Жилищно накопительные кооперативы

Стоит ли вступать?

Для выяснения ответа на данный вопрос необходимо исследовать все особенности и подводные камни, касающиеся вступления в членство, а также последствия этих действий.

Плюсы ЖК и разных его форм

Существуют следующие виды жилищных кооперативов.

ЖК

Особенностью жилищных кооперативов является то, что у его членов нет возможности оформить на себя собственность до полной выплаты своего пая.

ЖСК (жилищно-строительный)

Представляет собой объединение людей, преследующих цель построения жилья для себя и способных воплотить в жизнь данный проект.

Основным документом такого кооператива является Устав, где прописываются манипуляции с совместным имуществом. Также в рамках организации существуют такие местные органы как Правление, Председатель Правления и члены Ревизионной комиссии.

В таком кооперативе часто проводятся общие собрания учредителей, которых первоначально должно быть не менее пяти человек. Строительство жилья ведется совместными усилиями путем внесения паев в общее дело. В ЖСК могут вступать частные и юридические лица.

Основным плюсом для будущего члена кооператива является тот факт, что практически сразу он причисляется «к своим». В отличие от банка здесь не требуется предоставление многочисленных справок и гарантий. Паспорт и копия трудовой книжки — вот и весь пакет документов.

К преимуществам ЖСК относят следующие факты:

  • Нет необходимости в уставном капитале.
  • Размер паевого взноса рассчитывается согласно смете на стройматериалы, работу строителей и прочее.
  • Переплата за жилье получается минимальная, так как сюда входит обеспечение деятельности ЖСК только во время строительства.
  • Нет требований к минимальному количеству участников ЖСК. Это значит, проект застройки дома-коттеджа или нескольких многоэтажек вполне может организовать совсем небольшая группа людей.
  • Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие 16-летнего возраста, а также юридические лица.

ЖНК (жилищно-накопительные)

Работают по принципу взаимного кредитования с условием накопления материальных средств на счетах. Все рассрочки платежей обычно должны быть завершены к моменту сдачи жилья в эксплуатацию.

Данный вариант кооператива дает возможность членам накопить стоимость жилья путем внесения паевых взносов. Квартиры в данном случае приобретаются в пределах не одного жилого дома, а нескольких. Среди плюсов ЖНК:

  • Вносится единовременный членский и паевой взнос.
  • Отсутствуют строительные риски.
  • Деятельность ЖНК прозрачна для участников.

Минусы разных типов управления

Порядок Вступления граждан в жилищный накопительный кооператив, или ЖНК и его функционирование регулируются Жилищным кодексом РФ и законом №215 «О жилищных накопительных кооперативах» от 30 декабря 2004 года.

Обозначим сопутствующие юридические риски для членов при вступлении в такой кооператив:

  1. Двойные продажи квартир. Причина – отсутствие государственной регистрации договоров.
  2. ЖНК — это единственная форма организации, могущая требовать от своих членов дополнительные средства на достройку дома по уже оплаченным договорам (ст. 110 ЖК РФ). В этом случае дополнительные взносы могут в несколько раз превышать сумму первоначального взноса.
  3. Вступительные, членские, целевые, дополнительные взносы обычно не возвращаются при выходе гражданина из кооператива. Финансовые обязательства ЖНК обычно ограничиваются суммой средств, внесённых самими пайщиками, так как ЖНК не является коммерческой структурой.

Общие недостатки жилищных кооперативов:

  • Собственнику придется лично общаться с разработчиками и архитекторами, закупать строительные материалы, проводить наем строителей и прочее.
  • К сожалению, всегда существует вероятность банкротства организации.
  • Приватизация жилья возможна лишь после полной выплаты всей суммы.

Среди минусов ЖНК:

  • Достаточно большой первичный взнос.
  • Проживание в такой квартире возможно после выплаты как минимум половины стоимости жилья, а вступить в право собственника возможно лишь после полной выплаты всей суммы.
  • Итоговые затраты выходят значительно выше, нежели у членов ЖСК.
  • Чтобы не впасть в серьезные растраты, нужно тщательно изучать устав организации и быть в курсе бухгалтерской отчетности выбранного кооператива за последние несколько лет.

Сравнение с другими формами управления МКД

Среди форм управления многоквартирным домом (далее МКД) выделяют:

  1. Личное управление собственниками помещений в многоквартирном жилом доме. Такая форма управления допустима при численности не более 30 квартир в подъезде. Плюсы – экономичность и удобство, правда ответственность и материальное обеспечение лежит полностью на собственниках.
  2. ТСЖ – товарищество собственников жилья, ТСН – товарищество собственников недвижимости. В данном случае ответственность за содержание общедомового имущества возлагается на ТСЖ.
  3. Управляющая компания (УК). Заключение договора с управляющей компанией может осуществляться согласно результатов общего собрания собственников жилья. УК несет ответственность за предоставление видов услуг, прописанных в договоре с собственниками жилья.

    В основные обязанности компании входит содержание дома и прилегающей территории, проведение капитального ремонта при необходимости и оказание коммунальных услуг.

    Собственники могут принять решение о смене УК и расторжении договора при невыполнении ею своих обязанностей или нарушении условий соглашения.

Сравнение с другими похожими видами приобретения

Договор долевого участия

Договор долевого участия (ДДУ) подразумевает соглашение между застройщиком и дольщиком, что означает вложение финансовых средств в равных долях для возведения жилого многоквартирного дома и передачу конкретной квартиры застройщиком собственнику после окончания строительства.

Преимуществами ДДУ можно считать защиту собственника от двойных продаж, прозрачную документацию и право расторжения договора с последующей компенсацией причиненного ущерба. Долевое строительство обычно обходится дешевле покупки готового жилья.

Ипотека

Известно, что ипотечное кредитование это обременяющий способ получения жилья для простого человека.

На сегодняшний день ипотека дает хорошую возможность приобретения собственной недвижимости, однако в своей сущности является закабаляющим способом. По факту выходит так, что квартира приобретается по двойной, а то и тройной цене в зависимости от срока, на который оформлен кредит. Возникают также определенные сложности с первичным взносом, который для обычного человека является не таким уж и маленьким.

Основным отличием ЖНК от ипотеки, является то что, после накопления первоначального взноса недостающую сумму пайщик получает в долг, а не в беспроцентный кредит и выплачивает его в течение определенного срока.

До момента полного погашения долга у собственника есть только пай, который он может завещать, продавать или дарить. К некоторым неудобствам относится тот факт, что согласно ипотечному договору человек изначально получает недвижимость в собственность.

При этом, даже если его финансовое положение вдруг изменится в худшую сторону, банк не будет затевать судебное разбирательство и предпринимать попытки изъятия квартиры, ведь согласно закону оставить человека без жилплощади практически невозможно.

В кооперативе жилье до последнего момента находится в собственности сообщества, а значит ситуация может развиться не в пользу неудачливого члена.

Покупка квартиры с помощью жилищно-накопительного кооператива

Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) похож на кассу взаимопомощи — часть денег за квартиру вносит пайщик, а остальное выплачивает кооператив. Генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева рассказала порталу Novostroy-M.ru об особенностях ЖНК и рисках, с которыми связана покупка недвижимости по такой схеме.

Что такое ЖНК

Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) представляет собой добровольное объединение граждан, созданное для покупки жилья при помощи совместно накопленных паевых взносов. ЖНК регулируется 215-ФЗ и другими законами, контролирующими деятельность потребительских кооперативов.

Согласно законодательству, денежные средства пайщиков кооператив вправе использовать для приобретения или постройки жилья (в том числе в многоквартирных домах). Также ЖНК может сам выступать в качестве застройщика, либо исполнять роль участника долевого строительства (используя общие денежные средства). Минимальное количество участников кооператива — 50 человек, а максимальное — 5000. Вступить в организацию может любой гражданин, достигший 16 лет.

Процесс вступления в ЖНК довольно прост:

1. будущий участник пишет заявление о вступлении в организацию соответствии с Уставом кооператива и 215-ФЗ;

2. после положительного решения руководства ЖНК о принятии гражданина в организацию сведения о нем вносятся в единый государственный реестр юридических лиц (согласно 129-ФЗ);

3. участник оплачивает вступительный взнос и первый паевый взнос;

4. После пайщик получает документ, подтверждающий его членство в кооперативе. Это может быть договор паенакопления либо аналогичный, к примеру, договор участия в ЖНК.

При этом минимальный взнос для вступления в жилищно-накопительный кооператив законодательством не предусмотрен — каждое объединение эту сумму определяет самостоятельно.

Нужно отметить, что также кооперативы самостоятельно рассчитывают размер паевых взносов и сумму, накопив которую участник может приобрести жилье или начать его строительство. Также руководством ЖНК назначается график внесения паевых взносов и возможные условия привлечения заемных средств.

То есть, вступив в кооператив, участник делает первоначальный взнос. Затем, согласно графику, оплачивает паевые взносы, и, накопив нужную сумму, покупает себе квартиру (готовую или в строящемся доме). Затем он, так же по графику, выплачивает остаток стоимости квартиры не позднее срока, оговоренного, как максимальный для погашения. Конечно, при расчетах учитывается тот факт, что паевые взносы участников объединения должны компенсировать организационные затраты ЖНК. Другими словами, пайщики еще оплачивают членские взносы (чаще это небольшой процент от стоимости жилья, например, 0,05%).

Формы участия в ЖНК существуют самые разнообразные.

Основные требования к форме ЖНК — соответствие действующему законодательству и надежность организации с финансовой точки зрения. Нужно уточнить, что под формой участия в ЖНК подразумевается способ внесения паевых взносов (график), их размеры, а также условия, при которых участник может приобрести квартиру (сумма, которую необходимо накопить, например, 50% от общей стоимости квартиры).

Согласно п.2. ст.27 215-ФЗ формы участия в ЖНК обязательно устанавливают:

1. минимальный и максимальный периоды внесения паевых взносов, минимальный размер взносов (или способ определения их размеров), часть паевого взноса, после накопления которой кооператив может приобрести участнику квартиру или начать ее строительство;

2. максимальный срок, предназначенный для погашения оставшейся части паевого взноса;

3. размеры и график платежей в счет паевого взноса;

4. возможные условия привлечения заемных средств.

Отдельно стоит отметить, что часть паевого взноса участник ЖНК может внести в зачет старой квартиры (как при системе взаимозачетов ссылка). При этом нужно помнить, что в таком случае недвижимость продается, как правило, по стоимости ниже рыночной.

Примечательно, что в качестве взносов в ЖНК можно использовать материнский капитал. Эта возможность регулируется п. 2 Постановления Правительства РФ от 12.12.2007 N 862 (ред. от 25.03.2013).

Преимущества и риски покупки квартиры по схеме ЖНК

К основным преимуществам при покупке недвижимости по схеме ЖНК можно отнести:

1. минимальный первоначальный взнос;

2. отсутствие необходимости предоставлять большой пакет документов для вступления в кооператив;

3. низкие проценты при погашении платежа за квартиру по рассрочке.

Что касается рисков приобретения квартиры по схеме ЖНК, к ним в первую очередь относят стандартные минусы участия в любом потребительском кооперативе. Во-первых, это возможность исключения из кооператива по решению общего собрания. Во-вторых, возможность убытков, связанных с расходами на деятельность кооператива (в пределах своих паенакоплений). В-третьих, наличие вступительного взноса в ЖНК, который практически не включается в счет стоимости приобретаемой квартиры и ежемесячных/ежегодных членских взносов, а также присутствие риска дополнительных платежей в случае убытков ЖНК.

Основным же риском покупки недвижимости по этой схеме является тот факт, что до момента выплаты участником кооператива полной стоимости, квартира принадлежит ЖНК. Таким образом, длительное время покупатель не может распоряжаться своей недвижимостью и в случае банкротства кооператива рискует оказаться в весьма невыгодном положении.

Чтобы минимизировать эти риски, перед вступлением в ЖНК необходимо крайне внимательно изучить все его документы. Прежде всего нужно ознакомиться с Уставом ЖНК (проверить его соответствие со ст.18 215-ФЗ). Важно убедиться в существовании ЖНК (заказать выписку из ЕГРЮЛ). Также стоит понять, насколько честно функционирует кооператив — сопоставить количество членов объединения с числом приобретенных через него квартир.

Чтобы избежать резкого увеличения стоимости квартиры после выплаты основной части пая, необходимо внимательно изучить, что прописано в договоре об индексации паевого взноса (важно заметить, что законодательство не устанавливает рамки индексации), а также настоять на ограничении роста стоимости жилья разумными пределами.

После вступления в ЖНК следует получить заверенные копии соответствующих документов (копию решения о приеме и копию протокола собрания).

При досрочном выходе из ЖНК пайщик теряет вступительный взнос и членские взносы. Также на него может быть наложена неустойка за невыполнение обязательств перед кооперативом (размер не может превышать 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки платежа). Более того, согласно п.4. ст.32 215-ФЗ возврат паевого взноса может затянуться до двух лет. В случае, если квартира пайщику уже была передана, возврат этого взноса производится после освобождения жилья.

В целом, нужно отметить, законодательство хорошо справляется с регулированием ЖНК, поэтому этот рынок активно развивается, и, вероятно, будет увеличиваться. Хотя сейчас доля продаж квартир в новостройках через ЖНК не велика по сравнению с другими формами приобретения квартир.

Отличие ЖНК от ЖСК

Основное отличие ЖСК от ЖНК заключается в том, что ЖСК создается для строительства одного конкретного здания, а ЖНК не ограничен столь тесными рамками и может направлять свои средства на приобретение квартир в самых разных домах.

Практически все ЖСК в настоящий момент действуют исключительно на основании ФЗ-214, гражданского и жилищного кодексов РФ. А деятельность ЖНК, в основном, регулируется специальным законом ФЗ-215 «О жилищных накопительных кооперативах».

Также эти две формы отличаются по принципам накопления и использования паевых взносов. ЖНК больше похожи на кассы взаимопомощи — часть денег за квартиру вносит пайщик, а остальное выплачивает кооператив. В последующем пайщик возвращает ссуду и оплачивает проценты за ее использование. При этом, чем больше срок накопления первоначального взноса, тем больше и срок погашения ссуды. В ЖСК же паевые взносы целиком направляются на строительство дома.

К недостаткам ЖСК относится риск внесения дополнительных денежных средств в случае, если объединение не сможет построить дом на основании паевых взносов всех членов кооператива. Заселение в квартиры, принадлежащие ЖСК, возможно до полной выплаты пая, при этом сроки его выплаты регламентируются только уставом кооператива и/или договором паенакопления.

К недостаткам ЖНК относится длительность периода накопления минимального взноса, на протяжении которого пайщик не может въехать в приобретаемую квартиру. А также то, что, даже вселившись в квартиру, он не является ее собственником, пока долг кооперативу полностью не погашен.

Впрочем, при покупке квартиры по любой из схем — и ЖНК, и ЖСК, участник до момента полной выплаты пая не является собственником недвижимости и не может получить имущественный налоговый вычет до погашения долга.

Дата публикации 15 июля 2014

Жилищные кооперативы: понятие, виды, особенности

Жилищная кооперация — добровольное объединение граждан для совместного участия собственными средствами в строительстве жилья.

В соответствии со ст. 110 ЖК РФ под жилищным или жилищно-строительным кооперативом понимается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

ЖК РФ различает два вида потребительских кооперативов:

  • 1. Жилищный. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.
  • 2. Жилищно-строительный. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Действие положений ЖК РФ не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, а также правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами. Жилищные кооперативы следует отличать от жилищных накопительных кооперативов, хотя им присущи и общие черты. К числу общих черт относятся:

  • 1) оба вида кооперативов являются потребительскими;
  • 2) как жилищные кооперативы, так и жилищные накопительные кооперативы создаются в виде добровольных объединений граждан на основе членства;
  • 3) цель деятельности обоих видов кооперативов — удовлетворение потребности в жилье их членов, а также управление жилыми помещениями в кооперативном доме;
  • 4) члены жилищных и жилищных накопительных кооперативов вносят дополнительные взносы при необходимости покрытия убытков кооперативов;
  • 5) органы управления кооперативами (общее собрание членов кооператива, правление кооператива, ревизионная комиссия (ревизор) кооператива) выполняют сходно-подобные функции;
  • 6) имущество кооперативов образуется за счет паевых и иных взносов членов кооперативов, доходов полученных кооперативами от осуществляемой ими предпринимательской деятельности, которая служит достижению целей, ради которых кооперативы созданы и соответствует этим целям;
  • 7) государственная регистрация как жилищного кооператива, так и жилищного накопительного кооператива осуществляется в едином порядке в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц;
  • 8) те и другие кооперативы являются юридическими лицами, имеют в собственности обособленное имущество, учитываемое на их самостоятельных балансах, а следовательно могут от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцами и ответчиками в суде;
  • 9) как жилищный, так и накопительный кооперативы отвечают по всем своим обязательствам всем своим имуществом и не отвечают по обязательством своих членов.

Наряду с отмеченными общими чертами этим кооперативам присущи и следующие отличия:

  • 1) членами жилищных кооперативов могут быть как физические лица (граждане), так и юридические лица, а членами жилищных накопительных кооперативов только физические лица (граждане);
  • 2) число членов жилищного кооператива не может быть менее пяти, а накопительного — менее пятидесяти;
  • 3) количество членов жилищного кооператива не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме, а число членов накопительного кооператива не может быть более пяти тысяч человек и т.п.

Все иные экономические и организационные основы деятельности жилищных накопительных кооперативов и отношения по привлечению и использованию денежных средств граждан отличаются существенным своеобразием, что и позволило этим отношениям отпочковаться в относительно самостоятельную группу общественных отношений. Это дало возможность законодателю принять специальный федеральный закон, регулирующий указанные отношения.

Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей. В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив. Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об учреждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив.

Членами жилищного кооператива, с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица, становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива. Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом.

Согласно ст. 113 ЖК РФ в уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о наименовании кооператива, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдаче паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушения обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива.

Устав жилищного кооператива может содержать и другие не противоречащие ЖК РФ, а также другим федеральным законам положения.

Целью кооперативов, согласно ст. 110 ЖК РФ, является следующее:

  • 1) удовлетворение потребности граждан в жилье (например, путем его строительства, приобретения, реконструкции и т.д.);
  • 2) управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

То есть жилищные или жилищно-строительные кооперативы могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению указанных целей. Отличительными чертами этих видов кооперативов являются следующие признаки:

  • 1) члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома;
  • 2) члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Таким образом, правовую основу возникновения имущества у жилищного или жилищно-строительного кооператива (в зависимости от избрания одной из указанных форм) составляет одно из следующих действий:
  • 1) приобретение многоквартирного дома;
  • 2) строительство многоквартирного дома.

После того как принято решение, каким из двух способов будет создаваться объект дальнейшего содержания жилищного или жилищно-строительного кооператива, необходимо конкретизировать его форму.

Вам также может понравиться

Об авторе admin

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *