждан нуждающимися в получении жилого помещения
  26. Жилищные льготы (понятие, виды). Основание и порядок их предоставления в России
  27. Очередность предоставления жилья. Граждане, имеющие право на бесплатное получение жилых помещений социального использования
  28. Норма жилой площади. Право на дополнительную жилую площадь
  29. Излишки жилой площади и их правовой режим.
  30. Понятие договора найма жилого помещения.
  31. Разновидности найма жилого помещения.
  32. Договор найма жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов
  33. Поднаем.
  34. Понятие договора аренды жилых помещений
  35. Приобретение гражданами жилья в частную собственность
  36. Приобретение жилья в порядке наследования. Завещательный отказ (легат)
  37. Договор залога права собственности на квартиру в строящемся доме
  38. Возникновение права собственности на жилье при приватизации занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов.
  39. Понятие приватизации жилищного фонда. Права граждан на приватизацию жилья
  40. Жилые помещения, не подлежащие приватизации или приватизируемые в особом порядке
  41. Особенности приватизации жилья, закрепленного за предприятиями
  42. Понятие жилищных и жилищно-строительных кооперативов как некоммерческих организаций
  43. Понятие служебных жилых помещений, их предназначение. Порядок предоставления служебных жилых помещений и выселения из них
  44. Договор субаренды служебного помещения.
  45. Понятие общежития.
  46. Стороны в жилищных правоотношениях.
  47. Права и обязанности сторон при переводе жилого помещения на другой правовой режим
  48. Сохранение жилой площади за временно отсутствующими гражданами
  49. Пользование жилыми помещениями, принадлежащими юридическим и физическим лицам на праве собственности.
  50. Права и обязанности собственника жилого помещения
  51. Право на завещание жилой площади.
  52. Право общей собственности на недвижимое и иное имущество многоквартирного дома.
  53. Понятие кондоминиума.
  54. Управление многоквартирными домами.
  55. Договор управления многоквартирным домом.
  56. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений
  57. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги
  58. Товарищество собственников жилья.
  59. Обеспечение сохранности жилищного фонда, его содержание и ремонт
  60. Защита жилищных прав граждан.

Содержание жилищных правоотношений

Содержание жилищного правоотношения составляют субъективные жилищные права и неразрывно связанные с ними жилищные обязанности. По характеру и объему они различаются в зависимости от правового режима жилого помещения, субъектного состава и вида жилищного правоотношения. В организационных отношениях гражданин, имеющий право на получение жилой площади из фонда социального использования, приобретает право требования к органам, которые в соответствии с законом ведут учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, вследствие чего они несут обязанность при наличии определенных условий — поставить гражданина на учет по улучшению жилищных условий, вынести решение о предоставлении конкретного жилого помещения. Сходные отношения возникают в связи с вступлением гражданина в жилищно-строительный или жилищный кооператив и получением в нем жилой площади. Особенность подобных правоотношений состоит в том, что одной из их сторон выступает орган, уполномоченный законом способствовать реализации конституционного права гражданина на жилище.

Жилищные имущественные правоотношения возникают с момента выдачи ордера и заключения договора социального найма (или договора об использовании служебного жилого помещения, помещения в общежитии или ином специализированном фонде), в иных случаях — с момента заключения договора найма жилого помещения (договора коммерческого найма, поднайма, о вселении временных жильцов и др.). Жилищно-строительный кооператив (жилищный кооператив) как субъект жилищного права отличается от юридических лиц, наймодателей своим особым правовым положением. Он не является наймодателем кооперативных квартир. Выступая их собственником, он обязан предоставить жилые помещения в пользование только пайщикам и членам их семей. С вынесением решения общего собрания о предоставлении члену ЖСК (ЖК) жилого помещения возникают жилищные имущественные отношения.

Особенность имущественных правоотношений состоит в том, что права и обязанности их (правоотношений) сторон — это в основном права (а значит, и обязанности) по пользованию жилым помещением, направленные на материальный объект — жилое помещение. Вследствие этого права пользователя жилой площади имеют характер вещных прав (наряду с их обязательственными чертами). Поэтому не случайно в законодательстве большее место занимают субъективные права пользователя жилого помещения, а не его обязанности. Комплекс правомочий нанимателя по пользованию и распоряжению жилым помещением, предоставленным ему по договору или иному основанию, иногда именуют правом на жилую площадь, понимая под ним особое право на занимаемое им жилое помещение

В содержание субъективного жилищного права входят по меньшей мере следующие правомочия:

а) правомочия на совершение собственных положительных действий, имеющих юридическое значение;

б) правомочие требовать совершения определенных действий от обязанного лица;

в) правомочия на защиту.

Характерная особенность субъективного права заключается в том, что оно дает некоторый «юридический плюс» для его носителя. Возможность совершения известных действий, возможность что-то требовать от других лиц включает момент усмотрения в выборе вариантов поведения из имеющегося у носителя субъективного права возможностей. Основным средством обеспечения субъективного жилищного права является возложение на другое лицо юридической обязанности. Юридическая обязанность — это предписанная обязанному субъекту мера должного поведения его (обязанного лица).

Жилищное правоотношение называется простым, если в нем одному субъективному праву управомоченного лица противостоит одна обязанность обязанного лица. Например, в организационном правоотношении по учету нуждающихся в жилье гражданин, нуждающийся в жилье, вправе подать заявление с приложением необходимых документов о принятии его на учет нуждающихся в жилом помещении, а орган местного самоуправления обязан (при наличии законных оснований) принять гражданина на учет нуждающихся в жилье. В имущественном жилищном правоотношении как управомоченное, так и обязанное лицо имеют права и обязанности, а порой каждый имеет комплекс прав и обязанностей. Такие правоотношения называются структурно-сложными. Рассмотрим, например, структуру содержания имущественного жилищного правоотношения, вытекающего из договора социального найма жилого помещения. Так, наниматель (управомоченное лицо) имеет следующие права:

1) сдавать жилое помещение в поднаем;

2) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

3) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

4) осуществлять обмен или замену жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Вместе с тем наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) обеспечивать сохранность жилого помещения и не допускать выполнения в нем работ или совершения других действий, приводящих к его порче;

2) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены в ЖК РФ;

3) осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан и соседей;

4) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещения общего пользования в многоквартирном доме, соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, других помещениях общего пользования;

5) проводить текущий ремонт жилого помещения;

6) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

7) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, влияющих на пользование жилым помещением;

8) немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;

9) допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или управомоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;

10) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка;

11) при прекращении права пользования жилым помещением сдать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Наймодатель (обязанное лицо), в свою очередь, обязан:

1) передать нанимателю юридически и физически свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сдаваемое внаем жилое помещение;

3) обеспечить предоставление нанимателю необходимого количества и надлежащего качества коммунальных услуг;

4) осуществлять капитальный ремонт жилого дома.

Наймодатель имеет право:

1) требовать от нанимателя и совместно проживающих с ним членов семьи использовать помещение по его целевому назначению (т.е. использовать помещение для проживания в нем) и в пределах, установленных ЖК РФ;

2) требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

При анализе содержания исследуемого правоотношения нельзя не заметить выступающую на первый план тесную связь и взаимную обусловленность прав и обязанностей контрагентов. Так, в этом правоотношении управомоченное лицо может достигнуть определенного результата не непосредственно, а лишь через выполнение обязанности другим лицом. Вместе с тем взаимная обусловленность прав и обязанностей контрагентов находит свое проявление, прежде всего, в том, что в указанном правоотношении каждый из субъектов имеет к другому право требования и одновременно несет обязанность совершения положительных действий в соответствии с правомочиями другого субъекта. Здесь, следовательно, происходит встречное сочетание субъективных жилищных прав и обязанностей, концентрирующихся вокруг объекта правоотношения. Именно наличие у каждого из субъектов прав и обязанностей позволяет сделать вывод, что рассматриваемое правоотношение относится к структурно-сложным. Содержание характеризуемого правоотношения нередко еще более структурно осложняется. Это осложнение может иметь место тогда, когда управомоченное лицо в одностороннем порядке отказывается от договора, скажем, в связи с необходимостью переезда в другой населенный пункт. Наймодатель (обязанное лицо) обязан принять отказ. При описанной ситуации рассматриваемая правовая связь прекращается.

>Жилищные правоотношения

Понятие и виды жилищных правоотношений

Жилищные правоотношения — это общественные отношения, урегулированные нормами жилищного законодательства. Это общее, родовое понятие, которым охватываются различные виды урегулированных нормами права отношений, возникающих по поводу жилища: владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, предоставления жилых помещений нуждающимися в них, управления и эксплуатации жилищного фонда и т.д.

В результате регулирования нормами жилищного права общественные отношения приобретают правовую форму и становятся жилищными правоотношениями.

В правовой науке выделяют два вида жилищных правоотношений: организационные — построенные на началах власти и подчинения (например, отношения по управлению жилищным фондом, по учету нуждающихся в жилье граждан и распределению жилья), и складывающиеся на началах равенства их участников, которые подразделяются на имущественные (например, правоотношения по пользованию жилыми помещениями) и личные неимущественные отношения (например, вытекающие из факта соседства в коммунальной квартире). Имущественных отношений большинство.

Часть 1 ст. 4 ЖК РФ закрепляет перечень жилищных отношений.

Так, жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:

  1. возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;
  2. пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
  3. пользования общим имуществом собственников помещений;
  4. отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;
  5. учета жилищного фонда;
  6. содержания и ремонта жилых помещений;
  7. переустройства и перепланировки жилых помещений;
  8. управления многоквартирными домами;
  9. создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
  10. предоставления коммунальных услуг;
  11. внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе уплаты взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
  12. формирования и использования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (далее — фонд капитального ремонта);
  13. контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
  14. осуществления государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля;
  15. ограничения повышения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги.

Объект и субъекты жилищных правоотношений

В юридической литературе до сих пор не сложилось четкого понимания того, что является объектом жилищных правоотношений. В законодательстве ответ на этот вопрос найти гораздо проще. Согласно ч. 1 ст. 15 ЖК РФ единственным объектом жилищных правоотношений являются жилые помещения. К ним относятся жилые дома, части жилых домов, части квартир, комнаты.

Жилищное законодательство предъявляет к жилому помещению определенные требования: оно должно быть жилым, т.е. функционально предназначенным для проживания граждан круглогодично.

Это означает, что жилой дом, в котором находится жилое помещение, должен быть строением капитального типа. Так, «времянки», вагончики жилыми помещениями не являются и в состав жилищного фонда не входят.

Субъекты правоотношений — это лица, участвующие в этих правоотношениях.

Субъектами жилищных правоотношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования (ч. 2 ст. 4 ЖК РФ).

Положения ЖК РФ применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено названным кодексом или другим федеральным законом.

Круг субъектов жилищных правоотношений довольно широк и разнообразен:

  • стороны жилищного правоотношения;
  • пользователи жилых помещений, не совпадающие со сторонами обязательств;
  • лица, имеющие самостоятельное право пользования жилыми помещениями;
  • лица, права которых носят зависимый, производный характер, и др.

Основными субъектами жилищных правоотношений выступают их стороны.

Сторонами, например, жилищных организационных правоотношений, с одной стороны, выступают органы, уполномоченные вести учет лиц, нуждающихся жилых помещениях, и распределять жилье, с другой — гражданин, имеющий право на получение жилья в данном жилищном фонде.

В жилищных имущественных правоотношениях в качестве пользователя жилого помещения могут быть только граждане (наниматель, член жилищного или жилищно-строительного кооператива, члены их семей и другие лица, имеющие самостоятельное право пользования жилым помещением; поднаниматели и временные жильцы).

В жилищном праве также используется термин «семья», понимание сущности которого важно при определении таких субъектов, как «член семьи собственника», «член семьи нанимателя». Легального определения семьи не имеется. В жилищном праве «семья» понимается более широко, чем в семейном праве. Это группа лиц, общность людей, основанная на браке, родстве, свойстве или в совместном проживании в одном жилище и ведущая с нанимателем жилого помещения, как правило, совместное хозяйство, под которым понимается наличие общего бюджета, общие расходы по оплате жилища, взаимная забота и т.д.

Однако законодательство построено таким образом, что семья как общность людей самостоятельным субъектом жилищных правоотношений не является.

Основания возникновения жилищных правоотношений

Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных ст. 10 ЖК РФ, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных правоотношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.

В Жилищном кодексе РФ перечислены юридические факты — жизненные обстоятельства, влекущие возникновение жилищных правоотношений. Аналогичные юридические факты влекут также изменение и прекращение жилищных правоотношений.

Юридические факты делятся на два вида: действия (зависят от воли субъектов правоотношений) и события (не зависят от воли правоотношений).

Действия, в свою очередь, делятся на правомерные и неправомерные.

Итак, жилищные права и обязанности возникают из следующих юридических фактов:

  1. из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему. Наиболее распространенными юридическими фактами являются договоры и иные сделки;
  2. из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей. Например, государственная регистрация права на жилое помещение, решение исполнительного органа государственной власти о предоставлении жилого помещения;
  3. из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;
  4. в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;
  5. из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;
  6. вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Юридические факты могут быть объединены в юридический состав.

Это означает, что для возникновения правоотношения необходима совокупность указанных в ст. 10 ЖК РФ юридических фактов.

Например, при переходе права собственности по договору необходимо не только заключение договора в письменной форме, но и соблюдение требования государственной регистрации договора и перехода права собственности.

Содержание жилищных правоотношений

Содержание жилищных правоотношений образуют взаимные права и обязанности субъектов (участников) правоотношений.

По характеру и объему они различаются в зависимости от правового режима жилого помещения, субъектного состава и вида жилищного правоотношения.

Так, в организационных отношениях гражданин, имеющий право на получение жилой площади из фонда социального использования, приобретает право требования к органам, которые в соответствии с законом ведут учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, вследствие чего они несут обязанность при наличии определенных условий: поставить гр-на на учет, вынести решение о предоставлении конкретного жилого помещения и т.д.

Жилищные имущественные правоотношения возникают с момента принятия решения о предоставлении жилого помещения и заключения договора социального либо коммерческого найма, и т.д.

Особенность имущественных правоотношений состоит в том, что права и обязанности сторон в данном правоотношении — это в основном права и обязанности по пользованию жилым помещением, направленные на материальный объект — жилое помещение.

Вследствие этого права пользователя жилой площади имеют характер вещных прав (наряду с их обязательственными чертами). Комплекс правомочий нанимателя по пользованию и распоряжению жилым помещением, предоставленным ему по договору или иному основанию, иногда именуют как «право на жилую площадь», понимая под ним особое право на занимаемое им жилое помещение.

> Объекты жилищных правоотношений

Понятие и правовая характеристика объекта жилищных правоотношений

Под объектом правоотношения обычно понимают то, на что направлено данное правоотношение. Иначе говоря, это материальные и нематериальные блага, в отношении которых возникают права и обязанности.

В ЖК РФ данному вопросу посвящена гл. 2 «Объекты жилищных прав. Жилищный фонд» (ст. 15–21). В указанной главе дается правовая характеристика многих понятий; в их числе – объект жилищных прав, жилое помещение, жилищный фонд и др., касающиеся назначения жилого помещения и пределов его использования. В частности, в ч. 1 ст. 15 ЖК РФ установлено, что объектами жилищных прав являются жилые помещения.

Впервые о жилом помещении как объекте гражданских (жилищных) прав говорилось в ст. 673 ГК РФ (это жилой дом или часть жилого дома, квартира или часть квартиры). В ст. 52 ЖК РСФСР также упоминалось о жилом помещении: «…предметом договора найма может быть лишь изолированное помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат». По сути, в ГК РФ, ЖК РСФСР и ЖК РФ говорится об одном и том же объекте жилищных прав (жилищных правоотношений) – жилом помещении, которое может быть в виде жилого дома, квартиры или их изолированных частей.

Таким образом, как отмечает Ю. К. Толстой, «жилые помещения – это объекты не только жилищных, но и гражданских прав. Жилые помещения могут выступать объектом различных гражданско-правовых сделок. Собственник жилого помещения может отчуждать жилое помещение (например, путем совершения дарения, купли-продажи, мены), сдавать помещение в аренду, закладывать жилое помещение во исполнение определенного обязательства».

Как указывалось выше, в ст. 15 ЖК РФ в качестве объекта жилищных прав признается только жилое помещение. Оно является недвижимым имуществом и, следовательно, подлежит государственной регистрации в установленном порядке (ст. 18 ЖК РФ). Кроме того, оно должно отвечать установленным законодательством требованиям, которые содержатся в соответствующих статьях ЖК РФ. Например, предоставляемое по договору социального найма жилое помещение должно быть, как правило, благоустроенным (ст. 89 ЖК РФ).

Следует отметить, что отнесение жилого помещения к недвижимости не является новеллой. В ст. 1 Основ было дано понятие «недвижимость в жилищной сфере». Это недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы. Иными словами, к недвижимому имуществу в жилищной сфере прежнее законодательство относило не только жилые помещения, но и другое имущество.

Понятие недвижимого имущества (недвижимости) дано в ст. 130 ГК РФ и в развитие положений данной статьи в ст. 1 Закона о государственной регистрации прав. Недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации, – это земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Заметим, что недвижимость в жилищной сфере имеет одну отличительную особенность, которая необязательна для объектов в других сферах народного хозяйства. Все объекты в жилищной сфере действительно являются недвижимыми, т.е. они связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В других отраслях народного хозяйства к недвижимости отнесены и фактически перемещаемые вещи (воздушные и морские суда, автомобильный транспорт и др.), которые также подлежат государственной регистрации.

Правовой базой для признания помещения жилым и установления требований, которым должно оно отвечать, служат ЖК РФ и другие федеральные законы. Конкретную регламентацию эти вопросы находят в актах уполномоченного Правительством РФ федерального органа исполнительной власти. Основания и порядок признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания также устанавливаются данным федеральным органом (ст. 15 ЖК РФ).

В настоящее время действует Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.

Данное Положение устанавливает требования к жилому помещению и порядок признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания независимо от формы их собственности.

Требования, которым должно отвечать жилое помещение, содержатся в разд. II названного Положения, например, жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещением, отоплением и др.).

Непригодными для проживания признаются жилые дома (жилые помещения):

  • – находящиеся в ветхом состоянии;
  • – находящиеся в аварийном состоянии;
  • – в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания;
  • – в других случаях, предусмотренных указанным Положением.

Вопросы о признании жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания решаются Межведомственной комиссией, создаваемой органами исполнительной власти либо органами местного самоуправления (в зависимости от принадлежности жилищного фонда).

В состав Комиссии включаются представители органа исполнительной власти субъекта РФ и (при необходимости) органа местного самоуправления, органов государственной жилищной инспекции, архитектуры и градостроительства, государственной санитарно-эпидемиологической службы, государственной противопожарной службы, органов, осуществляющих федеральный надзор в области промышленной безопасности, организации технической инвентаризации и других органов и организаций.

К участию в работе привлекается собственник жилищного фонда или его представитель, осуществляющий функции по управлению жилищным фондом, в отношении жилого дома (жилого помещения) которого рассматривается вопрос о признании его непригодным для проживания (далее именуется – уполномоченный собственника), а в случае необходимости – представители проектно-изыскательских организаций, производивших обследование данного помещения.

Комиссия рассматривает вопрос о признании жилого дома (жилого помещения) непригодным для проживания или на основании заявления собственника или гражданина (нанимателя), или на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора.

Для рассмотрения вопроса о непригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания в Комиссию представляются соответствующие документы.

Комиссия после изучения представленных документов и осмотра жилого дома (жилого помещения) принимает одно из следующих решений:

  • – о пригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания;
  • – пригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания после проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (с приведением соответствующих технико-экономических обоснований);
  • – непригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания с указанием дефектов, которые не могут быть устранены технически или устранение которых экономически нецелесообразно, и критериев непригодности.

Решение Комиссии оформляется в виде заключения. На основании полученного заключения орган исполнительной власти, орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.

Один экземпляр распоряжения и заключения в пятидневный срок, а в определенных случаях – не позднее дня, следующего за днем принятия решения, направляется заявителю.

В ч. 5 ст. 15 ЖК РФ уточняется, что балконы, лоджии, веранды и террасы не включаются в общую площадь жилого помещения. Иначе говоря, общая площадь жилого помещения состоит из жилых комнат и помещений вспомогательного использования (подсобных помещений): кухни, коридора и др. Соответственно к жилой площади в жилых домах и квартирах можно отнести только площадь жилой комнаты (комнат).

Мы рассмотрели жилое помещение как объект жилищных правоотношений (жилищных прав). Из ЖК РФ (в частности, ст. 15) следует, как было сказано выше, что в данных отношениях объектом является только жилое помещение (имущество, материальное благо). Вместе с тем жилые помещения с точки зрения гражданско-правовой классификации являются сложными вещами. Например, П. В. Крашенинников отмечает:

«По своей сути жилые помещения относятся к сложным объектам, т.е. они образуются из вещей, которые составлены искусственно из нескольких соединенных между собой частей. В состав таких объектов всегда в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Наряду с помещением в состав объекта входят другие вещи либо имущественные права. При этом их состав зависит от вида жилого помещения.

Гражданский и Жилищный кодексы предусматривают специальную регламентацию некоторых отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах. При этом ГК РФ устанавливает, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве общей собственности на общее имущество дома».

Полагаем, что объектом жилищных прав являются не только материальные (имущество, вещи), но и нематериальные блага. Например, право граждан на неприкосновенность жилища (ст. 3 ЖК РФ) имеет нематериальный характер.

  • Толстой Ю. К. Жилищное право: учеб, пособие. М.: Проспект, 2008. С. 56.
  • Крашенинников П. В. Указ. соч. С. 33.
  • Данный вопрос подробно рассматривается в юридической литературе, например: Красавчикова Л. О. Жилищное право и личные неимущественные права граждан // Актуальные проблемы жилищного права: сборник памяти П. И. Седугина. М.: Статут, 2003. С. 50–62.

Вам также может понравиться

Об авторе admin

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *