Закрытые паевые фонды

Содержание

Виды фондов недвижимости

На данный момент действует три разновидности ЗПИФН, а именно:

  • рентные закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости;
  • закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости с гарантированной доходностью
  • девелоперские фонды для квалифицированных инвесторов;

Для управления коммерческой недвижимостью и получения на регулярной основе доходов от сдачи площадей в аренду создаются рентные ПИФы недвижимости. Пайщикам рентных ЗПИФН и ПИФов недвижимости гарантировано получение ежегодного дохода по инвестиционным паям.

Схема взаимодействия ЗПИФ для владельцев недвижимости

Несколько лет назад законодателем был введен институт квалифицированных инвесторов, к которым относятся лица, имеющие достаточный опыт и соответствующий уровень квалификации, позволяющий им адекватно подходить к оценке рисков, связанных с коллективным инвестированием.

Управляющие компании фондов, участниками которых являются лишь квалифицированные инвесторы, наделены широкими возможностями для инвестирования. Строительство новых объектов недвижимости и реконструкция давно эксплуатирующихся зданий осуществляется через девелоперские фонды. Именно так принято называть ЗПИФН для квалифицированных инвесторов.

ЗПИФН — механизм привлечения инвестиций

ПИФ недвижимости позиционируется как удобный механизм привлечения и аккумулирования инвестиций, используемых при финансировании различных проектов на рынке недвижимости. Регулирование правоотношений, возникающих между владельцами инвестиционных паев и управляющей компанией, основывается на Законе об инвестиционных фондах и многочисленных нормативных актах ФСФР России и Правительства РФ, в которых предусмотрены следующие моменты:

  • объекты недвижимости ЗПИФН находятся у владельцев инвестиционных паев в общей долевой собственности;
  • управляющая компания ЗПИФН обременена ведением значительного количества форм отчетности, отражающей реальное состояние дел в фонде;
  • операции с активами ЗПИФН находятся под контролем специализированного депозитария;
  • регулярная оценка недвижимых активов ЗПИФН проводится независимым оценщиком;
  • ежегодный аудит деятельности фонда;
  • владельцы инвестиционных паев ЗПИФН наделены правом влияния на ряд решений, принимаемых на общем собрании: вопрос о смене управляющей компании, необходимость внесения изменений в инвестиционную декларацию фонда и др.
  • создание инвестиционного комитета в ЗПИФН с квалифицированными инвесторами прописывается в правилах фонда, при этом полномочия комитета могут быть весьма значительными, вплоть до утверждения любых сделок с недвижимостью;
  • регистратор ведет учет владельцев инвестиционных паев, а также сделок по переходу прав на паи; в качестве регистратора может выступать специализированный депозитарий паевого инвестиционного фонда или лицо, получившее лицензию на деятельность, связанную с ведением реестра владельцев именных ценных бумаг.

При реализации проектов, связанных со строительством и эксплуатацией объектов недвижимости, ПИФами могут выполняться различные функции. Фонды занимают позицию «держателя имущества», застройщика, заказчика или инвестора. От схемы, выбранной для конкретного проекта, зависит и механизм его финансирования.

Общая схема взаимодействия ЗПИФ для застройщиков.

К способам, которыми может воспользоваться управляющая компания для привлечения инвестиций под проекты, реализуемые в рамках закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости, относятся:

  • первичное размещение паев, а также размещение дополнительных инвестиционных паев, после завершения процесса формирования фонда;
  • привлечение средств инвесторов в рамках инвестиционных контрактов для строительства или реконструкции объектов недвижимости;
  • заемное финансирование (применимо лишь для ЗПИФН с квалифицированными инвесторами).

ЗПИФН — инструмент налоговой оптимизации

На недвижимое имущество, находящееся в составе активов ЗПИФН, не распространяется действие налога на имущество. Также с доходов, полученных в рамках ПИФа, не взимается налог на прибыль. Поэтому так популярны рентные фонды, пайщики которых фактически освобождаются от налога рентных платежей. Помимо этого пользуются законной схемой «ухода» от уплаты налога на имущество.

Если фонд выступает в качестве инвестора строительства и через него направляются финансовые потоки, то удается достичь аналогичной налоговой оптимизации. Так как после завершения строительных работ и введения новостройки в эксплуатацию управляющая компания включает объект недвижимости в состав активов фонда. После этого использование площадей и их реализация происходит без уплаты налога на прибыль.

ЗПИФН — элемент правовой безопасности

Передача недвижимого имущества в паевой фонд обеспечивает более надежную его защиту. Преобладающая доля в ЗПИФН не дает возможности распоряжаться активами. Также в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ на имущество фонда не может быть обращен арест или взыскание по долгам его участников либо доверительного управляющего. Помимо этого возможность отчуждения имущества ПИФа существенно ограничена законодательством, за счет требований, предъявляемых к составу и структуре активов, обязательному получению согласия специализированного депозитария, деятельность которого находится под контролем ФСФР России.

ЗПИФН — Инструмент налогового планирования

Закрытые паевые инвестиционные фонды (они предусмотрены Федеральным законом от 29.11.01 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах») начали образовываться в России с 2003 года. Их основное отличие от иных (интервальных, открытых) паевых инвестиционных фондов в том, что в доверительное управление ЗПИФа помимо денежных средств и ценных бумаг может передаваться также иное имущество, предусмотренное инвестиционной декларацией. В состав активов закрытых ПИФов, относящихся к категории фондов недвижимости, могут входить, например, недвижимое имущество, права на недвижимое имущество, строящиеся и реконструируемые объекты недвижимого имущества, проектно-сметная документация (ст. 13 Закона № 156-ФЗ).

Вас может заинтересовать: Подготовка правового заключения Legal Opinion.

Существенные отличия закрытых паевых фондов являются:

  • долгосрочный характер инвестирования средств. ЗПИФ нельзя учреждать на срок менее одного года (ст. 12 Закона № 156-ФЗ);
  • менее жесткие с точки зрения ликвидности вложений требования к составу и структуре активов. Помимо ценных бумаг разрешены инвестиции и в другое имущество, например в недвижимость (ст. 33, 34 Закона № 156-ФЗ).

Благодаря этим особенностям закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН) являются удобным инструментом налогового планирования. Учредив ЗПИФН, владелец приносящей доход недвижимости может на законных основаниях отложить уплату налога на прибыль и не платить налог на имущество. Кроме того, создание ЗПИФа помимо налоговых выгод принесет инвестору еще и улучшение его деловой репутации из-за полной прозрачности деятельности.

Ведь управляющая компания ПИФа обязана регулярно публиковать результаты своей работы (ст. 53 Закона № 156-ФЗ), государство в соответствии со статьей 55 Закона № 156-ФЗ осуществляет жесткий контроль при помощи Федеральной службы по финансовым рынкам. Более того, в фонде ежегодно обязательно проводятся аудиторские проверки (ст. 49, 50 Закона № 156-ФЗ), а все имущество фонда учитывается в специализированном депозитарии (ст. 42 Закона № 156-ФЗ).

МНЕНИЕ ПРАКТИКА
Арик ШАБАНОВ, генеральный директор юридической фирмы Прайм лигал:
— Преимущества управления объектом недвижимости с использованием механизма ЗПИФа обусловлены рядом налоговых льгот, предоставляемых действующим законодательством РФ. В частности, фонды недвижимости, создаваемые собственниками недвижимости для управления своим имуществом (рентные фонды), не являются плательщиками налога на прибыль и налога на имущество.

Деятельность таких фондов направлена на получение доходов в виде арендных платежей от существующего объекта недвижимости и на увеличение рыночной стоимости объекта. Отличие такого ПИФа от других видов ПИФов недвижимости в том, что рентные фонды занимаются эксплуатацией коммерческой недвижимости и получают доходы от сдачи ее в аренду.

Вас может заинтересовать: Сопровождение сделок с недвижимостью.

Внесение недвижимого имущества в ЗПИФН дает собственникам возможность повысить прозрачность бизнеса по извлечению доходов от аренды, повысить ликвидность и инвестиционную привлекательность принадлежащих им объектов. Однако перед принятием решения о формировании ЗПИФНа собственник должен осознавать, что в связи с увеличением внимания со стороны налоговых органов перед ним возникает необходимость отказаться от занижения доходов от имущества, взамен получив налоговые льготы.

Неудобством создания ЗПИФНа является невозможность в любой момент вывести из него деньги. Так, учредители не вправе требовать от управляющей компании прекращения договора, то есть погашения паев до истечения срока действия договора (п. 6 ст. 11 Закона № 156-ФЗ). И единственная возможность для пайщика получить свои деньги до окончания срока действия договора — реализация паев на вторичном рынке.

Однако если ЗПИФН создан для внутренних целей и в него входят только компании холдинга, возможно реинвестировать прибыль. Например, с помощью вклада в уставный капитал одного из учредителей доверительного управления.

Вас может заинтересовать: Регистрация изменений в учредительных документах.

МНЕНИЕ ПРАКТИКА
Арик ШАБАНОВ, генеральный директор юридической фирмы Прайм лигал:
— По желанию владельцев недвижимости доходы фонда могут быть реинвестированы в существующие и новые проекты, связанные со строительством, реконструкцией или приобретением коммерческой недвижимости. Деятельность рентных фондов направлена на получение доходов от объекта и на увеличение стоимости объекта за счет его модернизации или реконструкции. Однако фонд может просто эксплуатировать здание и получать прибыль в виде арендных платежей, при этом экономя на налоговых отчислениях. Схема такого фонда понятна и прозрачна: есть бизнес-центр, принадлежащий пайщикам на правах долевой собственности, он приносит прибыль в виде арендных платежей минус затраты на эксплуатацию, коммунальные расходы и затраты на содержание инфраструктуры фонда. Полученная прибыль (не облагаемая налогами) либо распределяется между пайщиками, либо реинвестируется.

Вас могут заинтересовать: Инвестиции в недвижимость в Москве.
Елена ГОРДУКОВА, юрисконсульт департамента налогов и права компании «ФБК»:
— Необходимо учитывать, что создание ЗПИФНа связано с определенными гражданско-правовыми рисками. Так как раздел имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, и выдел из него доли в натуре не допускаются, не получится просто вернуть себе имущество, внесенное в фонд при его учреждении. При прекращении срока действия договора доверительного управления пай дает лишь право на получение денежной компенсации. При этом имущество, составляющее ПИФ, реализуется. Вырученные средства выплачиваются пайщикам пропорционально количеству принадлежащих им паев. Таким образом, пайщик, внося объект недвижимости в ЗПИФ, лишается как полного права собственности на данный объект имущества, так фактически и самой недвижимости, получая взамен ценную бумагу, удостоверяющую лишь право на получение денежных средств. Кроме того, пайщик несет риск убытков, связанный с инвестиционной деятельностью.

ЗПИФН — Особый режим налогообложение недвижимости

Привлекательность ЗПИФНа прежде всего заключается в особом налогообложении недвижимости, принадлежащей фонду, и операций с ней. Так, поскольку паевой фонд — не юридическое лицо, он не является плательщиком налога на прибыль (ст. 10 Закона № 156-ФЗ, ст. 246 НК РФ). Таким образом, прирост имущества паевого инвестиционного фонда, в том числе в виде доходов от реализации и сдачи в аренду недвижимости, составляющей имущество фонда, налогом на прибыль облагаться не может.

Однако правилами доверительного управления может предусматриваться промежуточная выплата пайщикам дохода от доверительного управления имуществом. В этом случае у юридического лица — пайщика образуется внереализационный доход, который облагается налогом на прибыль (ст. 250 НК РФ). Датой получения дохода будет признаваться дата поступления денежных средств на расчетный счет пайщика (подп. 2 п. 4 ст. 271 НК РФ).

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА
Елена ГОРДУКОВА, юрисконсульт департамента налогов и права компании «ФБК»:
— Налогообложение дохода, полученного от сдачи в аренду недвижимости, составляющей имущество ЗПИФа, только откладывается до момента погашения паев или до момента промежуточной выплаты пайщикам дохода от доверительного управления. При этом погашение инвестиционного пая облагается по правилам статьи 280 НК РФ. А промежуточная выплата признается у учредителя доверительного управления внереализационным доходом, облагаемым по ставке 24 процента.

А вот вопрос об обязанности уплаты налога на имущество является одним из наиболее острых и спорных в деятельности ЗПИФНа. Неясно, кто именно является плательщиком налога на имущество: управляющая компания, пайщики или никто из них. И включается ли имущество ПИФа в состав облагаемого.

Так, глава 30 НК РФ отдельно не упоминает о паевых инвестиционных фондах. А пункт 1 статьи 373 НК РФ называет плательщиками налога на имущество организации, то есть юридические лица, коим ЗПИФН не является. Понятия же «налоговый агент» в главе 30 НК РФ нет.

Вас могут заинтересовать: Услуги юриста по налоговым спорам.

Кроме того, объектом налогообложения названо имущество, учитываемое на балансе в качестве основных средств (п. 1 ст. 374 НК РФ). Но переданное в ПИФ имущество не находится на балансе пайщиков, а учитывается на отдельном балансе управляющей компании (ст. 15 Закона № 156-ФЗ).

Вместе с тем налоговики считают, что имущество, переданное в доверительное управление ПИФу, а также приобретенное в рамках договора доверительного управления ПИФом, облагается налогом у учредителя доверительного управления (совместное письмо от 10.06.04 МНС России № 01-3-03/666, Минфина России № 01-СШ/45). Основываются они на статье 378 НК РФ, которая определяет особенности налогообложения имущества, переданного в доверительное управление. То есть, по мнению чиновников, налог на имущество должны платить пайщики. А управляющая компания должна извещать их о том, в каком размере они должны это сделать.

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА
Ольга ХРИТИНИНА, советник налоговой службы РФ III ранга:
— Имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, является общим имуществом владельцев инвестиционных паев и принадлежит им на праве общей долевой собственности. В соответствии с главой 30 НК РФ имущество, переданное в доверительное управление, а также приобретенное в рамках договора доверительного управления, подлежит налогообложению у учредителя доверительного управления. Таким образом, плательщиком налога на имущество в отношении имущества, составляющего ПИФ, являются организации, признаваемые учредителями доверительного управления, — владельцы инвестиционных паев. Они исчисляют и платят налог в отношении имущества, переданного ими в паевой инвестиционный фонд. В отношении имущества, приобретенного и (или) созданного в рамках ПИФа, исчисляют и платят налог владельцы инвестиционных паев — пропорционально стоимости их паев (доли в общем имуществе пайщиков).

Вам могут быть интересны: Услуги по регистрации недвижимости для крупных правообладателей.

Кроме того, на основании Закона № 156-ФЗ и главы 30 НК РФ управляющая компания, ведущая учет имущества паевого инвестиционного фонда, обязана для целей налогообложения сообщать каждому налогоплательщику-организации — владельцу инвестиционных паев сведения об остаточной стоимости имущества и о его доле в общем имуществе пайщиков.

Однако с такой аргументацией налоговиков можно поспорить. Дело в том, что в ПИФе имущество обезличено и принадлежит всем пайщикам одновременно. Имущество, составляющее ПИФ, обособляется от имущества управляющей компании, имущества владельцев инвестиционных паев и учитывается управляющей компанией на отдельном балансе. По указанному имуществу ведется отдельный учет. Раздел имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, и выдел из него доли в натуре не допускаются (ст. 11, 15 Закона № 156-ФЗ). Взамен переданного в ПИФ имущества пайщик получает ценную бумагу (финансовое вложение) — пай. А он не является объектом обложения налогом на имущество (ст. 374 НК РФ).

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА
Елена ГОРДУКОВА, юрисконсульт департамента налогов и права компании «ФБК»:
— Имущество, переданное в доверительное управление, а также приобретенное в рамках договора доверительного управления, облагается налогом на имущество у учредителя доверительного управления (ст. 378 НК РФ). Но в то же время к объектам, подлежащим налогообложению, относятся только активы, учтенные в качестве основных средств в соответствии с законодательством о бухгалтерском учете (ст. 374 НК РФ). Переданное в ЗПИФН имущество учитывается у доверительного управляющего на обособленном балансе, по этому имуществу ведется самостоятельный учет.

А учредитель, участвующий в формировании фонда, учитывает на своем балансе такой актив, как финансовое вложение, которое не является объектом налога на имущество. С одной стороны, обязанность исчислить и заплатить налог на имущество законодатель возложил на учредителя доверительного управления (пайщика). Но, с другой стороны, переданное в ПИФ имущество не учитывается у него на балансе в качестве объекта основных средств.

Таким образом, можно сделать вывод, что законодательством не урегулирован вопрос налогообложения имущества, находящегося в доверительном управлении. Вместе с этим следует учитывать, что в настоящее время арбитражная практика в отношении рассматриваемой проблемы не сложилась. Поэтому, на мой взгляд, исключение учредителем доверительного управления из объектов обложения налогом на имущество недвижимости, переданной в ЗПИФ, влечет серьезные налоговые риски.

Как видите, формально оснований для уплаты налога на имущество ЗПИФа нет. Но скорее всего компании придется поспорить с налоговыми органами и, вероятно, дело может дойти до суда.

Возможно, вас заинтересует: Представительство в арбитражном суде.

Между тем очевидно, что в вопросе уплаты налога на имущество в отношении имущества ПИФа есть неясность. Кстати, это подтверждает и то, что сейчас позиция Минфина России в отношении уплаты налога на имущество с недвижимости в ПИФе (она дана в «Официальной позиции» ниже) не совпадает с мнением налоговиков (см. «Официальную позицию» выше). То есть одновременно существует два противоречивых толкования этого вопроса. А, как гласит пункт 7 статьи 3 НК РФ, все неустранимые сомнения, противоречия и неясности законодательства о налогах и сборах должны толковаться в пользу налогоплательщика.

ОФИЦИАЛЬНАЯ ПОЗИЦИЯ
Алексей СОРОКИН, начальник отдела имущественных и прочих налогов департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России:
— Вопрос, касающийся налогообложения недвижимого имущества, находящегося в составе паевых инвестиционных фондов, является весьма сложным, поскольку на сегодняшний момент отсутствует однозначное законодательное регулирование. Причем это касается не только недвижимого имущества, внесенного в ПИФ его пайщиком, но и приобретенного управляющей компанией за счет средств фонда.
Паевой инвестиционный фонд — это обособленный имущественный комплекс. Следовательно, имущество, составляющее фонд, является общим имуществом владельцев инвестиционных паев и принадлежит им на праве общей долевой собственности. Права на недвижимое имущество в составе ПИФа подлежат государственной регистрации. Раздел имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, и выдел из него доли в натуре не допускаются. При этом, согласно статье 15 Закона № 156-ФЗ, имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, учитывается управляющей компанией на отдельном балансе и по нему ведется самостоятельный учет.
Паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом.

Поэтому плательщиком налога на имущество можно признать только учредителей доверительного управления — владельцев инвестиционных паев. Вместе с тем объектом налогообложения признается имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств, а налоговой базой — их среднегодовая стоимость, определяемая как остаточная стоимость по данным бухгалтерского баланса. Однако организация — владелец инвестиционного пая учитывает свой пай (а не само имущество) в составе финансовых вложений в качестве ценной бумаги, удостоверяющей его долю в праве собственности на имущество, составляющее ПИФ.
Тут же необходимо учитывать, что весьма существенный процент владельцев инвестиционных паев составляют и физические лица, также являющиеся плательщиками имущественных налогов. При этом налоговой базой для исчисления налога на имущество физических лиц является инвентаризационная стоимость объектов, определенная органами технической инвентаризации по состоянию на 1 января каждого года. А ведь в ПИФе недвижимое имущество оценивает оценщик. Поэтому в связи с тем, что сумма налоговой базы меняется ежедневно, получается, что для каждого собственника возникает необходимость исчислять налог на имущество ежедневно.

Также Налоговый кодекс не определяет порядок расчета налоговой базы в отношении имущества, входящего в состав ПИФа. В связи с тем что доля каждого конкретного владельца меняется ежедневно, так же как и состав самих собственников, в рамках действующего законодательства не представляется возможным исчислить налоговую базу.
Комплексная поддержка вашего бизнеса: Абонентское юридическое обслуживание.
Замечу, что еще в проекте главы 30 НК РФ Правительство РФ предусматривало норму, устанавливающую, что налог на имущество паевого инвестиционного фонда уплачивается управляющей компанией за счет этого имущества. Однако на этапе рассмотрения указанного проекта в Госдуме РФ это предложение поддержки не нашло, поскольку указанное имущество не является собственностью управляющей компании. Однако в данном случае не было учтено, что принцип взимания налога на имущество организаций не зависит от формы собственности, а определяется нахождением на балансе имущества, признаваемого объектом налогообложения по главе 30 НК РФ.

Поэтому на сегодняшний день сложилась правовая неопределенность в рассматриваемом вопросе, позволяющая, по сути, законно уходить от налогообложения. С учетом этого Правительство РФ направило в Госдуму РФ проект Федерального закона № 294450-4 «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации», в котором, в частности, предлагается возложить обязанности по уплате налога в отношении имущества, составляющего ПИФ, на управляющую компанию. На данный момент этот проект уже принят в первом чтении.

НДС платить придется

А вот с НДС при сдаче в аренду (реализации) недвижимого имущества, составляющего ЗПИФН, неясностей не возникает — налог должен платить доверительный управляющий. Причем в качестве налогоплательщика. Это следует из статьи 174.1 НК РФ, согласно которой при совершении операций по договору доверительного управления имуществом обязанности налогоплательщика возлагаются на доверительного управляющего.

Возможно, вас заинтересует: Доверительное управление компанией.

При реализации товаров, работ, услуг, передаче имущественных прав доверительный управляющий обязан выставлять соответствующие счета-фактуры от своего имени и отражать их в своей книге продаж. Только ему при наличии счетов-фактур предоставляется налоговый вычет. Если доверительный управляющий осуществляет еще и иную деятельность, право на вычет возникает при ведении раздельного учета товаров (работ, услуг).

Передача же имущества в ЗПИФ пайщиками не является реализацией (подп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ). Поэтому у компании, ставшей участником ЗПИФН, объект налогообложения отсутствует.

Посчитаем выгоду

Как видите, компании выгодней передать здание в ЗПИФН, чем сдавать его в аренду напрямую. Ниже в «Мнении практика» эта выгода посчитана на конкретном примере. При этом мы исходим из того, что по переданной в управление недвижимости налог на имущество не уплачивается.

МНЕНИЕ ПРАКТИКА
Арик ШАБАНОВ, генеральный директор юридической фирмы Прайм лигал:
— Сравним налоговую нагрузку по зданию, когда оно находится на балансе компании (ООО) и в составе закрытого паевого инвестиционного фонда. Характеристики здания: бизнес-центр площадью 4000 кв. м. Сдача здания в аренду приносит владельцу валовой доход в размере 1 920 000 долл. США ежегодно. Рыночная стоимость здания 10 000 000 долл. США (2500 долл. США/кв. м r 4000 кв. м). Балансовая стоимость здания 6 000 000 долл. США (1500 долл. США/кв. м r 4000 кв. м).
При передаче здания в ЗПИФН расходы на управление и техническую эксплуатацию имущества – 200 000 долл. США в год.
Если здание находится на балансе ООО, доход до налогообложения составляет 1 720 000 долл. США. После налогообложения (налог на прибыль, налог на имущество) чистый доход стал составлять всего лишь 1 127 200 долл. США.

Во втором случае, когда недвижимость находится в составе ЗПИФНа, доход до налогообложения — 1 520 000 долл. США (содержание инфраструктуры фонда обошлось в 200 000 долл. США). Благодаря тому, что ЗПИФ не является плательщиком налога на прибыль и налога на имущество, чистый доход фонда составил все те же 1 520 000 долл. США.
Таким образом, только в первый год своей деятельности фонд заработал дополнительно почти 400 000 долл. США лишь благодаря налоговым льготам. В долгосрочной перспективе выгода от управления активами посредством создания ЗПИФНа только увеличивается благодаря возможности реинвестирования сэкономленных средств.

Вас может заинтересовать услуга: Минимизация налогообложения недвижимости с использованием ЗПИФН.

Если вам понравилась статья, подпишитесь на наши группы в соц. сетях и порекомендуйте Прайм лигал друзьям и знакомым.

Жилая недвижимость

Средства Фонда инвестируются в проекты жилищного строительства, реализуемые опытными застройщиками на стадии после получения разрешения на строительство с целью получения дохода от роста стоимости приобретенных прав на квартиры по мере завершения их строительства, а также с учетом общего роста рынка.

В отдельных случаях с застройщиком может быть достигнута договоренность об обратном выкупе приобретенных Фондом прав на квартиры с минимальной (гарантированной) доходностью.

Форма инвестирования — договор долевого участия в соответствии с требованиями закона 214-ФЗ.

Отбор проектов и застройщиков осуществляет команда ВТБ Капитал Управление активами, включающая профессионалов в области недвижимости, инвестиций, юридического и налогового сопровождения, риск менеджеров и администраторов, которые отвечают за работу Фонда.

Целевой сегмент инвестирования — жилые проекты эконом, комфорт и бизнес класса в Москве и ближайшем Подмосковье (до 20 км от МКАД) с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой, реализуемые опытными застройщиками.

>Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости

Паевой инвестиционный фонд как застройщик – Законники

Таким образом, можно сказать, что ЗПИФ недвижимости — это удобный и перспективный источник финансирования строительства жилых объектов недвижимости.

Использование ЗПИФ недвижимости в финансовых моделях строительных компаний позволяет увеличить объемы строительства жилья и снизить риски для конечных покупателей квартир.

ВАРИАНТЫ УЧАСТИЯ ЗПИФА НЕДВИЖИМОСТИ В СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЦЕССАХ Финансирование проектов на рынке строительства и недвижимости Инвесторы и учредители передают в имущество фонда денежные средства (ценные бумаги, имущественные права) при его формировании или приобретают паи фонда на вторичном рынке.

После того как фонд наполнен и признан сформированным, УК как доверительный управляющий инвестирует активы фонда в строящиеся или уже готовые объекты недвижимости. Пайщики фонда получают доход за счет разницы в цене покупки и продажи имущественных прав или готовых объектов.

Он может подбираться муниципалитетом или корпорацией из числа земель, что входит в его территорию. Затем осуществляется передача закладной закрытому паевому инвестиционному фонду, которые начинает возведение недвижимости.

Организацию строительства и контроль за ним осуществляет управляющая компания. Встройка ЗПИФН в систему управления строительными проектами Этот вариант используют крупные игроки рынка.

Они встраивают ЗПИФН в свои бизнес-процессы с целью увеличения эффективности управления строительными проектами и распределения денежных средств, что нужны для финансирования различных объектов.

Место этих структур в цепочке зависит от роли, организации, потребностей и преследуемых целей.

Внимание

Рассмотрим небольшой пример. Материнская компания создает ЗПИФН и получает 100 % паев. Объемы и направления использования сформированного фонда определяются инвестиционной декларацией.

Многоэтажное строительство

Деятельность паевых инвестиционных фондов и управляющей компании строго регламентируется российским законодательством и нормативно-правовыми актами Федеральной службы по финансовым рынкам России (ФСФР России). Управляющая компания осуществляет свою деятельность на основании лицензии, выданной ФСФР России, где проходят регистрацию Правила доверительного управления каждым паевым инвестиционным фондом.

В закрытых фондах пайщики могут принимать решения в отношении деятельности фонда путем инициирования общего собрания владельцев паев, что выгодно отличает закрытые фонды от фондов других типов. Отличием ЗПИФ недвижимости от других паевых инвестиционных фондов является наличие в активах прав на недвижимое имущество (жилые и коммерческие здания, земельные участки и т.
д.).

Паевые инвестиционные фонды недвижимости. стоит ли покупать квартиру у пиф

Участники схемы УК Д.У. ЗПИФ недвижимости — инвестор; Покупатели — физические лица (организации), приобретающие квартиры у УК Д.У. ПИФ.

Владельцы инвестиционных паев ЗПИФ для квалифицированных или неквалифицированных инвесторов; Застройщик — юридическое лицо, имеющее на праве аренды земельный участок, обеспечивающее на нем строительство, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации, и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (например, объектов малоэтажного строительства), за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство; Генеральный подрядчик — организация, обеспечивающая строительство объекта недвижимости по договору строительного подряда.

Данные компании готовят проектную документацию, получают разрешение на строительство и права на землю. После завершения всех необходимых предпроектных и проектных работ ЗПИФ заключает инвестиционный договор или договор долевого участия с данной компанией и финансирует строительство.

При временном отсутствии потребности в финансировании проектов свободная часть средств фонда может инвестироваться в активы, разрешенные инвестиционной декларацией фонда. После окончания строительства управляющая компания реализует объекты из фонда.

Оставшиеся средства реинвестируются в другие проекты.

Важно

ЧТО ТАКОЕ ЗПИФ НЕДВИЖИМОСТИ? Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФ недвижимости) — имущественный комплекс без образования юридического лица. Имущество паевого инвестиционного фонда состоит из активов нескольких инвесторов, которые, передавая свои средства в фонд, становятся владельцами его паев.

Имущество фонда является общей долевой собственностью владельцев паев, и все результаты деятельности фонда распределяются среди пайщиков пропорционально имеющемуся количеству паев. При формировании ЗПИФа недвижимости в фонд могут передаваться не только денежные средства, но и имущественные права на объекты недвижимости, землю.

Имуществом фонда управляет управляющая компания в соответствии с инвестиционной декларацией фонда.

Это очень важно, но подобное сложно наблюдать при использовании непредсказуемых продаж. Также, в отличие от банковского кредита, не нужно выплачивать проценты.

Ведь это изымает средства из оборота. К тому же, можно осуществлять авансовые платежи по оптовым закупкам строительных материалов, что позволяет получать скидки и зафиксировать себестоимость.

  • Стабилизация и планомерность процесса реализации. Дело в том, что выделять часть имущества в натуре – этого делать нельзя. Почему? Суть такой ситуации в том, что ЗПИФН является инструментом для инвесторов, а не потребителей. Поэтому, чтобы погасить паи, придется продавать недвижимость. А если идти с оформлением – это дополнительная бюрократическая нагрузка. Из-за этого ЗПИФН заинтересован в том, чтобы продать недвижимость до окончания строительства.

Паевой инвестиционный фонд как застройщик

  • Строительство ТРЦ с проектным финансированием ПИФ в роли застройщика – отличное решение для строительства нежилых объектов
  • Защита активов
  • Оптимизация налогообложения
  • Приближение бенефициаров к деньгам
  • Повышение статуса компании
  • Веерное малоэтажное строительство Строим коттеджный поселок без договора ДУС на кредитные деньги и экономим на налогах
  • Оптимизация налогообложения
  • Приближение бенефициаров к деньгам
  • Повышение статуса компании
  • Лизинг оборудования и техники Лизинг оборудования
  • Для лизинговых компаний
  • Для производителей
  • Финансирование
  • Оптимизация налогообложения
  • Защита актива

Copyright © 2018, APEX Consulting Group 119049 г.

Инвестор, став пайщиком, получает право на определенную часть дохода, что будет получена при реализации объекта. Это может быть как продажа, так и сдача в аренду. Второй подход часто использует закрытый комбинированный паевой инвестиционный фонд.

Такая схема пользуется популярностью благодаря:

  1. Простоте создания структуры, оформления инвестиций, учета и отчетности.
  2. Прозрачности инструмента для сторонних вкладчиков.
  3. Возможности использовать пай как залог.

Управление объектами коммерческой недвижимости Этот вариант используют рентные ЗПИФН. Суть данной схемы заключается в размещении активов в коммерческую недвижимость и получение доходов от ее сдачи в аренду. Инвесторы используют этот вариант для получения стабильного дохода.
Этапы

  1. ЗПИФ недвижимости формируется денежными средствами.
  2. Застройщик в плановом порядке получает разрешение на строительство, организует его через Генерального подрядчика.
  3. УК Д.У. ЗПИФН заключает договор долевого участия или договор купли-продажи будущего объекта недвижимости с Застройщиком. Цена договора формируется таким образом, чтобы компенсировать доходную составляющую у Застройщика для целей исчисления налога на прибыль.
  4. При необходимости УК Д.У. ЗПИФ получает кредит под залог своей доли в ДУС.
  5. УК Д.У. ЗПИФ заключает с Покупателями предварительный договор купли-продажи квартир. Для того, чтобы отношения нельзя было квалифицировать по 214-ФЗ, УК не должна принимать деньги по такому договору и направлять в целях инвестирования строительства.

Особенности закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости


паевой инвестиционный фонд недвижимости

Фонды недвижимости – это, по мнению экспертов,

оптимальный вариант для тех, кто хочет поиграть на рынке недвижимости

, а имеющейся суммы не достаточно для покупки даже самой маленькой однокомнатной квартиры.

Принцип работы фонда недвижимости таков: инвесторы покупают паи, а управляющая компания (УК) размещает их деньги в самые разные объекты недвижимости: жилые помещения, офисы, спортивные и развлекательные комплексы, кинотеатры, торговые центры и др.

Пайщик может вернуть деньги лишь по истечении срока действия ПИФа недвижимости

Создается такой фонд на срок от одного года до 15 лет. Все фонды недвижимости в России – закрытые.

Это значит, что, если в открытом фонде пайщик может потребовать свои деньги назад в любой момент, в интервальном – несколько раз в год (как правило, два), то в закрытом лишь по истечении срока своего действия.

Досрочно выйти из фонда можно, лишь найдя на вторичном рынке покупателя на свой пай. Из этого следует, что вкладывать в фонды недвижимости надо с прицелом на долгосрочную перспективу.

По объектам инвестирования фонды недвижимости делятся на девелоперские и рентные. Цель девелоперских ПИФов вложить деньги в строительство новых зданий, а затем их продать по более высоким ценам.

Рентный ПИФ получает доход от сдачи недвижимости в аренду

Цель рентных фондов недвижимости получение дохода от сдачи недвижимости в аренду. Сами УК считают более доходным первый вариант: деньги пайщиков вкладываются на нулевой стадии, когда метр строящейся площади продается практически по себестоимости, а после сдачи построенного объекта цена автоматически взлетает в среднем на 10-15%.

Прибавьте к этому общий рост цен на строящееся жилье, который в среднем составляет еще 15%. Меньший доход, но гораздо большую стабильность может обеспечить сдача в аренду коммерческой недвижимости (офисы, торговые центры и т.д.).

Если УК сделала правильный выбор, доход может составлять от 10 до 15% годовых в валюте.

Есть на российской рынке фонды недвижимости, выбравшие смешанную стратегию: сначала вкладывают деньги в строительство объекта, а затем зарабатывают тем, что сдают его в аренду.

Большое будущее ждет паевые фонды недвижимости в России

На сегодняшний день в России уже работает около 70 фондов недвижимости. Аналитики предрекают таким ПИФам большое будущее.

Важным моментом является то, что УК стали обращать внимание не только на крупных игроков инвестиционного рынка, но и на более мелких инвесторов. Если раньше «входной билет» в ЗПИФН стоил от 1 млрд.

рублей и приобретали его в основном сами строители или связанные с ними компании, то сейчас пай такого фонда может приобрести простой инвестор менее чем за 100.000 руб.

Согласно опросу исследовательского холдинга ROMIR MONITORING, 44% из 1500 опрошенных россиян из разных городов России хотели бы вложить свои деньги в недвижимость, так как считают такие инвестиции самыми безопасными и доходными.

По мнению экспертов, российская недвижимость – действительно, один из самых привлекательных объектов вложения средств. На протяжении последних лет такие инвестиции приносили и продолжают приносить до 50% годовых в валюте.

Но даже несмотря на этот факт, многие люди просто считают покупку квартиры самым надежным способом сохранить и приумножить свои деньги.

Вложение денег в ПИФ недвижимости менее рискованно

Рост популярности фондов недвижимости можно объяснить и по-другому. Во-первых, тем, что вложение денег в фонд недвижимости менее рискованно, чем прямые инвестиции в недвижимость. Работа УК находится под пристальным надзором госорганов: Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР), специализированного депозитария, регистратора и аудитора.

Кроме того, сами пайщики могут следить за работой управляющего, и если она их не устраивает, имеют право найти ему замену, внести изменения в инвестиционную декларацию Во-вторых, фонд недвижимости неплохой выбор для тех инвесторов, кто не умеет самостоятельно проводить исследование рынка, понять какой сегмент рынка недвижимости на данный момент наиболее привлекателен.

Какими налогами облагаются фонды недвижимости

Одно из достоинств фонда недвижимости, как, впрочем, и любого другого вида ПИФа в отсрочке налогообложения. Подоходный 13% -ный налог инвестор платит только по истечению срока работы самого ПИФа, когда и погашаются паи. Возможность реинвестирования бесспорный плюс любого паевого инвестиционного фонда.

Однако в случае с фондами недвижимости, налоговый вопрос не столько преимущество, сколько камень преткновения налоговиков и законодателей, а также головная боль как для инвесторов, так и для управляющих компаний.

А дело вот в чем.фонды недвижимости вкладывают средства своих пайщиков в объекты недвижимости, и пайщики, согласно налоговым службам, являются владельцами этой недвижимости.

Следовательно, они должны платить налог на имущество и НДС.

Владельцы паев попали в законодательный пробел

Однако, фактически пайщики, приобретая пай, ничего, кроме пая и не приобретают. А пай это именная ценная бумага, как и акции, облигации и пр. Доходы от операций с ценными бумагами ни НДС, ни налогом на имущество не облагаются.

Вот и получается такой законодательный пробел: пайщики фондов недвижимости – это и собственники недвижимости, (поэтому должны платить и НДС, и налог на имущество), и одновременно – владельцы ценной бумаги (поэтому ничего, кроме 13%-ного налога государству не должны).

Понятно, что подобая законодательная «неразбериха» препятствует росту популярности фондов недвижимости в России. Опасения инвесторов вполне объяснимы. Однако, как заверяют и госорганы, и управляющие компании, в ближайшем будущем этот вопрос должен быть решен. Тогда, уверены аналитики, ПИФы недвижимости смогут наверстать упущенное.

Риски падения цен на недвижимость для владельцев ценных бумаг

По мнению многих специалистов, для пайщика закрытого фонда недвижимости существует и такой специфический риск как возможность падения цены на объекты недвижимости: на сегодняшний день скуплено очень много недвижимости с целью ее дальнейшей перепродажи.

Пайщики закрытого ПИФа почти не застрахованы от рыночного риска. Единственная гарантия не остаться в минусе это «профессиональное чутье», способность управляющей компании предсказать изменение ситуации на рынке. Поэтому к вопросу о выборе как управляющей компании, так и конкретного фонда недвижимости нужно отнестись со всей серьезностью.

Что такое ЗПИФН

ЗПИФ недвижимости — наиболее крупный сегмент среди закрытых фондов, на них приходится порядка 30% всего объема ЗПИФ, отмечают в «Эксперт РА». Стоимость чистых активов ЗПИФ, согласно оценке агентства, составляет порядка 2,6 трлн рублей, что в разы больше рынка открытых ПИФов, объем которого на конец 2017 года около 220 млрд рублей.

Эта разновидность инвестиционных фондов позволяет частным клиентам участвовать в крупных инвестиционно-строительных и рентных проектах, поясняет руководитель департамента альтернативных инвестиций УК «БКС — Фонды недвижимости» Дмитрий Шлогин.

«Управляющая компания сама подбирает для инвестирования объект, стратегию и оценивает риски, привлекает профессиональных консалтеров и девелоперов. Доходность таких проектов оценивается на уровне 10-13% годовых», — говорит он. Иногда паи закрытых фондов выводятся на биржу. По данным пресс-службы Московской биржи, на сегодняшний день на площадке представлены 107 ЗПИФ от 54 управляющих компаний.

Порог входа в ЗПИФН для розничного инвестора начинается с 300 000 рублей. Однако для ощутимого эффекта рационально рассматривать суммы от 1 млн рублей, а если есть желание принимать участие в управлении и принятии решений — еще больше, уточняет инвестиционный директор и главный аналитик ИГ «Универ» Дмитрий Александров.

Однако ЗПИФН едва ли можно назвать классическим розничным инструментом — он предназначен для узкого круга инвесторов, не желающих раскрывать свое участие напрямую, которые вкладываются в заранее отобранные проекты, обычно в сфере рентной (для сдачи в аренду) недвижимости, объясняет директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Александра Таранникова.

Таким фондам в первую очередь интересны коммерческие объекты с пулом арендаторов и долгосрочными договорами аренды, добавляет Дмитрий Шлогин.

По его словам, при выборе объекта инвестирования для фонда учитывается местоположение, количество арендаторов и другие критерии, определяющие инвестиционную привлекательность. «Износ объекта не говорит о том, что в дальнейшем эксплуатация его невозможна. В целом, в отношении ЗПИФ можно работать с разными объемами активов, главное, чтобы суммарная стоимость имущества была не менее 25 млн рублей», — говорит эксперт.

Какова доходность

В «Сбербанк Управление Активами» рекомендуют ориентироваться на доходность 7-8% годовых по лучшим рентным объектам недвижимости и до 15% годовых по девелоперским проектам.

Дмитрий Александров, в свою очередь, отмечает, что доходность ЗПИФН зависит исключительно от самих активов, а не от оболочки, в которую активы «завернули»: по проблемным объектам можно получить и отрицательный показатель.

Существенная часть ЗПИФН для извлечения прибыли выбирают спекулятивную стратегию инвестирования: вкладываются в строительство недвижимости с последующей ее продажей.

«ЗПИФН используются в основном в отношении строящихся объектов, значительно реже в отношении готовых проектов и коммерческой недвижимости. Но в связи с отказом от долевого участия и переходом к проектному финансированию вряд ли стоит ожидать роста популярности инструмента», — поясняет генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова.

Рейтинги ЗПИФН как таковые на рынке отсутствуют, но есть некредитные рэнкинги надежности и качества услуг УК, что может выступать дополнительным критерием выбора. На текущий момент в рейтинг-листе «Эксперт РА» есть 37 компаний, на которые приходится порядка 70% всего рынка управления активами, дополняет Александра Таранникова.

Выплата дохода, согласно правилам доверительного управления ЗПИФН, может осуществляться с любой периодичностью. «Это напрямую связано со стратегией работы фонда: если есть постоянный рентный доход, его можно выплачивать раз в месяц, квартал. Если период до фиксации прибыли больше, то и периодичность выплаты дохода должна происходить реже», — поясняет Дмитрий Шлогин.

Главные минусы

Из недостатков ЗПИФН эксперты отмечают отсутствие возможности досрочного выхода из фонда и необходимость выплаты вознаграждения управляющим, даже если фонд терпит убытки. Инвестиции в закрытый фонд по умолчанию делаются до срока его расформирования.

По словам руководителя практики «Недвижимость. Земля. Строительство» АБ «Инфралекс» Сергея Шумилова, в среднем по рынку расходы инвесторов в ЗПИФН можно оценить в 0,5-5% от чистой стоимости активов.

«Совокупный расход за управление и инфраструктуру розничных фондов составляет 1,5-3% от стоимости чистых активов фонда в год», — говорит управляющий директор «Сбербанк Управление Активами» Екатерина Черных.

Комиссионное вознаграждение управляющего может быть фиксированным, исчисляться в процентах от стоимости чистых активов или состоять из двух частей: management fee (комиссия за управление) и success fee (комиссия за успех), объясняет Дмитрий Шлогин.

Если паи не торгуются на бирже, то их продажа возможна только в рамках прямых сделок между пайщиками фонда, при этом она будет осуществляться с большим дисконтом, предупреждает финансовый консультант компании «Личный капитал» Борис Кожуховский.

В случае если фонд прогорает или распадается, претензии необходимо предъявлять управляющей компании. Сделать это можно исключительно в судебном порядке. По словам специалистов, такие судебные тяжбы могут длиться до полутора лет.

«Процесс особенно усложняется, если фонд «прогорает», то есть фактически признается банкротом. Ведь тогда в конкурсную массу будут входить лишь остатки активов. Нередко на момент судебных разбирательств их рыночная стоимость падает в разы», — комментирует адвокат Ольга Сулим.

Кому подходит

Ранее ЗПИФН были интересны инвесторам с точки зрения налоговых льгот на имущество, а после их отмены фонды выполняют преимущественно роль оболочки, позволяющей снизить прозрачность владения тем или иным активом. Но отложенное налогообложение прибыли, генерируемой активами, сохраняется, отмечают в PwC.

«ЗПИФ не является налогоплательщиком налога на прибыль, в отличие от налоговых резидентов. Это создает возможности для эффективного реинвестирования. Налог будет возникать только при получении дохода непосредственными пайщиками (дохода от погашения, продажи паев или при выплате промежуточного дохода). В зависимости от того, кто держатель пая, с разницы покупки и продажи предстоит заплатить налог на прибыль 20%, НДФЛ 13% или налог у источника. Налог на имущество, НДС с дохода от продажи или аренды уплачивается управляющей компанией за счет имущества ЗПИФ», — поясняет руководитель налоговой и юридической практики PwC в странах Центральной и Восточной Европы Екатерина Лазорина.

По словам генерального директора УК «Развитие» Владимира Савчука, ЗПИФН позволяют защитить активы квалифицированного инвестора с сохранением конфиденциальности о владельцах инвестиционных паев.

«Для неквалифицированных инвесторов регулятор предусмотрел более жесткие состав и структуру активов ПИФ, а также исключил возможность участия в управлении портфелем активов. Безусловно, действующее законодательство ЗПИФ для квалифицированных инвесторов дает больше возможностей для клиента: практически неограниченный портфель объектов инвестирования, возможность участия в выборе инвестиционных направлений ЗПИФ, выход на рынок кредитных ресурсов и заемного капитала и прочее», — резюмирует Дмитрий Шлогин.

Вам также может понравиться

Об авторе admin

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *