Инвестирую в строительство

Содержание

1. Выгодно ли вкладывать деньги в строительство жилья?

Знаете, на сколько процентов увеличивается цена готового жилья в новостройке по сравнению со стоимостью на этапе строительства? Правильный ответ – на 40-70% (при среднем сроке возведения дома в 1-2 года).

Желая заинтересовать покупателей, застройщики устанавливают минимальные цены именно на старте продаж. Особенно заметна разница в ценах при строительстве крупных жилых комплексов и целых микрорайонов.

Возведение таких жилмассивов поэтапное, и девелоперы (предприниматели, зарабатывающие на строительстве) снижают начальную стоимость жилплощади для создания положительного имиджа компании и привлечения первой волны клиентов.

Выгода очевидна: инвестируя в недвижимость на стадии стройки, можно заработать вдвое больше после сдачи объекта в эксплуатацию. Единственное препятствие, которое останавливает инвесторов, это риск, что строительство застопорится или вовсе не будет окончено.

По мере возведения новостройки стоимость квадратных метров растёт: каждый этаж прибавляет 2-3% в цене жилплощади. Отсюда вывод: чем раньше вы вкладываете деньги в объект, тем выше возможные дивиденды от последующей продажи или эксплуатации.

На сайте есть подробный материал об инвестициях в недвижимость, рекомендую читателям ознакомиться с ним.

Перечислим все преимущества инвестиций в строительство:

  • высокая рентабельность и ликвидность;
  • надежность (недвижимость редко падает в цене, особенно в больших городах);
  • большой выбор объектов инвестирования;
  • различные варианты использования жилья (продажа, сдача в аренду).

Одна удачно приобретенная квартира может приносить доход годами и десятилетиями.

Пример

Купив престижную квартиру в центре города, можно сдавать её в аренду на короткие сроки (часы, сутки, недели). Окупаемость такого предприятия – 3-5 лет, а дальше вы получаете чистую прибыль без каких-то особых трудозатрат. Такой способ заработка – идеальный образчик пассивного дохода.

Есть и минусы. Главный из них – зависимость спроса на квартиры от экономических факторов. В период кризиса люди реже покупают недвижимость, предпочитая подождать до лучших времен.

Однако большинство экспертов по долгосрочным инвестициям считают вклады в жильё менее рискованными, чем, скажем, игра на фондовой бирже или передача денег в доверительное управление.

Читайте также статью «Что такое выгодные инвестиции в России».

2. В какое строительство лучше инвестировать средства?

Есть несколько направлений для вкладов в недвижимость на стадии стройки. Одни больше подойдут начинающим инвесторам с небольшим капиталом, другие – более опытным коммерсантам с приличными финансовыми активами.

Предлагаю вниманию пять наиболее актуальных и надёжных вариантов для вложения средств.

Жилые дома

Наиболее доступный способ инвестирования, характеризующийся минимальными рисками. Долгосрочная цель таких вложений предельно понятна: покупаем жилплощадь на стадии возведения, а после сдачи дома продаём её по выгодной цене либо зарабатываем на аренде.

Обязательно учитываются следующие показатели:

  • расположение (удаленность от транспортных узлов и метро);
  • планировка квартиры;
  • инфраструктура (наличие поблизости школ, детских садов, супермаркетов);
  • планы по развитию района в будущем.

Наиболее востребовано на рынке малогабаритное жильё – одно- и двухкомнатные квартиры.

Коттеджи

Загородные дома и дачи также могут принести инвесторам неплохую прибыль. Коттеджи пользуются особенным спросом у жителей мегаполисов – каждый горожанин хочет отдыхать в тихом, экологически благоприятном месте, подальше от загазованности и суеты.

Объекты нередко покупаются на стадии фундамента: такие вложения считаются самыми перспективными. Обязательно учитывайте при покупке статус района, состояние инфраструктуры, наличие коммуникаций и прочие важные для комфортной жизни параметры.

Гостиницы

Мировой опыт показывает, что срок окупаемости гостиниц составляет от 3 до 7 лет. Вполне приличные показатели, особенно если учесть, что добротное жильё для приезжих в крупных городах всегда пользуется спросом.

Производственные помещения

Вариант для инвесторов, имеющих некоторый опыт в операциях с недвижимостью. Производственные площади на стадии стройки лучше приобретать с заранее определенной целью.

Спросом пользуются объекты, которые в будущем будут использоваться в нуждах пищевой промышленности, перспективны также площади под фабрики по производству мебели, бытовой химии и товаров первой необходимости.

Новичкам заниматься вложениями в производственную недвижимость стоит лишь через посредничество профессиональных управляющих компаний или ПИФов.

Коммерческие объекты

Ещё одно направление, которое больше подходит опытным бизнес-инвесторам.

К коммерческой недвижимости относятся:

  • здания под торговые помещения (небольшие магазины, супермаркеты, торговые центры);
  • заведения общепита, рестораны, кафе;
  • развлекательные, спортивные, образовательные центры;
  • объекты под офисы и деловые центры;
  • складские помещения, ангары, хранилища;
  • сельскохозяйственные объекты.

В больших городах приоритет имеют офисы и торговые залы. Сотни мелких и крупных коммерсантов готовы регулярно платить за арендованные площади. Их владельцам остаётся лишь следить за состоянием помещений и получать стабильный доход.

Сдача в аренду – основной способ использования коммерческой недвижимости. Это довольно дорогой вид инвестиций с долгосрочным сроком окупаемости (5-8 лет).

В таблице ниже наглядно продемонстрированы особенности и сроки окупаемости различных объектов недвижимости:

Виды недвижимости Сроки окупаемости инвестиций Особенности
1 Новостройки 1-2 года При сдаче в аренду сроки окупаемости увеличиваются, но растёт и прибыль
2 Гостиницы 5-8 лет Инвестиции особенно перспективны для крупных городов и курортных регионов
3 Коттеджи 1-2 года Учитывается район и состояние инфраструктуры
4 Производственные помещения 7-10 лет Подходит для коллективных инвестиций
5 Коммерческая недвижимость 5-10 лет Нужен опыт инвестиций в недвижимость такого типа

Хотите больше информации по инвестированию для начинающих, читайте подробную статью на эту тему.

3. Как инвестировать в строительство – 5 простых шагов

Делая вложения по заранее определенному плану, вы снижаете риски и увеличиваете будущую доходность. Любые инвестиции требуют тщательного расчета и нуждаются в заранее разработанной стратегии.

Шаг 1. Выбираем застройщика

Обязательный и важнейший этап – выяснить, кто строит объект (что за компания). Эксперты советуют приобретать недвижимость у известных в вашем городе девелоперов.

При выборе застройщика учитывайте такие параметры как:

  • количество объектов, уже сданных в эксплуатацию;
  • репутацию компании;
  • отзывы клиентов;
  • опыт комплексной застройки;
  • общее количество инвесторов;
  • участие в совместных кредитных программах с крупными банками (финансовые компании тщательно выбирают партнеров и с сомнительными фирмами не связываются);
  • строгое соответствие действий компании федеральному законодательству.

Деятельность застройщиков регулируется на государственном уровне законом 214-ФЗ (запомните этот номер, пригодится).

В Москве и области можно выбрать одного из 3 застройщиков, представленных ниже.

«А101 Девелопмент» — девиз компании: мы строим город, в котором хочется жить. Застройщик уже возвёл 500 000 квадратных метров жилых помещений, и 53 000 м2 коммерческой недвижимости. Компания строит детские сады и школы и сотрудничает с крупнейшими российскими банками по ипотечному кредитованию. Входит рейтинг ТОП-5 среди девелоперов Московской области и в ТОП-15 по всей России.

ГК «ПИК» — крупнейший российский девелопер. Действует с 1994 года и занимается реализацией масштабных строительных проектов в Москве, области и других регионах России. Приоритетное направление — строительство доступного жилья в сегменте индустриального домостроения. С начала своей деятельности фирма возвела 15 млн. квадратных метров жилых помещений (250 000 квартир). Входит в список системообразующих для российской экономики предприятий.

Capital Group — компания, выполняющая полный цикл строительных работ, начиная с анализа земельных участков и заканчивая отделкой помещений. Осуществляет также управление зданиями после их ввода в эксплуатацию. На счету девелопера — 71 проект и 7 млн. м2 площади. Объекты компании неоднократно объявлялись лучшими реализованными проектами в Москве и области.

Шаг 2. Выбираем объект инвестирования

Выбор объекта – ещё одна важная стадия инвестиционного процесса. Начинать поиски можно с района, в котором наблюдается наибольший спрос на жильё.

О том, какие параметры нужно учитывать при выборе жилых квартир, я уже писал – инфраструктура, наличие транспортных развязок и т.д. Покупая коммерческие объекты, заранее определитесь с конечной целью инвестирования и разработайте профессиональный бизнес-план.

Шаг 3. Проводим переговоры

Застройщик выбран, пора провести переговоры. Согласно законодательству РФ, приобрести права собственности на объект, находящийся на стадии возведения, невозможно.

Покупатель имеет право на:

  • договор долевого участия;
  • договор паевого взноса;
  • инвестиционный вклад;
  • вступление в строительный кооператив.

Знатоки советуют выбирать долевое участие и настаивать именно на таком договоре. Обсуждаются также способы оплаты – поэтапное внесение средств (покупка в рассрочку), перечисление полной суммы сразу после подписания соглашения, другие варианты.

Шаг 4. Изучаем документы

Соглашение на покупку недостроенной недвижимости совершаются в рамках уже упомянутого закона 214-ФЗ.

Документы желательно проверить с привлечением независимого юриста. Это потребует дополнительных расходов, но безопасность сделки – не та статья, на которой стоит экономить.

Шаг 5. Заключаем договор

Заключение договора – финальная стадия сделки. Перед тем, как подпишете окончательный документ, изучите все его пункты. Их надо не просмотреть по диагонали, а именно изучить.

Обратите внимание на:

  • сроки окончания стройки;
  • условия расторжения договора;
  • пункт, в котором указана конкретная стоимость квадратного метра (нужно, чтобы цена была фиксированной и не подлежала изменению);
  • штрафные санкции для каждой из сторон, нарушивших договор;
  • форс-мажор.

Помните, что любая сделка по приобретению недвижимости связана с риском. О том, как избежать мошенничества, будет рассказано в соответствующем разделе нашей статьи.

4. Как можно заработать на инвестициях в строительство недвижимости – 3 проверенных способа

А теперь о самых надёжных и проверенных способах заработка на вложениях в строительство.

Способ 1. Сдаем недвижимость в аренду

Бизнес на сдаче жилплощади внаем – это «долгие» деньги. Но зато и уровень доходности здесь довольно высок. Сроки окупаемости – 5-10 лет. И не забывайте, что даже после 10 лет использования квартира всё равно остаётся вашей.

В мегаполисах есть спрос на любые типы жилья – элитные квартиры для посуточной аренды, комнаты в спальных районах, малогабаритные квартиры молодым семьям.

Пара слов об аренде коммерческой недвижимости. Компании и частные предприниматели, представители юридических профессий, парикмахеры, стилисты, врачи всегда будут нуждаться в офисах, кабинетах и торговых помещениях для своего бизнеса. Спрос на квадратные метры в деловых и торговых центрах – стабилен и постоянно растёт.

Единственный минус коммерческой недвижимости – относительно высокая стоимость. Чтобы приобрести квартиру, достаточно 1-3 млн. рублей. Офисные и торговые помещения стоят в 2-3 раза дороже.

Способ 2. Покупаем квартиру в новостройке для последующей перепродажи

Перепродажа позволяет окупить вложенные средства всего за 1-2 года. Чем короче сроки строительства, тем интереснее объект в инвестиционном плане. Некоторым вкладчикам удаётся за год получить 100% прибыли.

Целесообразно рассмотреть и альтернативные варианты – например, можно выполнить ремонт и отделку в новой квартире и продать её ещё дороже. Добротный ремонт повышает стоимость жилья на 15-30%.

Способ 3. Вкладываем деньги вместе с профессионалами и получаем проценты

Хотите максимально безопасных вложений? Действуйте через посредников. Для участия в профессиональных инвестиционных проектах не обязательно даже покупать конкретное жильё за полную стоимость. Можно стать участником коллективного фонда и получать прибыль в качестве пайщика.

Представляю двух надёжных партнёров по вкладам в строительство и готовые объекты в Москве и области.

E3 Investment – инвестиции от 100 000 рублей с гарантией доходности от 25 до 90%. Все вклады в обязательном порядке страхуются. Сроки окупаемости вложений – от 6 месяцев до 2 лет (на выбор клиента).

Профессионалы вкладывают ваши деньги в ликвидную недвижимость, а вы просто получаете прибыль. Минимальные риски плюс гарантированный пассивный доход. Доступны бесплатные консультации и информационная поддержка.

Sminex – вклады в готовые апартаменты и здания на стадии строительства. Компания сама строит дома и в качестве бонуса покупателям, заинтересованным в получении дохода, делает в квартирах ремонт и находит арендаторов.

Предприятие занимается строительством жилых домов, особняков и возведением коммерческой недвижимости. В числе преимуществ фирмы – курс на качество возводимых объектов и их сохранность после ввода эксплуатацию.

5. Риски при инвестировании в строящуюся недвижимость

Опасность потерять свои деньги существует в любом виде инвестирования. Вклады в жильё – не исключение. Чтобы снизить риски, нужно заранее знать, чего действительно стоит опасаться и какие схемы используют мошенники для своих афер с недвижимостью.

«Мыльные пузыри»

Первый способ нечестного отъёма денег инвесторов – самый банальный. Фирмы-однодневки вместо реальных объектов продают вкладчикам воздух. Строительные работы на объектах если и ведутся, то только для отвода глаз.

Нередко такие проекты проворачиваются совместно с представителями юридических структур, что придаёт сделкам иллюзию легальности. На самом деле, собрав достаточную сумму, аферисты просто исчезают с деньгами клиентов в неизвестном направлении.

Первый признак «мыльного пузыря» – низкая цена на недвижимость. Обязательно сравните стоимость квадратных метров со средней ценой в этом районе. Если предложение кажется вам слишком привлекательным, это повод насторожиться.

Сведения о легальных застройщиках всегда можно отыскать в официальных реестрах строительных компаний. Если застройщик – реальное юридическое лицо, его присутствие в таком списке – обязательно.

Банкротство застройщика

Непрофессиональное управление, недостаток средств или их нецелевое использование, издержки – все эти причины могут вызвать банкротство застройщика. Когда не на что строить, в минусе оказывается не только сама компания, но и её вкладчики.

Избежать этого можно, выбирая крупного и опытного девелопера, на счету которого уже есть несколько десятков сданных в эксплуатацию объектов.

Нарушение сроков сдачи проекта

Срыв сроков – не самый страшный, но тоже весьма неприятный вариант. Долгострой может стать причиной постоянной головной боли тех покупателей, которые привлекли для вкладов банковские кредиты. Банкам не интересно, почему стройка не заканчивается в срок, им важно, чтобы долг был возвращён полностью и с процентами.

Подсчитано, что каждая неделя просрочки уменьшает доходы инвесторов на 0,01%. Казалось бы, немного, но в пересчете на рубли это составляет приличные суммы. Ведь задержки нередко исчисляются месяцами, а то и годами.

Пока ваш «долгостройщик» возводил многоэтажное здание в перспективном районе, его конкурент успел заложить и построить по соседству другой объект со сходными характеристиками и слегка заниженными ценами на метраж. Стоимость вашей жилплощади упадёт в такой ситуации на десятки процентов.

Форс-мажоры и непредсказуемость рынка недвижимости

Типичный пример форс-мажорных обстоятельств – затяжной экономический кризис в стране.

В 2015 году в городе моего проживания Новосибирске на рынке недвижимости наблюдалось реальное преобладание предложения над спросом. Квартиры продавались с уценкой в 15-25%. Сейчас ситуация слегка выправилась, но инвесторы уже потеряли часть своего дохода.

Другие разновидности форс-мажора – стихийные бедствия, военные действия, промышленные катастрофы.

Для защиты от подобных неприятностей существует страхование недвижимости.

Смотрите полезное видео по теме строительных инвестиций.

6. Заключение

Друзья, давайте сделаем выводы. Вложения в жилые и коммерческие здания на этапе их возведения – высокодоходный и перспективный вариант для частного инвестирования.

Удачный проект обеспечит вас средствами на долгие годы вперёд, став источником пассивного дохода в виде долгосрочной аренды коммерческой или жилой недвижимости.

Не менее выгодны операции купли/продажи жилья. Совершив удачную финансовую операцию однажды, легче двигаться вперёд и вверх – в сторону дальнейшего умножения капитала.

  • Авторы
  • Резюме
  • Файлы
  • Ключевые слова
  • Литература

Васильева И.А. 1 1 Московский городской университет управления Правительства Москвы Инвестиционная политика города Москвы направлена на привлечение частных инвесторов для решения задач социально-экономического развития столичного мегаполиса. Сегодняшний день подчеркивает интерес к привлечению частных инвестиций в развитие социальной сферы: здравоохранения, образования, спорта. Вместе с тем интерес представляет и такое направление инвестиционной политики Москвы, как инвестиционные торги. Инвестиционные торги рассматриваются в статье на примере Департамента города Москвы по конкурентной политике: реализация объектов земельно-имущественных торгов. Среди направлений данной деятельности в статье рассматриваются информирование инвесторов о планируемых и объявленных земельно-имущественных торгах, проводимых департаментом; привлечение к участию в торгах максимально возможного числа инвесторов (в том числе из других регионов); обеспечение инвесторам возможности проведения диалога с представителями органов исполнительной власти Москвы на регулярной основе и др. 114 KB столичный мегаполис инвестиционные торги контрактная система закупки 1. Афанасьев В.Г. Системность и общество. – М., 1980. – 368 с. 2. Гладилина И.П. Методы исследований в закупках. – М., 2014. 3. Гладилина И.П., Васильева И.А., Сергеева С.А. Инновационные подходы к управлению в контрактной системе закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд// Инновации и инвестиции, 2014. — № 3. – С. 50–54. 4. Дёгтев Г.В., Акимов Н.А., Ященко В.В. Профессионализм заказчиков как стратегия развития современной закупочной деятельности // Фундаментальные исследования, 2015. — № 2. 5. Дёгтев Г.В., Землин А.И. Организационно-правовые проблемы противодействия коррупции при осуществлении государственных и муниципальных закупок: сборник научных статей. – М., МГУУ Правительства Москвы, 2015. – 139 с.

Стратегической целью инвестиционной политики города Москвы является привлечение частных инвесторов в сферы, традиционно финансировавшиеся преимущественно за счет бюджетных средств. Москва заинтересована в привлечении частных инвестиций в развитие социальной сферы: прежде всего инвестиции нужны в здравоохранение, образование и спорт. Приоритетными направлениями являются: поддержка строительства новых учреждений здравоохранения, в том числе за счет иностранных инвесторов; привлечение частных инвестиций в строительство детских дошкольных учреждений, в том числе с использованием механизмов ГЧП; привлечение инвестиций путем заключения концессионных соглашений. С использованием различных механизмов в 2013 г. за счет внебюджетных средств (включая средства федерального бюджета) было введено 12 объектов образования (ДОУ и школ), а также 6 объектов здравоохранения и 6 объектов физической культуры и спорта. В 2014 г. в Москве за счет внебюджетных источников (включая средства федерального бюджета) было сдано 8 детских садов и 2 школы, а также 5 объектов здравоохранения, 6 объектов физкультуры и спорта. В 2015 г. в Москве за счет внебюджетных источников (включая средства федерального бюджета) планируется ввод в эксплуатацию 20 объектов образования (14 ДОУ и 6 школ), объектов физкультуры и спорта — 9, а также 10 объектов здравоохранения.

Среди обстоятельств, способствующих привлечению потенциальных инвесторов к участию в торгах, необходимо выделить системное управление инвестициями в закупках. Существующая ситуация многоаспектности определений и классификации инвестиций достаточно серьезно осложняет комплексное исследование управления инвестиционными торгами. Среди основных определений понятия «инвестиции» для нашего исследования интерес представляют следующие (табл. 1).

Таблица 1

Содержание понятия «инвестиции»

Автор

Инвестиции — это…

Антонова Н.В.

Финансовые, материальные ресурсы и другие имущественные интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и иной деятельности, в результате которой образуется прибыль

Кейне Д.

Текущий прирост ценности капитального имущества в результате производственной деятельности данного

Балабанов И.Т.

Применение финансовых ресурсов в сфере долгожданных вложений капитала

Согдиев А.

Вложение долгожданного характера в создание или приобретение внеоборотных активов длительного пользования

У. Шарп

Инвестировать — это значит расстаться с деньгами сегодня, чтобы завтра получить их большую сумму

Кулагин М.И.

Процесс затрат живого и общественного труда для создания производственных мощностей, с помощью которую в процессе производства живой труд создает большую стоимость, чем потребляет

Анализ вышеуказанных авторских трактовок сущности понятия «инвестиции» показал, что большинство авторов одной из ключевых характеристик рассматривают доход. С юридической точки зрения Римский договор 1957 г. не содержит понятия «инвестиции», а в документах Европейского Союза употребляются термины «капитал», «свободное движении капитала». Общим является то, что ученые понимают инвестиции как материальные и нематериальные ценности.

Федеральный закон № 39-ФЗ от 25 февраля 1999 г. «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» содержит следующую трактовку понятия «инвестиции» — это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Таким образом, в широком смысле инвестиции — это долгосрочное вложение капитала с целью последующего его увеличения.

Инвестиционные торги требуют своего анализа с точки зрения системного подхода к управлению данным процессом.

Специфику методологии системного подхода в закупках И.П. Гладилина рассматривает как исследования, позволяющие раскрыть целостность объекта (инвестиционные торги) и механизмов, которые обеспечивают эту целостность . Традиционно система рассматривается как целостность взаимосвязанных элементов, связи между которыми более стабильны, чем связи с окружающей социально-экономической средой. В. Афанасьев отмечает синергетический эффект системы, позволяющий формировать новые интегральные качества, не свойственные элементам, которые ее создают .

Рассмотрим управление инвестиционными торгами при помощи системных характеристик. Ученые выделяют такой комплекс характеристик: большие системы; управляемые системы; сложные системы; управляемые системы; целенаправленные системы.

Большие системы — это системы, которые рассматриваются как совокупность определенных подсистем.

Динамические системы — это системы, которые часто изменяются.

Сложные системы — это системы, позволяющие решать многоцелевые задачи.

Инвестиционные торги столицы — управляемая система: субъекты инвестиционной деятельности и их взаимодействие является управляемой подсистемой. Инвестиционные торги в Москве представляют собой целенаправленную систему.

Таким образом, инвестиционные торги — большая, сложная, динамичная, целенаправленная система.

Система управления закупками города Москвы — явление, получившее теоретическое обоснование в работах Г.В. Дёгтева, В.Н. Жукова и др. . Управление закупками столичного мегаполиса представлено в исследованиях И.П. Гладилиной, В.В. Кикавца, С.А. Сергеевой, А.В. Трофимовской, М.В. Фатина и др. . Противодействие коррупции в сфере закупок города Москвы нашло отражение в работах А.И. Землина, О.М. Землиной и др. .

Инвестиционные торги в системе управления закупками города Москвы специально не исследовались, что подчеркивает актуальность данной темы.

Рассмотрим инвестиционную деятельность Департамента города Москвы по конкурентной политике, связанной с реализацией объектов земельно-имущественных торгов. Департамент в рамках заявочных кампаний еженедельно проводит презентации объектов (Road-Show) с целью:

  • информирования инвесторов о планируемых и объявленных земельно-имущественных торгах, проводимых департаментом, а также об информационных ресурсах Правительства Москвы и департамента;
  • привлечения к участию в земельно-имущественных торгах максимально возможного числа инвесторов, в том числе из других регионов, за счет проведения онлайн-трансляций;
  • обеспечения инвесторам возможности проведения диалога с представителями органов исполнительной власти Москвы на регулярной основе;
  • донесения до инвесторов информации о реализуемых объектах, в том числе о социальных программах Правительства Москвы (разъяснение сути, порядка и условий участия в торгах);
  • повышения потенциала ликвидности объектов, освещаемых на Road-Show.

За 2014 г. было проведено 58 мероприятий, из них 45 презентаций объектов земельно-имущественных торгов, в рамках которых обсуждались вопросы, связанные с реализацией объектов по социальным программам «Доктор рядом», дошкольных общеобразовательных учреждений. Также освещались переход на электронную форму проведения торгов, запуск нового проект «Биржа торгов» на ВДНХ.

С августа 2014 г. департаментом регулярно проводятся заседания круглого стола «Школы инвесторов» с определенной тематикой, позволяющие инвесторам получить углубленную информацию, связанную с участием в тех либо иных видах торгов, и обсудить вопросы, возникающие при реализации объектов. Состоялось 4 мероприятия с участием департамента в бизнес-семинаре «Старт-ап» совместно с представителями бизнес-сообщества, работающего в сфере образовательных услуг.

Правительство Москвы на сегодняшний день выстроило работу с двумя крупными объединениями инвесторов — Ассоциацией инвесторов Москвы и Клубом инвесторов Москвы, чтобы аккумулировать вопросы и предложения девелоперского сообщества и оперативно реагировать на них.

ГАУИ с 2014 г. является оператором Единого информационного инвестиционного портала города Москвы — информационной и коммуникационной площадки для инвесторов. В рамках развития и управления порталом Агентство обеспечивает доступ предпринимателей к единой торговой витрине города, предоставляет актуальную информацию о разных аспектах ведения бизнеса в Москве, инвестиционных приоритетах и мерах государственной поддержки отдельных направлений и поддерживает бесперебойный канал связи бизнеса с Правительством Москвы. Оказание поддержки инвесторам происходит на всем цикле реализации проекта — от инвестиционной идеи до его завершения. Для этого Агентством созданы проектные офисы по поддержке и реализации конкретных инвестиционных направлений. Осуществляется всесторонняя разработка юридических и экономических параметров реализации инфраструктурных инвестиционных проектов, реализуемых на условиях ГЧП, с целью нахождения оптимального распределения рисков и соблюдения интересов города и частного партнера. Имеет место взаимодействие инвесторов с ведущими российскими и международными финансовыми организациями и институтами развития с целью использования их потенциала и возможностей по финансированию и поддержке инвестиционных проектов.

Среди реализуемых ГАУИ проектов необходимо отметить следующие:

  • передача в концессию на реконструкцию и эксплуатацию городской клинической больницы № 63;
  • строительство Северного дублера Кутузовского проспекта;
  • поставка и обслуживание вагонов метро на условиях контракта жизненного цикла;
  • привлечение частных инвестиций в создание детских садов и школ;
  • привлечение частных инвестиций в организацию пунктов первичной медицинской помощи — «Доктор рядом»;
  • привлечение частных инвестиций в реконструкцию памятников культурного наследия Москвы;
  • строительство в Москве платных автомобильных путепроводов;
  • строительство транспортных пересадочных узлов (ТПУ);
  • запуск пассажирского движения на Малом кольце Московской железной дороги;
  • редевелопмент территорий бывших заводов «ЗИЛ» и «Серп и молот», а также территорий Мневниковской и Нагатинской пойм;
  • благоустройство парковой зоны «Зарядье»;
  • комплексная застройка территории «Люберецкие поля» и др.

Достаточно внушительный перечень реализуемых инвестиционных проектов позволяет говорить о развитии инвестиционных торгов. Инвестиционные торги по праву занимают важное место в системе управления закупками города Москвы. Системный подход в исследованиях, значение инвестиционных торгов требуют дальнейшего изучения сущности инвестиционных процессов столичного мегаполиса.

Рецензенты

Новиков И.В., д.э.н., профессор, профессор кафедры экономики городского хозяйства, Московский городской университет управления Правительства Москвы, г. Москва;

Дёгтев Г.В., д.ю.н., заведующий кафедрой управления государственными и муниципальными закупками, Московский городской университет управления Правительства Москвы, г. Москва.

Библиографическая ссылка

Васильева И.А. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ РАЗВИТИЯ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ТОРГОВ В СИСТЕМЕ УПРАВЛЕНИЯ ЗАКУПКАМИ ГОРОДА МОСКВЫ // Современные проблемы науки и образования. – 2015. – № 1-2.;
URL: http://science-education.ru/ru/article/view?id=20238 (дата обращения: 03.09.2019). Предлагаем вашему вниманию журналы, издающиеся в издательстве «Академия Естествознания» (Высокий импакт-фактор РИНЦ, тематика журналов охватывает все научные направления) «Современные проблемы науки и образования» список ВАК ИФ РИНЦ = 0.829 «Фундаментальные исследования» список ВАК ИФ РИНЦ = 1.252 «Современные наукоемкие технологии» список ВАК ИФ РИНЦ = 0.641 «Успехи современного естествознания» список ВАК ИФ РИНЦ = 0.741 «Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований» ИФ РИНЦ = 0.731 «Международный журнал экспериментального образования» ИФ РИНЦ = 0.460 «European journal of natural history» ИФ РИНЦ = 1.369 Издание научной и учебно-методической литературы ISBN РИНЦ DOI

Общие сведения

Инвестиционным контрактом называется подтверждающий взаимоотношения заказчика и инвестора документ, сложенный из выдвинутых этими сторонами обязательств. В роли заказчика в основном выступает руководитель проекта, который несет ответственность за деньги вкладчика и правильную, последовательную реализацию всех пунктов инвестиционного договора, образец которого предварительно утвержден всеми сторонами. Что касается инвестора, то в его роли может выступать любое физическое или юридическое лицо с желанием вложить средства в финансирование какого-то бизнеса. Чаще всего целью инвесторов является получение финансового вознаграждения за свой вклад в проект, но иногда мотивом может служить и желание социального одобрения, особенно если дело касается политиков и публичных личностей. В некоторых случаях (например, в сфере строительства) в подписании инвестиционного соглашения также участвует и третья сторона в лице подрядчика, который ведёт всю организационную деятельность и получает за это комиссионное вознаграждение.

Условия заключения договора и этапы его реализации

По завершению обсуждения всех предварительных вопросов инвестор и заказчик переходят к рассмотрению условий заключения контракта, которые бы подходили всем сторонам. Двусторонне выгодные отношения необходимо выстраивать с учётом того, что вкладчик передает исполнителю денежные средства с дальнейшим документальным оформлением в полном соответствии с текущим законодательством, регламентирующим эти самые взаимоотношения. Такой процесс не только сокращает риск потери вкладчиком собственных средств, но и позволяет ему контролировать финансовый оборот при непосредственной реализации проекта. Когда проект будет завершён, инвестор сможет без проблем вернуть свои денежные средства с дополнительным вознаграждению в установленный соглашением срок.

Существует несколько методов получения выплаты вкладчиком.

Соглашение включает в себя указание фиксированной суммы, которая будет оставаться неизменной в течение всего инвестиционного периода, при этом денежные выплаты заказчик должен производить точно в срок. Если же случаются нюансы, когда заказчик не имеет возможности вовремя выплатить средства, это должно дополнительно оговариваться с вкладчиком. При условии согласия на отсрочку со стороны инвестора данный момент нужно также внести в инвестиционное соглашение.

Происходит приблизительная выплата, которая полностью зависит от объема полученной бизнесом прибыли. Обычно такой метод получения денежных средств инвестором выбирают при реализации долгосрочных проектов, когда сумму предугадать практически невозможно. В данной ситуации аналитик рассчитывает примерное значение доходности, которая может варьироваться по ходу реализации бизнес-проекта. Несмотря на удобство такого вида получения выплат, инвесторы его избегают, поскольку беспокоятся из-за мнимой незащищенности собственных средств. А вот руководителям проекта такой вариант очень нравится ввиду того, что он не гарантирует вкладчику фиксированный доход, который зависит от экономического и политического положения страны, не говоря уже о постоянно растущей инфляции.

Процесс передачи денежных средств инвестором также может быть осуществлен несколькими способами. Простым методом является обычная передача инвестиций заказчику после подписания контракта инвестиционного товарищества. Суть же более сложного варианта заключается в том, что вкладчик передает свои деньги частями, когда руководителю проекта не требуется полный объем денежных средств сразу же на стадии разработки проекта. Иногда такой принцип может играть на руку обеим сторонам, особенно если они не очень доверяют друг другу. Поскольку все движения инвестиционных средств должны быть под контролем и инвестора, и руководителя проекта одновременно, все проведенные операции необходимо подтверждать документально.

Условно инвестиционные процессы проходит через 2 ступени. Сначала субъект решает инвестировать денежные средства, исследует возможности, продумывает техническую и экономическую базу, собирает всю необходимую проектную документацию и составляет поэтапный бизнес-план, делая заключительный аккорд в виде подписания непосредственно инвестиционного соглашения. Обозначенные в контракте условия действуют на протяжении всего срока реализации проекта и могут включать поправки только в том случае, если после его подписания законодательством приняты новые условия, которые при этом делают положение обеих сторон хуже.

Таким образом, подписание соглашения придаёт финансам статус инвестиций, после чего наступает второй этап, который в первую очередь характеризуется непосредственно процессом реализации бизнес-плана с последующим задействованием средств инвестора. Изначально инвестиционный договор может сопровождаться новыми подписанными обеими сторонами документами, которые отвечают за правовые действия относительно процесса воплощения проекта в действительность. Сюда могут относиться бумаги касательно нюансов оказания услуг и выполнения работ, соглашение о передаче имущества и прочее. При этом основной целью с юридической точки зрения остается реализация изначального инвестконтракта, которая подходит к логическому завершению после окончательного формирования объекта инвестиционной деятельности.

Обязательства сторон и признаки договора

Инвестиционный договор как между физическими лицами, так и и между юридическими лицами, подписанный согласно установленному образцу, эффективно защищает интересы обеих сторон. При этом каждое лицо отвечает за определённые моменты типового договора.

Заказчик:

  • несет ответственность за соблюдение сроков реализации бизнес-проекта;
  • сдает отчет о проведенной работе, подкрепленный соответствующими документами; ведет полную отчетность о финансовой деятельности;
  • занимается наймом профильных специалистов;
  • осуществляет контроль допустимых расходов по проекту;
  • занимается полной организацией связанной с проектом деятельности;
  • возвращает инвестиционный вклад в строго установленный срок.

Инвестор:

  • передаёт предварительно оговоренную сумму без внесения каких-либо изменений и задержек;
  • принимает проект с условием обязательной проверки итогов воплощения в действительность проектных работ;
  • выплачивает вознаграждение;
  • оформляет сопутствующие завершению бизнес-проекта бумаги (регистрирует право собственности и ставит на учёт в требуемых госструктурах).

Нюансы законодательства

Перед подписанием контракта вкладчик и руководитель проекта должны учитывать нюансы действующего законодательства их государства. Знание всех законов и поправок гарантирует защиту прав каждой стороны в будущем, поэтому большинство специалистов предварительно предпочитают нанять профессионального юриста, который хорошо осведомлен в теме и может прояснить многие затрудняющие процесс подписания соглашения моменты. Если же у сторон нет возможности воспользоваться услугами надежного специалиста и консультироваться в дальнейшем, необходимо хотя бы придерживаться некоторых ключевых требований для получения взаимной выгоды. Инвестиционный договор в обязательном порядке должен включать в себя следующие пункты:

  • наименование документа;
  • дата и время заключения договора;
  • данные инвестора и заказчика;
  • детальная информация о проекте (сумма инвестиций и вознаграждения, четкие сроки реализации, цель проекта и т.д.);
  • права и обязанности сторон;
  • если проект связан с недвижимостью, в договор также необходимо включить площадь и адрес объекта.

Формулировка и нюансы инвестиционного соглашения напрямую влияют на решение возможных спорных нюансов. Чтобы не стать жертвой собственной неосведомленности, специалисты рекомендуют тщательно изучить образцы и продумать все подводные камни, а затем всё же отдать составленный контракт на проверку профессиональному юристу. Только настоящий специалист может увидеть двусмысленность и неточность, а затем предложит внести правильные исправления. Юрист также позволит убедиться в соответствии соглашения самым свежим нормам законодательства, которых может не знать даже успешный бизнесмен.

Ключевые моменты и советы

Бывалые инвесторы и руководители проектов понесли множество убытков и смогли извлечь из этого выгоду в виде ценного опыта. В инвестировании невозможно гарантировать безопасность денежных вложений и верного развития событий, но можно минимизировать риски, прислушавшись к следующим советам опытных вкладчиков и бизнесменов.

Поиск помощников

Первым шагом при оформлении сделки должно стать привлечение собственного юриста. Поскольку каждая из сторон представляет свои интересы, лучше нанять специалиста в частном порядке. Юрист поможет не только максимально обезопасить своего протеже, но и прояснит нюансы относительно этапов финансирования и распределения доходов.

Учёт всех нюансов в договоре

В инвестиционном соглашении обязательно нужно прописать все моменты договоренности с будущим партнёром. Сюда должны быть включены все основные пункты договора, а также этапы и виды финансирования, последовательность реализации бизнес-плана, контрольные точки проекта и порядок управления, особенности налогообложения и страхования.

Бывалые бизнесмены шутят, что инвестиционное соглашение является коллективным творческим процессом не инвестора и заказчика, а юристов. Именно поэтому так важно учесть и задокументировать все юридические аспекты, включая ответственность за нарушение.

Предусмотрительность

Каждый пункт контракта необходимо дополнительно перепроверить на момент его реализуемости при возможном возникновении спорной ситуации. Необходимо учитывать условия соблюдения штрафных опционов, нюансы регулирования различного рода споров, варианты выхода из тупиковых ситуаций, прописать условия обеспечения платежа и прочее.

Выбор правильной страны

Бывают случаи, когда конфликт с бизнес партнёром заходит слишком далеко и доводит даже до суда. В таком случае идеальным будет предварительное обращение к иностранной юрисдикции, поскольку модель инвестотношений в англосаксонском праве сформирована более правильно и целостности. При нарушении контракта любой стороной английский суд с большей долей вероятности поможет справедливо разрешить спор.

Выбор правильной структуры инвестирования

В подавляющем большинстве случаев проекты инвестируются посредством уставного капитала, согласно которому заказчик получает денежные средства в обмен на долю в компании. В такой модели финансирования заказчик часто чувствует себя использованным, особенно когда его идея успешно реализуется, а бизнес становится очень прибыльным. Вмешательство инвестора, который просто выступил в качестве заемщика, становится всё более и более обременительным для руководителя проекта.

Если заказчик полагает, что оценка его проекта уступает будущей стоимости даже на начальном этапе, он может выдвинуть предложение по подписанию контракта на условиях конвертируемого долга. В такой ситуации вклад будет осуществлен в форме обычного займа, а на в следующем этапе инвестирования вкладчик конвертирует эти средства в свою долю собственности с предварительно установленным коэффициентом пересчета. Правда, при такой схеме финансирования инвестору лучше потребовать залог или поручительство. Идеальным вариантом будет использование тщательно проработанной финансовой схемы с изменяемыми параметрами договора.

Определение фокуса

После непосредственного подписания инвестдоговора кто-то должен будет принимать решения, связанные с финансовыми и кадровыми изменениями. Обычно в этой роли выступает руководитель проекта или совет директоров, однако опытные инвесторы и бизнесмены рекомендуют нанимать независимых экспертов, которые ускорят операции компании и смогут сделать непредвзятые выводы по ходу реализации проекта.

Юридически заверенное соглашение между вкладчиком и руководителем проекта обычно оформлено в виде инвестконтракта установленного образца с обязательным соблюдением последних внесённых изменений в законодательство. Правильно оформленный документ обеспечит защиту прав обеих сторон. Он будет выступать не просто письменным оформлением договорённости, но и сможет регламентировать все права и обязанности сторон с обоюдной выгодой. Именно поэтому инвестиционное соглашение должно быть оформлено после детального изучения всей сопутствующей документации и любой информации, относящейся к данному бизнес-проекту. Только строгое соблюдение прописанных в контракте обязанностей приведёт проект к успешному завершительному аккорду и обоюдной выгоде в долгосрочной перспективе.

Не путайте эту дату с датой регистрации права собственности, то есть внесения записи о праве собственности в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости. Документы для оформления квартиры в собственность Регистрация права собственности в Росреестре возможна только на объекты недвижимости, состоящие на кадастровом учете. Это легко проверить с помощью сайта Росреестра. Инструкцию читайте в этой статье Сервис справочной информации Росреестра Прочтите дополнительную статью:Кадастровые документы объекта недвижимости Оформление собственности на квартиру в новостройке Если вы являетесь участником долевого строительства — от застройщика вы получили и подписали Акт приема-передачи квартиры в собственность. Закон обязывает, перед передачей квартиры в собственность дольщику, поставить объект на кадастровый учет.

Инвестиции в недвижимость в 2018 году

В соответствии с Законом от 25.02.99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности…» субъектами инвестиционной деятельности, которая осуществляется в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Заказчиками являются физические и юридические лица, уполномоченные инвесторами и осуществляющие реализацию инвестиционных проектов.

Заказчик, если только он не является одновременно и инвестором, не приобретает права собственности на результат инвестиционной деятельности. Именно инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжения объектами и результатами капитальных вложений.

Если человеком принято решение вложить деньги в долевое строительство, то нужно навести справки о строительной компании, так как, не смотря на указания закона, нечестные застройщики случаются. Может быть теперь после последних ужесточенных мер для организаций, занимающихся строительством, такие фирмы отсеются и дольщикам не придется больше переживать за вложенные капиталы.
Проверить благонадежность компании можно таким способом:

  • Зайти на сайт застройщиков и найти в списке заинтересовавшую организацию.
  • Просмотреть информацию о строящихся и сданных объектах. Есть ли нарекания о проделанной работе.
  • Проверить разрешительную документацию на земельный участок и на возведение объекта на нем.

ИнфоНесоблюдение требований федеральных актов приводит к привлечению к ответственности в соответствии с действительным российским законодательством, вплоть до уголовной ответственности. Посмотреть договор инвестирования в строительство образец, Вы можете, пройдя по следующей ссылке Договор инвестирования.
Договор инвестирования в пользу третьего лица По такому договору в пользу посторонних лиц заказчик (или застройщик) обязан передать построенную квартиру на объекте недвижимости не самому инвестору, а третьему лицу, которое может быть четко прописано или не прописано в инвестиционном договоре. Указанное третье лицо имеет полное право отказаться от всех прав, возникающих у него по договору инвестирования, в пользу инвестора.

Выберите время

Инвестиции в жилищное строительство оптимальны перед подъемом рынка в следующих условиях: непростое экономическое состояние в стране в сочетании с нестабильным валютным рынком, но оптимистичным прогнозом. Если цены на новостройки будут возрастать, доходность вложений в строительство домов вырастет многократно.

Рынок жилья в России в 2016 году пережил глубокий кризис:

  • цены и объемы продаж первичного жилья существенно снизились;
  • заметно выросло число обманутых вкладчиков;
  • увеличилось количество «недостроя».

Тренд продолжается и в 2017 году, однако ряд индикаторов свидетельствуют о потенциальной смене вектора в начале 2018 года. Если тенденции подтвердятся, это будет идеальным моментом для входа инвесторов. Следите за рынком!

Желая вложиться в строительство в России, инвестор планирует заработать на разнице цен в момент покупки и продажи. Эта разница существует всегда даже на стабильном рынке. Минимальные цены застройщик объявляет на старте продаж, чтобы:

  • привлечь первую волну клиентов;
  • создать положительный имидж.

Ценовой спрэд особенно заметен при строительстве целых микрорайонов и жилых комплексов. Таким образом, идеальный момент для инвестиций — старт комплексной застройки.

Выберите объект недвижимости

Квартиры в жилых домах

Инвестиции в строительство жилья — самый популярный объект вложений. Причины:

  • относительно небольшая сумма инвестиций;
  • короткий срок окупаемости: 1–2 года;
  • широкие возможности выхода из проекта (продажа, сдача в аренду).

При выборе объекта обращайте внимание на следующие критерии:

  1. Регион (в разных регионах страны свои особенности рынка).
  2. Район (престиж, безопасность).
  3. Транспортная доступность (расстояние до метро, например, существенно влияет на цену).
  4. Инфраструктура (супермаркеты, школы, детские сады).
  5. Планы по развитию микрорайона (муниципальные или застройщика): в случае комплексной застройки доходность вложений, как и риски, может существенно вырасти.
  6. Количество комнат (самый ликвидный товар — 1 и 2-комнатные квартиры).
  7. Планировка квартиры.
  8. Класс жилья («эконом», «бизнес-класс», «премиум», «элитный»).

Хорошая альтернатива инвестициям в многоквартирные дома, поскольку:

  • доходность при определенных условиях может быть выше (особенно в сегменте элитного жилья);
  • срок окупаемости — такой же (1–2 года).

Достоинства компенсируются повышенными рисками:

  • сумма инвестиций — более значительная;
  • ликвидность загородного жилья — на порядок ниже;
  • волатильность цен — выше.

По аналогии с многоквартирными домами вкладывайтесь на стадии фундамента. При выборе объекта используйте приведенные выше критерии, а также учитывайте дополнительные факторы:

  • экологическая обстановка;
  • расстояние до крупного центра;
  • удобство коммуникаций.

Перспективный способ вложений в курортных регионах и крупных городах. До сих пор имеет место конкуренция со стороны обычных квартир. Сегмент достаточно специфичен и требует от инвестора детального изучения. Риски — высокие. Возможности выхода из проекта — ограниченные. Срок окупаемости: от 4 до 8 лет.

Вложения на этом сегменте предъявляют определенные требования к инвестору и проекту:

  • инвестор обладает коммерческими навыками и знаниями;
  • цель проекта, способ выхода и потенциальный покупатель — определены заранее;
  • сформирован четкий бизнес-план проекта, учитывающий риски продажи нецелевому покупателю по сниженной цене.

Инвестиции носят длительный характер. Срок окупаемости: от 5 до 10 лет.

Спросом пользуются: помещения для компаний пищевой промышленности, товаров первой необходимости, мебели.

Инвестиции в производство часто подразумевают наличие посредников и осуществляются коллективно через ПИФы и фонды прямых инвестиций.

Коммерческие объекты недвижимости

Представляют собой:

  1. Торговые объекты: магазины, супермаркеты, торговые центры.
  2. Объекты общественного питания: кафе, бары, рестораны.
  3. Образовательные, спортивные и развлекательные центры.
  4. Офисы и деловые центры.
  5. Складские помещения, ангары, хранилища.
  6. Сельскохозяйственные объекты.

Сумма инвестиций — максимальная.

Риски — высокие, но потенциально меньшие, чем в случае производственных помещений, поскольку по завершении проекта предполагается сдача помещений в аренду большому количеству коммерсантов. Продажа как способ выхода используется редко.

Срок окупаемости: от 5 до 10 лет.

Выберите способ инвестирования

Как вложить деньги в строительство квартиры или коммерческого объекта? Принципиально определите, какой способ инвестирования вам подходит:

  • индивидуальное инвестирование;
  • коллективное инвестирование.

Внимание. Всегда имейте в виду, что приобрести права собственности на объект, находящийся на стадии возведения, невозможно.

Варианты индивидуального инвестирования

Договор долевого участия в строительстве. Инвестиции в долевое строительство — самый надежный с юридической точки зрения вариант. Заключается между инвестором и застройщиком в соответствии с требованиями 214-ФЗ. Основное достоинство: договор подлежит обязательной государственной регистрации, что защитит вам от многих рисков.

Выкуп доли третьего лица (переуступка права требования). Договор долевого участия предусматривает возможность приобретения доли на стадии завершения строительства. Такие сделки тоже считаются выгодными. Вы потеряете часть доходности, но резко сократите срок окупаемости и снизите риски. Чтобы не попасться мошенникам, обязательно проверяйте документы, подтверждающие право собственности.

Инвестиционный договор на строительство жилого дома.

В действующем законодательстве сделки такого рода не предусмотрены, но и прямо не запрещены. Плюсы: права инвестора в договоре, как правило, должны быть отражены подробно и четко (в отличие от «серых» схем). Минусы: инвестиционный контракт на строительство не требует государственной регистрации, что дает застройщику широкий простор для маневра в случае предъявления претензий от покупателя.

Инвестиционный договор на строительство нежилого здания.

Внимание! Ни в коем случае не идите на поводу у недобросовестного застройщика и не заключайте «предварительный договор купли/продажи», «договор займа», «договор покупки векселей» и т. п.

Варианты коллективного инвестирования

Строительные (жилищно-накопительные) кооперативы.

Добровольное объединение вкладчиков с целью строительства жилых домов. Сегодня возникают на месте обанкротившихся застройщиков и принимают от них все права на завершение строительства. Кооператив может иметь статус самостоятельного застройщика либо участника долевого строительства. Члены кооператива обязаны вносить паевые взносы.

Образование кооперативов — мера, скорее вынужденная. Позволяет миноритарным вкладчикам разговаривать с застройщиком с позиции силы. При благоприятном стечении обстоятельств такой посредник между инвестором и застройщиком не нужен.

ПИФы недвижимости и фонды прямых инвестиций.

Подходят тем инвесторам, которые хотят диверсифицировать свои риски и собрать портфель вложений в ущерб доходности.

ПИФы недвижимости формируются преимущественно закрытого типа и на длительный срок (что обусловлено характером инвестиций). Вложить деньги можно лишь на начальном этапе жизненного цикла фонда. Фонды формируют вокруг себя целую иерархию участников: управляющая компания, строительная компания, риэлтор, аудитор, оценщик, компания-регистратор, компания-депозитарий, инвесторы-пайщики.

Фонд защищает права инвестора, контролирует целевое расходование средств, ход строительства, обеспечивает юридическое сопровождение и т. д.

Преимущества: доступность, надежность, отсутствие организационных проблем (все сделают за вас), низкий порог входа (от 2 до 4 тыс. долл., что лишь ненамного выше открытых фондов).

Недостатки: низкая доходность, длительный срок окупаемости и ежегодная комиссия управляющим фонда в процентах от суммы паев вкладчика.

Выберите застройщика

Прежде чем вложить деньги в долевое строительство, со всей ответственностью подойдите к выбору застройщика. Только за первое полугодие 2016 года банкротами стали около 1600 строительных компаний.

  1. Проверьте репутацию и время пребывания на рынке. Внимание. Многие компании часто регистрируют новое юридическое лицо для строительства дома. В таком случае узнайте, кто именно является его учредителем.
  2. Ознакомьтесь с отзывами вкладчиков.
  3. Уточните количество объектов, сданных в эксплуатацию.
  4. Посчитайте общее количество инвесторов.
  5. Выясните специализацию застройщика по типам объектов недвижимости. Уточните, имеется ли опыт комплексной застройки.
  6. Обязательно проверьте финансовых партнеров застройщика. Серьезные банки и страховые компании не будут связываться с мошенниками.
  7. Проверьте наличие полного пакета разрешительной документации в соответствии с 214-ФЗ. В этот список в обязательном порядке должны входить: разрешение на застройку, проектная документация, договор аренды или право собственности на земельный участок, государственная регистрация и учредительные бумаги.

Примеры надежных застройщиков в Москве: «А101 Девелопмент», ГК «ПИК», Capital Group.

Определите способ выхода из проекта

О способе выхода из проекта подумайте заранее.

Перепродажа объектов по окончании строительства способна принести хороший доход в минимальные сроки. Средняя рентабельность инвестиций в строительство жилого дома сопоставима с рынком высокодоходных ценных бумаг. Так, при продаже квартиры на стабильном рынке можно заработать 30% за 2 года. При благоприятной рыночной конъюнктуре эта цифра может вырасти до 100% и более. Основные плюсы: минимальный срок окупаемости, возможность реинвестировать заработанные деньги.

  1. Перепродажа без ремонта.
  2. Перепродажа с ремонтом. Традиционно повышает стоимость жилья на 20–30%.

Сдача в аренду — идеальный источник пассивного дохода. Срок окупаемости заметно увеличивается, но чистый дисконтированный денежный доход при длительном сроке эксплуатации может превзойти доход от продажи.

  1. Сдача в аренду жилой недвижимости на короткие сроки (почасовая, посуточная, недельная оплата). Высокодоходный аннуитет. Риски повреждения объекта. Требуется постоянное внимание инвестора и решение организационных проблем.
  2. Сдача в аренду жилой недвижимости на длительные сроки (помесячная оплата). Невысокий доходный аннуитет. Отсутствие рисков и организационных проблем.
  3. Сдача в аренду нежилого помещения целевому арендатору. Наиболее часто используется в случае целевых производственных и небольших коммерческих объектов.
  4. Сдача в аренду нежилого помещения по частям нескольким арендаторам. Самый выгодный и безопасный способ выхода для больших коммерческих объектов. Диверсификация арендаторов резко снижает риски, а спрос, как правило, существует всегда.

Каждый из указанных способов имеет свои преимущества и недостатки. Вооружитесь финансовым калькулятором и подготовьте собственный расчет доходности и окупаемости проекта для инвестора. И не забудьте о налогах.

Подведем итоги

Инвестиционное строительство — прекрасный и относительно безопасный способ заработать. Он заключает в себе целый ряд преимуществ:

  1. Высокая доходность.
  2. Хорошая ликвидность объектов вложения.
  3. Приемлемый срок окупаемости для столь значительной суммы вложений.
  4. Надежность. Недвижимость остается в собственности инвестора. Ее можно продать, использовать в качестве залога и т. п. На стабильном рынке даже продажа по цене ниже рыночной покроет все убытки.
  5. Не столь большая волатильность цен (по сравнению, например, с акциями).
  6. Большой выбор объектов в крупных городах.
  7. Множественность вариантов выхода из проекта.

К сожалению, как и любой другой способ вложений, привлечение инвестиций в строительство имеет свои недостатки:

  1. Риск падения цен. Сильная зависимость спроса от экономической ситуации в регионе и стране. Затяжной экономический кризис может уронить цену объектов на 30–40%. Совет: следите за конъюнктурой и правильно выбирайте момент инвестирования.
  2. Риск мошенничества: фирмы-однодневки, строительство для отвода глаз и продажа «воздуха», продажа одной и той же доли несколько раз. Совет: проверьте легальность застройщика в официальном реестре строительных компаний. Внимание. Мошенники часто действуют вместе с прикрывающей их юридической структурой. Совет: привлеките своего юриста.
  3. Банкротство застройщика по причине непрофессионального управления, недостатка финансирования, нецелевого использования средств. Совет: выберите застройщика, надежного по всем критериям.
  4. Сроки возведения объекта могут быть сорваны. Это приводит к прямым и косвенным убыткам. Объект может потерять свои конкурентные преимущества (если рядом построят другой дом, то рентабельность инвестиций упадет на десятки процентов). Совет: предусмотрите в договоре штрафные санкции за нарушение сроков.
  5. В процессе строительства могут быть нарушены технические параметры и качество объекта (например, планировка) вплоть до отказа государственной комиссии ввести дом в эксплуатацию. Совет: тщательно изучите инвестиционный план строительства, по возможности контролируйте ход работ.
  6. В процессе строительства существенно возрастают затраты и стоимость квадратного метра. Совет: внимательно изучите договор на предмет методики калькуляции окончательной цены.
  7. Риск утраты объекта (стихийные бедствия, военные действия, промышленные катастрофы, пожары). Совет: обязательно страхуйтесь.

Следуйте приведенным правилам, и ваши инвестиции в капитальное строительство будут в безопасности.

Вам также может понравиться

Об авторе admin

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *