Патент на сдачу квартиры

Содержание

Что скрывает патент на аренду жилья

Патентная система налогообложения не устанавливает обязательной детализации доходов и затрат плательщика, в ней ключевым звеном является разрешение на сдачу недвижимости в аренду, стоимость которого зависит от:

  • вид экономической деятельности;
  • потенциально возможный доход.

При использовании патента применяется ставка 6 процентов, в то время как полученные доходы граждан от аренды собственного имущества, подлежат налогообложению с применением тарифа — 13 процентов от совокупного дохода. Для того чтобы оценить экономические преимущества и недостатки приведем пример.

Примерный расчет

В столице патент можно приобрести, заплатив 43 тысячи 200 рублей. Такой показатель не случаен. Он рассчитан, исходя из предположения, что средняя арендная ставка за месяц составляет 60 тысяч рублей. За год получается доход в сумме 720 тысяч рублей. Применив к нему тариф 6 процентов, получаем указанную сумму. Суммы кажутся несколько нереальными, учитывая что квартиросъемщики могут снять жилье и за 30-35 тысяч.

Видимо, разница призвана сэкономить нервные затраты арендодателя, который обладая патентом может не беспокоится о проблемах с налоговыми органами, а также с недобросовестными квартиросъемщиками. Таким образом, стоимость патента и его расчет не требуют высокой финансовой грамотности, следовательно, доступны для освоения обычными гражданами.

Условия получения патента на сдачу помещений в аренду

Воспользоваться патентом можно лишь при выполнении следующих условий:

  • договор заключен на имя индивидуального предпринимателя, приобретающего патент;
  • коммерсант обладает исключительными правами собственности;
  • сумма выручки, полученной по итогам аренды, не превышает лимит в 1 миллион рублей за календарный год;
  • период оформления разрешительного документа устанавливается как 10 дней, но на практике можно столкнуться с более продолжительными сроками (до месяца);
  • квартиры, должны размещаться на территории одного региона;
  • не допускается использование доверенностей, изготовленных на другого предпринимателя.

Патент разрешающий заниматься предоставлением жилой площади квартирантам на платной основе содержит отметку о виде деятельности, который в ОКВЭД зарегистрирован за номером 70.20.1. На основе патента можно сдавать квартиру совместно с машиноместом, расположенном в паркинге, который при этом рассматривается обособленным объектом.

Если в аренду сдается отдельно стоящий гараж, то потребуется оформление нескольких патентов. Узнать о безвозмездном пользовании нежилым помещением можно , а о безвозмездном пользовании жилым помещении подробно рассказано в этой статье.

Налогообложение и уклонение от него

Уклонение от уплаты налогов может вылиться в проблемы с налоговой и прокурорским надзором. Сдача жилья в аренду без документов может расцениваться как незаконная коммерческая деятельность, запрещенная нормативно-правовыми актами. При получении информации о таких фактах полиция и прокуратура могут привлечь гражданина к административной ответственности.

Налогообложение операций, связанных с предоставлений помещений в аренду сильно упростилось после предоставления возможности на получение патента для индивидуальных предпринимателей.

Коммерсанты могут превращать в объект аренды имущественные объекты, принадлежащие им на правах:

  • общей долевой собственности, при наличии акцепта иных собственников на совершение сделки;
  • совместной собственности, при наличии нотариального согласия второго супруга;
  • если за период работы патента количество объектов недвижимости, сдаваемых в аренду изменяется, то придется приобрести дополнительный патент или понести финансовые издержки, связанные с уменьшением первоначального количества квартир.

Смена арендатора недвижимости не рассматривается правовыми актами как основание для замены разрешительной документации. Действующими нормами разрешается совмещать патент с иными системами налогообложения, включая специальные режимы, при этом сумма выручки рассчитывается совокупно по всем специальным режимам.

Если квартиру берет в аренду организация

В данном варианте оформление договора является обязательным реквизитом сделки. При ином раскладе компания не сможет включить суммы, потраченные на аренду жилья в свои затраты.

Договор аренды с организацией чаще всего подразумевает безналичные расчеты, т.е сумма арендных платежей перечисляется на счет банковской карты или расчетный счет предпринимателя.

Далее узнаете подробнее как составить договор найма квартиры и о предоставлении квартиры в аренду по договору социального найма.

Спорным в арендных взаимоотношениях с хозяйствующими субъектами является вопрос о перечислении и удержании НДФЛ, в случае, если гражданин не согласился на оформление патента. Многие судебные инстанции считают, что компания должна выступить в роли налогового агента, при этом есть и альтернативная позиция, заключающаяся в том, что гражданин должен самостоятельно отразить и перечислить суммы налога.

Оформление патента на сдачу квартиры в аренду является принципиально новой тенденцией, обозначившейся в жилищном секторе. Разрешительная документация позволяет легализовать финансовые операции, заключающиеся в получении прибыли от сдачи имущества в аренду. При этом новую систему сложно назвать экономически выгодной и прогрессивной, если рассматривать ее в отношении обычных граждан, проживающих в регионах и предоставляющих в аренду одну две квартиры.

С другой стороны арендодатели, обладающие возможностями поиска квартиросъемщиков для нескольких квартир, смогут повысить показатели экономической рентабельности при полном соблюдении норм налогового законодательства.

Упрощение учета также является позитивным моментом, который позволяет расширить круг пользователей патента по рассматриваемому виду экономической деятельности.

Видео: Патент на сдачу недвижимости в аренду

Патент на сдачу в аренду недвижимости, все за и против

Появившись относительно недавно патентная система налогообложения не получила очень широкого распространения среди индивидуальных предпринимателей, причин этому достаточно много, об этом писали в статье . Сегодня же рассмотрим вид деятельности, где они получили максимальное распространение это аренда недвижимости.

*

Аренда недвижимости всегда была достаточно специфическим видом деятельности, налогообложение которых вечная «головная боль» налоговиков. Сами взаимоотношения в данном сегменте способствуют максимальному укрывательству плюс нежелание владельцев связываться с учетом и отчетностью затрудняли администрирование таких доходов до максимума.

Решение проблемы (во всяком случаи в большей степени) стало появление патентов для вида деятельности «сдача в аренду жилых и нежилых помещений, принадлежащих ИП на праве собственности». В прошлой статье мы просмотрели все основные особости ПСН, сегодня остановимся исключительно на патентах на аренду.

Первое – сумма фактически полученного дохода и сума потенциального дохода.

Для патентной системы налогообложения это разные понятия никак не связанные между собой (аналогичная ситуация в ЕНВД, но в УСН противоположная) . На практике это означает, что:

Покупая патент, ИП сразу уплачивает сумму налога (ну или почти сразу) рассчитанную исходя из формулы:

Стоимость = Потенциальный доход * 6%

Величина же потенциального налога определяется исходя из соответствующего закона принятого субъектом Федерации, к примеру, величины потенциальных доходов в Москве регулирует Закон г. Москвы от 31 октября 2012 г. N 53 «О патентной системе налогообложения». Аналогичные нормативные документы принимаются по каждому региону. Как следствие фактически полученный доход от сдачи в аренду недвижимости прямо не облагается налогом, как пример:

Сдаем в аренду нежилой помещение в Москве за 200 000 рулей в месяц. За год, сумма дохода составляет 2 400 000 рублей, это наш общий доход, который ИП обязан учитывать в отдельной книги учета доходов от реализации (ведется по каждому патенту отдельно). В целях налогообложения эти суммы используется для определения валового дохода по всем видам деятельности, за год такой доход не должен превышать 64 млн. рублей.

Стоимость патента рассчитывается исходя из Закона г.Москвы №53 в котором потенциальный доход для данного вида деятельности указан в сумме 1 000 000 рублей, то есть он будет стоить:

1000000 (потенциальный доход) * 6% = 60 000 рублей

Правда, на этом уплаты ИП от деятельности не заканчиваются, ведь по закону нужно платить и пенсионные взносы и так рассчитаем, сколько нужно заплатить за год и сравним с уплатой УСН:

Сравнение сумм налогов по ПСН и УСН УСН от аренды Патент от аренды УСН от аренды Патент от аренды
Сумма дохода 2 400 000 1 000 000
Сума облагаемого дохода 2400000 1000000 1000000 1000000
Ставка 6.00% 6.00% 6.00% 6.00%
Сумма налога к уплате 144000 60000 60000 60000
Сумма фиксированных взносов до 300 тысяч 20727 20727 20727 20727
1% взносов сверх 300 тысяч 21000 7000 7000 7000
Итого взносов за год 41727 27727 27727 27727
Взносы уменьшающие уплату налогов 41727 *** 27727 ***
Всего нужно заплатить за год 102273 87727 32273 87727

Как видим простые расчеты показывают, что если доходы от аренды (предполагаемые) выше чем потенциально возможный доход приблизительно в 2 раза есть смысл покупать патент, если же нет, то дешевле платить УСН, при котором можно уменьшать единый налог на сумму уплаченных взносов.

Вторым важным моментом является тот факт, что при использовании данной системы налогообложения аренды облагается исключительно по принципу один объект – один патент.

Свою позицию по данному поводу высказал как Минфин так и ФНС:

  • Письмо ФНС России от 04 июля 2013 г. № АС-4-2/12135 «О применении в 2013 году патентной системы налогообложения».
  • Письмо Минфина от 22 мая 2013г. № 03-11-09/18174.

На практике это означает, что существует такие варианты:

  • — Первый, если у вас один объект недвижимости, но Вы его сдаете внаем двум и более арендатора, то на каждый договор необходимо приобретать отдельный патент;
  • — Второй, если у Вас несколько объектов и в каждом по одному арендатору, то и патент будет на каждый объект недвижимости;
  • -Третий, два объекта и в каждом по два арендатора, то соответственно необходимо покупать 4 патента и по каждому из них налог уплачивается исходя из потенциального дохода закрепленного соответствующим региональным законом о ПСН.

Кроме того обязательно стоит учитывать региональную специфику ПНС, так в большинстве регионов России в законе о ПНС закреплен единая ставка потенциального дохода по виду деятельности – «Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности», но есть и исключения к примеру Приморском крае:

19. ¦Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных ¦

¦ ¦участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве ¦

¦ ¦собственности ¦

¦ +———————————————————T———+

¦ ¦площадь помещений/дач/земельных участков до 100 кв. м ¦ 185000¦

¦ +———————————————————+———+

¦ ¦площадь помещений/дач/земельных участков от 100 кв. м ¦ 500000¦

¦ ¦до 150 кв. м ¦ ¦

¦ +———————————————————+———+

¦ ¦площадь помещений/дач/земельных участков от 151 кв. м ¦ 1000000¦

¦ ¦до 200 кв. м ¦ ¦

¦ +———————————————————+———+

¦ ¦площадь помещений/дач/земельных участков от 201 кв. м ¦ 1500000¦

¦ ¦до 250 кв. м ¦ ¦

¦ +———————————————————+———+

¦ ¦площадь помещений/дач/земельных участков от 251 кв. м ¦ 2000000¦

¦ ¦до 300 кв. м ¦ ¦

¦ +———————————————————+———+

¦ ¦площадь помещений/дач/земельных участков от 301 кв. м ¦ 3000000¦

¦ ¦до 400 кв. м ¦ ¦

¦ +———————————————————+———+

¦ ¦площадь помещений/дач/земельных участков от 401 кв. м ¦ 4000000¦

¦ ¦до 500 кв. м ¦ ¦

¦ +———————————————————+———+

¦ ¦площадь помещений/дач/земельных участков от 501 кв. м ¦10000000¦

*

Как видим в Приморье, использовать патент при аренде, достаточно спорно, так помещение или участок свыше 500 квадратов обойдется в 600 000 тысяч рублей, но в случаи с небольшими площадями это выгодней чем в Москве, пример:

Сдаете площадь в 700 квадратов одному арендатору:

Налог в Москве = 1000000 рублей (потенциальный доход)* 6% = 60 000рублей;

Налог в Приморском крае = 10 000 000рублей * 6% = 600 000 рублей.

Сдаете площадь в 700 квадратов в 8 арендаторам (при условии что площадь одного договора аренды недвижимости не превышает 100 квадратов)

Налог в Москве = (1 000 000 рублей* 8 (количество объектов ))* 6% = 480 000рублей;

Налог в Приморском крае = (185 000 рублей* 8 (количество объектов )* 6% = 88 000рублей;

Думаю, разница очевидна, так что перед тем как использовать ПСН в аренде стоит тщательно рассчитать, а сколько нужно будет платить при той или иной системе налогообложения.

Еще одним важным нюансом патента на сдачу в аренду – кто может его покупать?

Тут два аспекта:

Первый использовать ПСН могут исключительно индивидуальные предприниматели;

Второе покупать патент на сдачу в аренду недвижимости может только владелец, правда есть несколько исключений:

  • — во-первых, если ИП принадлежит недвижимость на правах долевой собственности, то есть только часть имущества он может использовать ПСН.
  • — во-вторых, если совместная собственность с супругой или супругом. Причем официально недвижимость может быть оформлена на супругу, а индивидуальный предприниматель (супруг) использует патент, с одной оговоркой на него должна быть оформлена нотариальная доверенность.

В целом использование ПСН для аренды дело достаточно тонкое, основные преимущества:

  • -отсутствие отчетность;
  • — фиксированная ставка налога;
  • — возможность для ИП использовать ПСН совместно с другими видами налогообложения.

К минусам можно отнести:

  • — завышенные ставки по потенциальному доходу, во всяком случаи для небольших объектов недвижимости;
  • — невозможность учитывать в уплату патента взносов на пенсионное страхование (что ложится дополнительным грузом на плечи ИП).

Стоит или нет выбирать патент при сдаче квартиры или нежилого помещения во многом зависит от конкретной ситуации, в целом плюсов достаточно много, но есть и минусы. Если у Вас остались вопросы пишите, попытаемся найти ответы на Ваши вопросы.

  1. Патентная система налогообложения – ПСН для ИП
  2. Особенности применение базовой доходности и физических показателей для вмененки
  3. Рассчитываем среднесписочное количество работников в упрощенках

Минимизация налогов при сдаче жилья в аренду (НДФЛ, упрощенка или патент: что выгоднее?)

Недвижимость | Вся Россия | 28.06.2017 | Михаил Мясоедов Метки: Аренда жилья | Налог на имущество физлиц | Альтернативные варианты | Налоги | Налог на доходы физлиц | Упрощенка | Патент | Предприниматель

Повальная неуплата россиянами налогов при сдаче квартир и прочей недвижимости в аренду заставила государственные органы пойти по пути существенного снижения налоговой нагрузки, все чаще заменяя кнут пряником. На сегодняшний день помимо классических 13%, арендодатели могут применять упрощенную или патентную систему налогообложения. Во многих случаях это позволяет существенно снизить налоговые платежи. В этой статье мы рассматриваем на конкретных численных примерах, как подобрать для себя оптимальную систему налогообложения. Если вы решили выйти из тени, то эта статья – для вас.

Аренда недвижимости: основные методы налоговой оптимизации для физлица

Сразу оговоримся, что сократить налоговые платежи до нуля не получится. С финансовой точки зрения метод «вообще не платить и не декларировать» по-прежнему самый выгодный. Но у неуплаты налогов есть свои существенные минусы и риски (насколько они сегодня серьезные, мы анализируем в этой статье). Все рассмотренные в статье методы налоговой оптимизации полностью легальны и напрямую предусмотрены Налоговым Кодексом РФ. Если вы не хотите вникать в детали расчетов, то можете переходить сразу в конец статьи. Также вы можете воспользоваться нашим калькулятором и подобрать оптимальный вариант для своей ситуации.

Минимизация налогов предусматривает принятие решения по двум вопросам – юридической форме деятельности и выборе системы налогообложения.

Существует 3 основных формы деятельности для арендодателя: обычное физическое лицо, индивидуальный предприниматель (ИП), общество с ограниченной ответственностью (ООО). В этой статье мы не рассматриваем форму ООО, так как, как правило, она предполагает достаточно высокие издержки по ведению бизнеса (документация, бухгалтерское обслуживание, наличие банковского счета, ограничения по выводу средств из ООО и распределению прибыли, передача помещения в уставный капитал ООО), хотя в некоторых случаях этот вариант также может быть удобен. На практике мне не доводилось встречать физических лиц, которые специально создают ООО для сдачи в аренду 1-2 небольших помещений. Как правило, чем крупнее арендный бизнес, тем больше доводов в пользу ООО. Но это вопрос для отдельного обсуждения, пока оставим его за пределами статьи.

Для владельца недвижимости подойдут 3 системы налогообложения: общая система налогообложения (те самые НДФЛ 13%), упрощенная Система налогообложения (УСН), патентная cистема налогообложения (ПСН, патент). Общую систему налогообложения может применять как обычное физлицо (любой человек, не выбравший систему налогообложения, по умолчанию находится на ней), так и индивидуальный предприниматель (платежи в этих случаях будут немного отличаться). Для применения УСН или ПСН необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Отметим также, что упрощенная система предлагает два вида баз для расчета налога на выбор налогоплательщика – «доходы» (ставка налога 6%) и «доходы минус расходы» (ставка налога 15%). Применение второго варианта аналогично применению общей системы налогообложения в качестве ИП (с той разницей, что ставка будет на 2% выше, что невыгодно). Поэтому в дальнейшем мы будем говорить об упрощенной системе только в контексте первого варианта, так как второй заведомо не будет оптимальным.

Важно также заметить, что статус индивидуального предпринимателя предполагает обязательную уплату соцвзносов в Пенсионный фонд (так называемые «взносы ИП за себя»), которые платятся в дополнение к основной сумме налоговых платежей (обычное физлицо эти взносы не платит, за него это делает работодатель с суммы заработной платы). Договоримся, что дальше эти платежи мы будем приравнивать к дополнительной нагрузке на арендодателя (формально эти платежи увеличивают пенсионные права ИП в будущем, но в отечественной непредсказуемой пенсионной системе это достаточно абстрактная выгода). Договоримся также, что для арендного бизнеса ИП не будет нанимать работников.

Все расчеты далее – при условии, что планируется сдавать в аренду только одно помещение. В большинстве случаев эти расчеты легко переносятся на несколько объектов (исключение составляет патентная система, где в некоторых регионах патент выдается сразу на несколько объектов плюс на стоимость патента влияет площадь и местоположение каждого отдельного объекта).

Вариант 1. Арендодатель – обычное физическое лицо, платит налоги по ставке 13% НДФЛ

Наиболее распространенный и простой вариант, который применяется «по умолчанию». В этом случае арендодатель просто получает деньги в наличном виде или на свою банковскую карточку. До 30 апреля следующего года он обязан подать декларацию (сделать это можно в том числе удаленно), отчитаться о полученных доходах и заплатить с них 13%. Этот метод предполагает, что:

  • Соцвзносы не платятся, так как физлицо не имеет статуса ИП
  • Профессиональный налоговый вычет (ст.221 НК РФ) не предусмотрен, так как налогоплательщик не имеет статуса ИП — следовательно, 13% платятся с суммы всех доходов
  • Все прочие налоги (в первую очередь налог на имущество физических лиц со сдаваемой квартиры) уплачиваются в полном объеме
  • НДС платить не требуется, так как физлица не являются плательщиками НДС (ст. 143 НК РФ)
  • За содержание банковского счета платить не требуется, можно использовать личный банковский счет или рассчитываться с арендатором наличными
  • Потребуется сдать лишь одну единственную несложную декларацию по форме 3-НДФЛ, можно справиться с этой задачей самому, либо нанять специалиста (стоимость услуги составляет приблизительно 2-3 тысячи рублей)

Пример

И.И. Саморуков планирует сдать в аренду однокомнатную квартиру в Москве за 35 тысяч рублей в месяц. Простой помещения не планируется. Он обязан будет уплатить:
35 000 * 12 * 0.13 = 54 600.
Он планирует нанять специалиста для заполнения налоговой декларации за 3 тысячи рублей. Итого его суммарные расходы составят 57 тысяч 600 рублей. Он также будет обязан дополнительно уплатить налог на имущество с этой квартиры.

Вариант 2. Арендодатель – индивидуальный предприниматель на общей системе налогообложения (НДФЛ 13%).

Тот же самый вариант, с той лишь разницей, что арендодатель регистрируется в качестве ИП. С точки зрения налоговых и сопутствующих платежей ситуация выглядит следующим образом:

  • Арендодатель обязан заплатить соцвзносы в Пенсионный фонд «за себя». Они состоят из фиксированной суммы (каждый год она меняется вместе с изменением минимального размера оплаты труда, в 2017 году эта сумма составляет 27 тысяч 990 рублей) и 1% от превышения фактических доходов (за вычетом расходов) по аренде над 300 тысячами рублей (ст. 430 п.1 НК РФ).
  • Налог на имущество по-прежнему нужно платить, но расходы по нему можно принять к вычету при расчете НДФЛ (ст. 221 НК РФ)
  • Можно использовать профессиональный налоговый вычет (ст. 221 НК РФ) и при расчете налога в качестве базы использовать не весь доход, а доход, уменьшенный на фактические расходы. Помимо налога на имущество, это обычно коммунальные платежи (на московском рынке коммуналку, за исключением счетчиков, обычно платит арендодатель), расходы на мелкий бытовой ремонт и соцвзносы ИП «за себя».
  • В некоторых (правда, очень редких) случаях в данном варианте возможна уплата НДС. Сдача в аренду жилых помещений полностью освобождена от уплаты НДС (ст. 149 НК РФ). А вот аренда нежилых помещений будет облагаться НДС, если квартальный арендный доход превышает 2 млн рублей (ст. 145 НК РФ), что, впрочем, для небольших помещений маловероятно даже в Москве.
  • Банковское обслуживание для ИП не обязательно, но может быть удобно (особенно, если контрагенты, например, по коммунальным платежам предпочитают такую форму расчетов). Мы его в нашу калькуляцию включать не будем.
  • Бухгалтерское сопровождение для ИП в год может быть дороже (до 10 тысяч рублей). Это связано с более высокой трудоемкостью учета — необходимостью отдельно учитывать расходы (на коммуналку, ремонт и пр.) и хранить указанные документы на случай налоговой проверки. ИП необходимо также сдавать декларацию один раз в год

Пример

Дополним предыдущий пример. И.И. Саморуков ежегодно уплачивает коммунальные расходы (порядка 3 000 рублей в месяц), осуществляет мелкий бытовой ремонт (порядка 15 000 рублей в год) и уплачивает со сдаваемой квартиры налог на имуществе в размере 6 000 рублей в год. Пусть бухгалтерское обслуживание будет стоить 10 000 рублей в год. Сумма соцвзносов к уплате составит:
27990+0.01*(35 000*12 — 3 000 * 12 – 15 000 – 6 000 – 10 000 – 300 000) = 28 520 рублей.
Обращаем внимание, что 1% применяется к разнице между прибылью (а не доходом арендодателя) и 300 тысячами рублей (ст. 430 п.9 пп.1 НК РФ). Сумма НДФЛ к уплате составит
(35 000 * 12 – 3 000 * 12 – 15 000 – 6 000 – 10 000 – 28 520) * 0.13 = 42 182 рублей.
Таким образом, совокупный результат от применения данной системы для арендодателя составит (добавим также расходы на бухгалтерское обслуживание):
28 520 + 42 182 + 10 000 = 80 702 рубля

Вариант 3. Арендодатель – индивидуальный предприниматель, применяющий упрощенную систему налогообложения (УСН 6% «доходы»)

Чтобы применять упрощенную систему налогообложения, арендодателю необходимо будет подать соответствующее заявление (обычно это делается при регистрации ИП, либо в установленный законом срок, если ИП переходит на упрощенку с другой системы). Финансовые особенности данного режима для собственника недвижимости следующие:

  • Арендодатель по-прежнему обязан заплатить взносы в Пенсионный фонд. Отличие от ИП НДФЛ 13% в том, Что превышение над 300 тысячами рублей считается с доходов (а не с прибыли), то есть сумма соцвзносов в этом случае будет чуть больше.
  • Индивидуальный предприниматель на упрощенной системе налогообложения освобожден от налога на имущество и НДС (ст.346.11 п.3 НК РФ). Указанную экономию необходимо учесть в расчетах.
  • Сама природа УСН «доходы» предполагает, что ставка 6% применяется ко всем доходам, право уменьшать на расходы – отсутствует. Единственное исключение – соцвзносы «за себя» (ст. 346.21 п.3.1.1 НК РФ).
  • Банковское обслуживание по-прежнему необязательно.
  • Бухгалтерское обслуживание будет стоить от 3000 до 6000 рублей (обслуживание ИП на УСН «доходы» обычно дешевле, вследствие отсутствия необходимости отдельно учитывать расходы). Требуется сдать раз в год декларацию по Упрощенной системе налогообложения.

Пример

Рассчитаем, какой совокупный результат получит И.И. Саморуков в случае применения упрощенной системы налогообложения (все условия те же самые). Сумма соцвзносов составит:
27990+0.01*(35 000*12 – 300 000) = 29 190 рублей.
Сумма налогов рассчитывается просто (единственный вычет с доходов – это соцвзносы):
(35 000 * 12 – 29 190)*0.06 = 23 448 рублей
Далее необходимо приплюсовать бухгалтерское обслуживание (допустим, 5000 рублей в год) и вычесть экономию на налоге на имущество (мы его не платим). Итого получаем:
29 190 + 23 448 + 5 000 – 6 000 = 51 638 рублей

Вариант 4. Арендодатель – индивидуальный предприниматель, применяющий патентную систему налогообложения (патент).

Главная особенность патента – вы заранее знаете сумму налога, которую необходимо заплатить. Это может быть удобно для вас, но ещё удобнее для государства – налоговая служба больше не тратит силы на проверку корректности суммы, которую вы показали в своей декларации, при этом она заранее уверена, что в бюджет поступит определенная сумма денег. Для вас также очень важно понимать, что если у вас не будет дохода (арендатор съедет раньше времени, откажется платить и пр.), либо будут очень высокие расходы (например, на ремонт помещения), это абсолютно не имеет никакого значения – вы все равно обязаны заплатить заранее согласованную сумму:

  • Сумма налога фиксированная, обычно она зависит от площади, типа помещения (жилое или нежилое), месторасположения. Каждый субъект РФ устанавливает свою стоимость патента и по своему дифференцирует методику расчета. Информацию о стоимости патента в вашем регионе следует искать в законе «О патентной системе налогообложения такой-то области / республики», либо на специальном сервисе ФНС России. Важно также отличать условный доход по патенту и саму сумму налога к уплате (второе – это произведение первого на налоговую ставку, обычно 6%).
  • Условный доход по патенту при расчете налога к уплате ни на что не уменьшается, даже на соцрасходы
  • Обязанность платить соцвзносы остается, разница с системой УСН в том, что в качестве дохода для расчета берется не фактический доход арендодателя, а прописанный в законе условный доход по патенту для указанного типа помещения (ст. 430 п.9.5 НК РФ, это будет влиять лишь в том случае, если условный доход превышает 300 тысяч рублей)
  • Патентная система также предполагает освобождение ИП от обязанности по уплате налога на имущество и НДС (ст. 346.43 п. 10.2 НК РФ)
  • Банковское обслуживание также не требуется
  • Бухгалтерское обслуживание будет стоить примерно столько же, сколько для ИП УСН «доходы».
  • Оплата патента – в два этапа (1/3 – в первые 90 дней действия патента, остальное – в срок до конца действия патента)

Пример

Допустим, квартира И.И. Саморукова расположена в районе Восточное Измайлово города Москвы, площадь 40 квадратных метров. Для таких помещений установлен условный доход от сдачи в аренду — 300 000 рублей в год. Следовательно, налоговые платежи составят:
300 000 * 0.06 = 18 000
Так как условный доход не превышает установленный порог, то соцвзносы будут состоять только из базовой части – 27990 (см. предыдущий пример). Если бы условный доход был больше 300 000, то мы бы добавили также 1% от суммы превышения. Бухгалтерское обслуживание – 5 000 рублей, экономия на налоге на имущество 6 000. Как результат, получаем:
18 000 + 27 990 + 5 000 – 6 000 = 44 990 рублей

Какая система налогообложения выгоднее для арендодателя и от чего это зависит?

Как видно, решение зависит от очень большого количества факторов. С этим ничего не поделать, отечественное налоговое законодательство достаточно сложное и витиеватое и порой затруднительно сразу вспомнить все тонкости и исключения. Но несколько важных замечаний сделать можно:

  • Чем выше ваш доход от аренды, тем с большей вероятностью вам выгоднее будет зарегистрироваться в качестве ИП (так как экономия на разнице ставок между 13% и 6% начинает превышать сумму соцвзносов, которые растут не так быстро). Если вы сдаете одну квартиру за 10-20 тысяч рублей, то вам, скорее всего, нет смысла регистрироваться в качестве ИП и просто платить налоги как физлицо по ставке 13%
  • На результат очень сильно влияет стоимость патента в конкретном регионе, а также степень дифференциации ставок по патенту для квартир с разной площадью. В Москве власти не так давно существенно снизили стоимость патентов в наиболее массовом сегменте, что в совокупности с высокими арендными ставками часто делает эту систему очень привлекательной. В разных регионах и для разных типов недвижимости вывод может очень сильно отличаться – нужно считать.
  • Вариант НДФЛ 13% ИП может быть предпочтителен для вас в том случае, если вы несете большие расходы на содержание сдаваемого в аренду помещения (ремонт и т.д.)
  • Невозможность покупать патент без регистрации ИП пока не делает этот инструмент повсеместным и наиболее популярным (в будущем возможно ожидать изменений в этом правиле)

Мы рассмотрели ситуацию, когда в аренду сдается только одно помещение. В случае, если у вас несколько помещений – ситуация становится ещё сложнее. В некоторых регионах (Москва, Московская область, Нижний Новгород, Санкт-Петербург, Казань) патент нужно покупать на каждый объект, в некоторых (Новосибирск, Екатеринбург) – допускается один патент на несколько жилых объектов. Опять же необходимо изучать конкретное законодательство и делать отдельный пересчет.

Мы разработали калькулятор, который автоматизирует большую часть работы за вас – достаточно задать арендный доход, сопутствующие расходы, тип помещения, площадь квартиры и регион. Для наиболее крупных городов расчет суммы патента выполняется автоматически, для менее крупных – необходимо сначала посчитать условный доход по патенту на сайте налоговой. Наш калькулятор работает при условии, что расчет выполняется для одного объекта недвижимости. Для нескольких объектов недвижимости нужно самостоятельно посчитать стоимость патента (калькулятор на сайте налоговой), выбрать регион «Другой город» и подставить свое значение в расчет.

В заключении для удобства сравним каждый из возможных вариантов в форме таблицы:

НДФЛ 13% НДФЛ 13% ИП УСН 6% ИП Патент
Ставка 13% 13% 6% 6%
База для расчета Доходы Доходы минус расходы Доходы Условный доход
Соцвзносы Не платим Платим Платим Платим
Уменьшение налоговой базы при расчете Нет Все расходы (коммуналка, ремонт, соцвзносы, налог на имущество) Только соцвзносы Нет
Налог на имущество Платим Платим Не платим Не платим
НДС Не платим В большинстве случаев не платим Не платим Не платим
Счет в банке Не обязателен Не обязателен Не обязателен Не обязателен
Бухгалтерское обслуживание Самое дешевое Самое дорогое Средняя стоимость Средняя стоимость

Спасибо за внимание, если у вас остались вопросы, буду рад ответить на них в комментариях к этому посту.

Если Вам понравилась эта статья или наши сервисы, то приглашаем Вас присоединиться к нашим группам ВКонтакте или Facebook. Гарантируем, что там Вас ждет только качественный контент из мира экономики, бизнеса и недвижимости.

Понятие и назначение документа

В широком смысле патент это документ, предоставляющий его обладателю определенные права. Применительно к системе налогообложения этот документ дает право заниматься одним из предусмотренных в законодательстве видов деятельности. В общем виде к ним относится оказание различных услуг населению и розничная торговля.

Перечень видов деятельности на патентной системе налогообложения (ПСН) очень схож с ЕНВД, поэтому в будущем именно эта система заменит налог на вмененный доход.

Что касается аренды жилья, то эта услуга также доступна на ПСН. В некоторых случаях таким способом можно снизить размер налоговых отчислений в бюджет, однако лишь при условии, что ежемесячные доходы от сдачи жилья значительные (например, больше 100 000 руб.).

Применение ПСН освобождает физическое лицо необходимости уплачивать НДФЛ от доходов, полученных от аренды недвижимости.

Также ИП освобождается от уплаты:

  • НДС;
  • налога на имущество, которое используется для осуществления деятельности.

При этом нужно будет оплатить сам патент, для перехода на ПСН а также сделать отчисления на социальные взносы. Насколько это целесообразно, рассчитывает уже сам собственник жилплощади, ведь это зависит от дохода, который он будет получать от ее сдачи.

О том, как составить и заключить договор при сдаче квартиры, вы можете узнать из наших статей. Читайте также о правах и обязанностях квартиросъемщика, а также о том, за что он должен платить.

Основания для получения

Применение ПСН, как и любого другого спецрежима налогообложения, требует от физического лица соответствия нескольким требованиям. А именно:

  1. Владеть недвижимостью (то есть квартирой, которая и будет сдаваться в аренду) на правах полной собственности.
  2. Быть зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя. Для перехода на ПСН к ИП также предъявляются определенные требования:
  • общая численность работников предпринимателя (по всем видам его деятельности) не должна превышать 15 человек;
  • полученный от патентной деятельности доход за календарный год не должен превышать 60 млн. руб.

Если значение какого-либо из этих показателей после перехода на ПСН станет выше установленного предела, то предпринимателю придется менять режим налогообложения. В этом случае патент станет недействительным.

Стоит учесть, что на каждый объект собственности (например, квартиру или дом) нужно приобретать отдельный патент.

Процедура получения не отличается особой сложностью. При условии соответствия гражданина всем предъявляемым критериям ему нужно зарегистрироваться в налоговой в качестве ИП.

Читайте наши статьи о том, как быстро и правильно сдать квартиру самостоятельно, как сдавать квартиру официально и законно. А также узнайте о том, можно ли сдавать жилье без оформления договора и какая ответственность предусмотрена за незаконную сдачу жилплощади.

Алгоритм покупки

Процедура покупки выглядит следующим образом.

Вначале требуется регистрация в налоговой в качестве ИП.

Для этого понадобятся такие документы:

  • заявление о постановке на учет, составленное по установленной форме;
  • квитанция об оплате госпошлины (ее размер составляет 800 руб.);
  • копия паспорта с пропиской;
  • заявление на применение патентной системы налогообложения (с указанием выбранного вида деятельности).

Последнее заявление можно подать в ИФНС как одновременно с регистрацией ИП, так и после, за 10 дней до предполагаемого начала деятельности на ПСН. Форма данного заявления также утверждена законодательно.

Шаг второй — оплата. Совершается после перехода на ПСН (в течение 90 дней после этого) в полном объеме или частично, в зависимости от срока действия приобретаемого документа. Оплатить покупку нужно по банковским реквизитам, указанным в налоговой инспекции.

Важной особенностью приобретаемого документа является то, что предприниматель может сам выбирать для него срок действия – от одного месяца до года. Это дает возможность оценить работу на этой системе с минимальными временными и финансовыми потерями.

Действие документа распространяется только до окончания календарного года, потом его необходимо оформлять заново.

Что касается признания документа недействительным, то для этого предусмотрено несколько оснований:

  • прекращение предпринимательской деятельности;
  • превышение законодательно установленных ограничений (по количеству работников и общему размеру доходов);
  • неуплата стоимости в установленные сроки.

В каждом из этих случаев предприниматель должен подать в налоговый орган заявление о переходе на другую налоговую систему.

Если он этого не сделает и продолжит работу, сотрудники ИФНС будут иметь основания оштрафовать его и взыскать сумму неуплаченных налогов.

Узнайте о том, можно ли сдавать жилье, нахадящееся в ипотеке, муниципальное жилье, долю в квартире, комнату в коммуналке, а также о том, как правильно сдать жилплощадь иностранцу или посуточно, из наших статей.

Преимущества и недостатки

Патентная система не пользуется особой популярностью среди предпринимателей – на ней работает всего несколько процентов ИП.

Это связано с ее неоднозначностью, ведь она выгодна далеко не для каждого предпринимателя.

Чтобы иметь возможность оценить эту систему, нужно рассмотреть ее достоинства и недостатки.

К преимуществам покупки можно отнести:

  • освобождение от уплаты некоторых видов налогов;
  • отсутствие необходимости сдавать декларацию, а также вести налоговый и бухгалтерский учет;
  • простота и понятность в применении системы и расчете налога;
  • дифференцированный подход (размер потенциального дохода различается для предпринимателей с разными критериями).

Значительную экономическую выгоду приносят сданные в аренду квартиры, расположенные в элитных районах и имеющие большую площадь.

Недостатками приобретения являются:

  • расчет налога осуществляется от размера потенциального дохода, который на практике может оказаться выше реального;
  • часть стоимости отчислений необходимо вносить наперед, что не предусмотрено ни в какой другой налоговой системе;
  • величина страховых взносов, отчисляемых ИП, не уменьшает размер подлежащего уплате налога;
  • от необходимости вести некоторую отчетность (в форме книги учета доходов) ИП все равно не избавляется.

Резюме

Если подвести итог, то данная система будет выгодна только тем предпринимателям, которые получают от сдаваемой недвижимости в аренду или наем немалый доход.

В этом случае экономия от перехода на ПСН будет значительной, ведь он освобождает от уплаты ряда других налогов.

Однако если квартира небольшая и расположена в спальном районе, лучше поискать другой способ экономии на налогах по аренде, ведь в этом случае затраты на покупку будут высокими.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

По данным Департамента экономической политики и развития Москвы, сейчас в столице легально (с оформлением договора и уплатой налогов) сдают чуть больше 27 тыс. квартир.

Это примерно 5% от общего объема столичной аренды. По сравнению с прошлым годом рост составил 5%, а если сравнивать с 2012 годом, то число сознательных арендодателей увеличилось почти на 70%. С начала года сумма уплаченных налогов за аренду жилья превысила 1,3 млрд. рублей.

Платить налоги можно тремя способами. Как физлицо, по упрощенной схеме в качестве ИП и, наконец, с помощью патента. Считаем, что выгоднее.

1. Берем патент

Патент на сдачу квартиры это удобно. Купил и забыл. И никаких к тебе претензий от налоговой.

«Вот здорово», — подумала я.

И решила узнать на собственном опыте, как это работает. Легенда немудрящая: хочу сдавать свою квартиру и, желая рублем поддержать бюджет и легализовать свои доходы, пришла за патентом.

Трудности начались сразу же. Оформляется патент в налоговой, я приехала туда рано утром, минут за 20 до открытия. У двери уже выстроилось около сотни человек. Если бы на самом деле пришла, чтобы поделиться с государством частью прибыли, то отстаивать такую очередину ни за что бы не стала.

В 9 часов двери распахнулись и толпа перетекла к столу регистрации. Там сотрудница ФНС распределяла, кому в какое окно обратиться в зависимости от вопроса.

Через полчаса ожидания попадаю на прием. Девушка-инспектор удивилась моей сознательности и честно предупредила: «Намучаетесь вы с этим патентом». Оказывается, для того чтобы его оформить, сначала надо зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель. Надо ли говорить, что это лишнее время, хлопоты и деньги. Агитаторы за патенты об этом не предупреждали!

Пределы стоимости патента в зависимости от метражаФото: Дмитрий ПОЛУХИН

Расчет «КП»:

Для примера возьмем солидную двушку 80 кв. м в Замоскворечье (такие сдают по 100 тыс. руб. в месяц), достойную 35-метровую однушку в Выхине (30 тыс. руб.) и ухоженную однушку 40 кв. м в Троицке (20 тыс. руб.). Годовой патент на их сдачу будет стоить соответственно 90 тыс. руб., 18 тыс. руб. и 12 600 руб. (такие данные выдает калькулятор на сайте mos.ru).

Плюс обязательные ежегодные расходы на ИП, о которых говорили выше — по 30 990 руб. в двух квартирах в старой Москве и 27 990 — в Троицке. В итоге получим 120 990, 48 990 и 40 590 руб. соответственно. Не считая разовых трат на регистрацию ИП.

2. Старый добрый подоходный

Может, лучше просто заплатить обычный налог на доходы как физическое лицо? В этом случае ИП регистрировать не нужно — уже одной проблемой меньше. Платишь 13% от годового размера аренды. Налоговая декларация по форме 3-НДФЛ подается раз в год: не позднее 30 апреля. Налоги платятся за предыдущий год. Подать декларацию можно дистанционно — на сайте nalog.ru. Те, кому несложно лично прийти в налоговую, могут заполнить декларацию заранее, скачав ее на том же сайте. Там указываются ваши ФИО, ИНН, адрес регистрации, паспортные данные, доход от аренды (он должен совпадать с тем, что заявлено в договоре аренды) и сумма налогов.

Как выгоднее платить налоги при сдаче квартиры в арендуФото: Дмитрий ПОЛУХИН

Расчет «КП»:

За квартиру в центре Москвы при стоимости аренды 100 тыс. руб./мес. НДФЛ составит 156 тыс. руб. За выхинскую (30 тыс./мес.) — 46 800 руб. За троицкую (20 тыс./мес.) — 31 200 руб.

3. Просто ИП

Еще один вариант для арендодателей — зарегистрироваться как ИП, который работает по упрощенной системе налогообложения.

Налог с доходов будет 6% (а не 13%, как у физлица). Но прибавятся расходы на содержание ИП, как и в случае с патентом.

Регистрируем ИПФото: Дмитрий ПОЛУХИН

Расчет «КП»:

Налог при сдаче в аренду квартиры в центре составит 72 тыс. руб., однушки экономкласса в Выхине — 21 600 руб., а троицкой — 14 400.

Прибавим сюда расходы на ИП и получим соответственно 102 990, 52 590 и 42 390 рублей.

Обязательные ежегодные траты для ИПФото: Дмитрий ПОЛУХИН

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ

✓ Взносы в Пенсионный фонд ИП должен платить, даже если за него их уже платит работодатель по месту основной работы. Предприниматели давно выступают за отмену этого двойного обложения, но их не слышат. Прибавку к пенсии это дает копеечную, а иногда и ее нет.

✓ Патент покупают на срок от одного месяца до года. Если срок менее полугода, то нужно заплатить все деньги сразу. Если более длительный, то можно сначала внести треть суммы, а остальное уже потом (но обязательно до конца срока действия патента).

✓ Стоимость патента зависит от района, где расположена квартира: чем престижнее район, тем дороже патент. И от метража.

✓ Рассчитать точную цену патента можно на сайте Департамента экономической политики и развития Москвы (mos.ru).

ТЕМ ВРЕМЕНЕМ

Минстрой предлагает предоставить налоговый вычет тем, кто снимает квартиры. Его максимальный размер — 2 млн. рублей. Для арендных расценок более чем достаточно. Например, при аренде однушки за 30 тыс. руб. в месяц (360 тыс. в год) можно будет вернуть 46 800 рублей.

Предполагается, что эта мера позволит вывести рынок аренды из тени. Ведь у налоговиков появятся подтвержденные данные о людях, которые сдают жилье и не платят налоги.

ОСТОРОЖНО!

По экспертным оценкам, только 5% арендодателей платят налоги. В основном это владельцы элитной недвижимости.

Неуплата налогов — нарушение закона. Конечно, все может обойтись, и о ваших доходах никто не узнает. Но может случиться иначе. Бывает, что участковые вместе с сотрудниками управы делают обходы квартир, выявляя случаи незаконной сдачи недвижимости. Отправиться в рейд они могут как по собственной инициативе, так и реагируя на жалобы ваших соседей или даже обиженных квартирантов.

— Арендаторов отвозят в отделение милиции, составляют протокол. Выясняют, сколько денег они платили за квартиру, и на основании этих данных стражи порядка подают заявление в налоговую, — рассказали «КП» знакомые с ситуацией люди.

Собственникам придется заплатить налоги за весь срок действия договора аренды. К тому же предусмотрена ответственность по статьям 119 и 122 Налогового кодекса в виде пеней и штрафа — до 40% от суммы неуплаченного налога.

ВМЕСТО ВЫВОДА

Арендодателям дорогих квартир выгодно платить как ИП, без патента.

При сдаче недорогих квартир, особенно в непрестижных районах, лучше выступать как физлицо, да и хлопот меньше.

Тем не менее именно патенты активнее всего набирают популярность. За первое полугодие 2017 года куплено около 2 тыс. патентов на сумму более 145 млн. рублей. Это на 8% больше, чем год назад. Возможно, причина в активном продвижении этой формы оплаты.

Как легально сдать квартиру в аренду в 2019 году

Государство в последнее время взялось за тех, кто сдает в аренду жилье, но при этом не хочет платить налоги. Таким предпринимателям власти грозят большими пенями и штрафами. Если соответствующими органами будет выявлено, что в течение определенного времени не платились налоги за сдачу квартиры в аренду, то собственник вынужден будет заплатить не только 13 процентов от полученного за все время дохода, но и еще не менее 40 процентов от этой суммы в виде штрафа.

В связи с этим, мы советуем арендодателю не дожидаться штрафных санкций, каждый день переживая за то, чтобы не открылся подпольный бизнес, а своевременно оплатить причитающиеся государству налоги. Интересно, что есть возможность оплачивать 13 процентов налога, если не регистрироваться в качестве предпринимателя, а можно сдать квартиру в аренду в лице индивидуального предпринимателя отдавая всего 6 процентов от дохода. Также есть вариант покупки ИП патента на этот вид деятельности.

Что касается индивидуального предпринимательства, то этот вариант на первый взгляд является наиболее выгодным из-за небольшой процентной ставки. Однако чтобы все это организовать необходимо:

— зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель;
— ежегодно сдавать отчетность и платить налоги с дохода;
— ежегодно платить фиксированные взносы в Фонд обязательного медицинского страхования и в Пенсионный фонд.

Приобретение патента все более активно обсуждается теми, кто желает сдать квартиру в аренду легально. Покупка патента избавляет от сдачи деклараций и расчета налогов, необходимо уплачивать одни лишь страховые взносы. К сожалению, не все понимают, что патент на эту деятельность можно приобрести лишь в том случае, если вы зарегистрированы в качестве индивидуального предпринимателя.

Можно вполне легально сдать квартиру в аренду, не регистрируясь как индивидуальный предприниматель. В этом случае нужно будет платить обычный тринадцати-процентный налог для физических лиц. Именно этот вариант является наименее хлопотным для арендодателей. Здесь не требуются никакие дополнительные выплаты, а декларацию о доходах нужно будет заполнять всего лишь один раз в год.

Рассмотрим годовые доходы и расходы со сдачи в аренду одной квартиры на примере Московской области в 2019 году. Допустим, мы сдаем в аренду однокомнатную квартиру за 25000 рублей в месяц. За год наш доход составит 300000 руб.

Как физическое лицо мы вынуждены заплатить государству налог в размере 13% — 39000 руб. Таким образом чистая прибыль составит 261000 руб. в год или 21750 руб. в месяц.

Как ИП на УСН мы должны заплатить 6% с дохода — 18000 руб. плюс фиксированные взносы в ПФР и ФОМС, которые в 2019 году составляют 36238 руб. УСН 6% (объект налогообложения доходы) позволяет уменьшить сумму налога на сумму страховых взносов. Таким образом, из дохода 300000 вычитаем только сумму страховых страховых взносов за себя 36238, т.к. она перекрывает размер налога УСН. Итого чистая прибыль составит 263762 руб. или 21980 руб в месяц.

Как ИП на патенте мы оплачиваем стоимость патента 12813 руб. и фиксированные взносы 36238 руб. Итого получаем 250949 руб. в год или 20912,4 руб. в месяц.

Таким образом, если речь идет о сдаче одной квартиры, то лучше выбрать вариант легализации доходов без регистрации ИП. Вам не нужно будет тратить деньги и время на содержание ИП. Регистрация ИП будет выгодна, если у вас есть несколько квартир и для вас сдача недвижимости в аренду является бизнесом. В этом случае стоит расcчитать, что будет наиболее выгодно в вашем конкретном случае — УСН 6% или патент ИП, а после этого регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.

В этой статье мы расскажем о двух возможностях сдачи жилья внаём, сравним их по определенным критериям и, надеемся, поможем вам выбрать для себя подходящий вариант.

О физических лицах и Индивидуальных предпринимателях

Описание граждан (физических лиц) как субъектов гражданского права содержится в гл. 3 ГК РФ. Отдельное внимание в этой главе законодатель обращает на предпринимательскую деятельность граждан (ст. 23 ГК РФ).

В соответствии с данной статьей гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью, зарегистрировавшись в качестве ИП.

При этом индивидуальный предприниматель продолжает оставаться гражданином (пусть и с некоторыми особенностями правового статуса), он не является юридическим лицом.

Обязательно ли регистрироваться в качестве ИП или самозанятого, чтобы сдавать квартиру?

По сложившейся практике регистрироваться в качестве ИП или самозанятого, чтобы сдавать квартиру внаём, гражданину не обязательно.

С одной стороны, арендная деятельность, конечно, в ряде случаев может рассматриваться как предпринимательская.

С другой стороны, сдавать квартиру – это ваше право как собственника. Если же вы проживаете в квартире по договору социального найма, то также имеете право её сдавать (пп.2 п.1 ст.67 ЖК РФ). В обоих случаях в законе не говорится об обязанности регистрироваться.

Случаев привлечения граждан, сдающих единственную квартиру, к ответственности за то, что они для такой деятельности не зарегистрировались как ИП, не встречалось. Поэтому вопрос, относить деятельность по сдаче квартиры, или не относить к «предпринимательской», пока что лучше оставить теоретикам. А на практике при выборе руководствоваться соображениями о выгоде и удобстве лично для себя.

Однако если кто-то сдает комнаты посуточно и фактически превратил квартиру в хостел – такие действия ФНС и суд трактуют как предпринимательскую деятельность.

Сходства и отличия между ИП и физ.лицом в вопросах аренды квартиры

В данном разделе мы продемонстрируем сходства и основные отличия между арендной деятельностью ИП и физического лица по ряду критериев.

Для чего регистрировать ИП?

После ознакомления с приведенной таблицей может показаться, что ведение арендной деятельности для ИП несет слишком много сложностей в сравнении с той же деятельностью для физического лица. Отчасти это так. Сам процесс оформления отношений с нанимателем и взаимодействия с ним после заключения договора для ИП и физ.лица не отличается. Отличия проявляются только во взаимоотношения с государством.

Практическая польза из регистрации ИП для ведения арендной деятельности может быть извлечена при уплате налогов, но только при значительном объеме доходов.

До 2019 года физического лица не было выбора, какие именно налоги платить. В любом случае приходилось платить НДФЛ (гл. 23 НК РФ).

С 1 января 2019 года в четырех регионах – Москве, Московской области, Татарстане и Калужской области – запущен эксперимент по налогообложению самозанятых, в рамках которого налог может быть снижен до 4-6%.

У ИП в любом случае вариантов больше:

  1. Общий режим налогообложения (уплата НДФЛ);
  2. Упрощенная система налогообложения – гл. 26.2 НК РФ;
  3. Патентная система налогообложения – гл. 26.5 НК РФ.
  4. Налогообложение самозанятых (в 4 регионах с 1 января 2019 года, в рамках эксперимента)

В первых трех случаях вам, как индивидуальному предпринимателю, нужно будет также уплачивать обязательные страховые взносы в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2009 года N 212-ФЗ “О страховых взносах в Пенсионный фонд РФ, Фонд социального страхования РФ, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования и территориальные фонды обязательного медицинского страхования“.

Важным нюансом сдачи квартиры в аренду как ИП является следующее: доход о продажи имущества, используемого в предпринимательской деятельности, не исключается из перечня объектов обложения НДФЛ, даже если такое имущество находилось в собственности более 5 лет (п. 17.1 ст. 217 НК РФ, см. также письма Минфина РФ № 03-04-05/3-124 от 07.02.2012 и № 03-04-05/3-273 от 07.03.2012).

Более подробную информацию обо всех вариантах налогообложения для индивидуальных предпринимателей вы сможете найти в разделе “Налоги на квартиру” на нашем портале.

Есть вопросы? – задайте их юристу портала

Подведем итоги

Прежде чем принять решение, регистрироваться как ИП или самозанятому или сдавать квартиру просто как физическое лицо, мы советуем вам рассчитать суммы налогов для каждого случая, чтобы оценить, какова будет ваша прибыль при применении каждого из вариантов. Для этого вы можете использовать специальный калькулятор, размещенный на нашем портале.

В любом случае, сама по себе сдача квартиры физическим лицом, или сдача квартиры индивидуальным предпринимателем не будет являться нарушением закона. Конечно же, при условии соблюдения всех правовых норм, применимых в вашей ситуации.

Вам также может понравиться

Об авторе admin

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *