Срочная сделка

Сделки (стр. 2 из 7)

Односторонние сделки . Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражение воли одной стороны (п.2 ст. 154). Примером такой сделки может послужить выдача доверенности, составление завещания, отказ от наследства, принятие наследства, отказ стороны от исполнения договора полностью или частично, если такой отказ допускается соглашением сторон (п3. Ст. 450 ГК РФ) и т.д. Но надо учитывать, что в случае односторонней сделки не следует иметь в виду только выражение воли одного лица, а только одной стороны.

К односторонним сделкам применяются общие положения об обязательствах и о договорах постольку, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки (ст. 156). Однако они не подлежат применению, если это противоречит закону, одностороннему характеру сделки.

Существенным является то, что своей волей лицо не может обязать третьих лиц по отношении к лицу, совершившему сделку, так как это прямо указано в ст. 155 Гражданского кодекса: «Односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего сделку. Она может создавать обязанности для других лиц лишь в случаях, установленных законом, либо соглашением с этими лицами». Но односторонняя сделка может создавать права для третьих лиц (например, завещание имущества).

Двусторонние сделки. Двусторонней сделкой признается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо выражение воли двух сторон. При совершении двусторонней сделки необходимо совпадение двух встречных волеизъявлений, такие сделки можно назвать взаимными.

Двусторонняя сделка совершается путем заключения договора. С учетом вышеуказанных деталей можно привести простой пример – договор купли-продажи. При заключении такого договора (который должен быть составлен) достигается совпадение двух волеизъявлений – продавец обязуется продать какой-либо предмет, а покупатель обязуется этот предмет купить. И как в случае с односторонней сделкой продавцом или покупателем может оказаться группа лиц, но она составляет только одну сторону сделки.

Многосторонние сделки. Отличие многосторонней сделки от двусторонней заключается к количестве сторон – более трех. Примером может послужить договор простого товарищества, где интересы каждой стороны направлены на удовлетворение общего интереса. Каждое лицо в таком договоре считается стороной.

В зависимости от того, осуществляются каких-либо действий по сделке на возмездной или безвозмездной основе, можно разделить сделки на возмездные и безвозмездные .

Возмездные сделки. Возмездной признается такая сделка, по которой одна сторона за исполнение своих обязанностей по сделке за плату, вознаграждение или встречное предложение (п1. Ст. 423 ГК РФ).

Примером может послужить договор поручения, по которому одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени другой (доверителя) определенные действия. В случае предпринимательской деятельности доверитель обязан уплатить поверенному вознаграждение, если договором не предусмотрено иное.

Возмездное начало в большинстве сделок может иметь место, даже если это не указано в договоре. При отсутствии указаний закона на безвозмездность договора лицо вправе требовать плату за исполнение своих обязанностей.

Как правило в договоре указывается цена. В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы и услуги (п3. Ст. 424 ГК РФ).

Безвозмездные сделки . Таковой признается сделка, по которой одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предложения (п.2 ст. 423 ГК РФ). Примером может послужить договор дарения, договор безвозмездного пользования имуществом. Сторона, предоставляющая безвозмездную услугу, обычно несет менее строгую ответственность за неисполнение такого договора.

В зависимости от того, позволяет ли сделка определить срок ее исполнения или нет, различают сделки срочные и бессрочные .

Срочные сделки. В таких сделках определен момент:

— Вступления сделки в действие

— Прекращение сделки

Срок, который стороны определили как момент возникновения прав и обязанностей по сделке, называется отлагательным.

Если сделка вступает в силу сразу после ее совершения, то стороны могут определить срок, когда сделка должна прекратиться. Такой срок называется отменительным . Примером может послужить договор аренды с указанием срока прекращения сделки.

Возможно ли упоминание в договоре и отлагательного и отменительного сроков? Например, договор предусматривает, что арендодатель передает имущество в пользование арендатору 20 октября 2001 года; арендатор обязуется вернуть имущество арендодателю, допустим, 20 октября 2002 года.

Бессрочные сделки . В бессрочных сделках сроки исполнения не определены, также нет условий, позволяющих определить этот срок. В таких случаях обязательство должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.

Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства (п2. Ст. 314 ГК РФ).

Статья 157 Гражданского кодекса посвящена сделкам, совершенным под условием. Таким образом можно выделить два вида сделок, разделение которых проводится на основе наличия определенного условия, в зависимости от которого наступают правовые последствия сделки – условные и безусловные сделки.

Условные сделки – это сделки, при совершении которых возникновение прав и обязанностей ставится в зависимость от обстоятельств, относительно которых неизвестно, наступят они или нет.

Условные сделки можно разделить на сделки, совершенные под отлагательным условием (п.1. Ст. 157 ГК РФ) и на сделки, совершенные под отменительным условием (п. 2. Ст. 157 ГК РФ).

Сделками, совершенными под отлагательным условием , считаются такие сделки, в которых возникновение прав и обязанностей ставится в зависимость от наступления обстоятельств, относительно которых неизвестно, наступят они или нет. Например, страховая компания обязуется выплатить компенсацию в случае причинения какого-либо вреда клиенту, если клиент сам не является виновником.

Сделками, совершенными под отменительным условием, считаются такие сделки, в которых стороны прекращение прав и обязанностей поставили в зависимость от наступления обстоятельств, относительно которых неизвестно, наступят они или нет.

Следует заметить, что право предъявляет рад требований к сделке, совершенной под условием. А именно:

— Обусловленное условие должно уметь место только в будущем, т.е. указанное в сделке обстоятельство не имеет место в момент совершения сделки;

— Условие не должно быть неизбежным, должно быть неизвестно, наступит ли обстоятельство или нет;

— Условие является дополнительным элементом сделки, т.е. сделка данного вида может быть совершена и без такого условия.

Статья 157 защищает интересы участников сделки. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление невыгодно, то условие признается наступившим.

И наоборот, если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление выгодно, то условие признается ненаступившим. Этим закон подчеркивает то, что наступление условий, равно как и само обстоятельство, не должно зависеть от воли участников сделки.

Безусловные сделки. Наступление правовых последствий безусловной сделки не поставлено в зависимость от какого-либо обстоятельства, указанного в сделке.

В зависимости от того, может ли сделка быть действительной только при наличии ее правового основания или независимо от этого, сделки могут быть каузальными и абстрактными .

Каузальные сделки . В таких сделках присутствует явная связь с ее основание (название казуальных сделок от лат. «causa» — основание), и действительность сделки ставится в зависимость от наличия этого основания. Самим основанием признается ближайшая правовая цель, ради которой совершается сделка.

Допустимо оспаривание наличия этого самого основания сделки, соответствия сделки цели, ради которой она совершалась. При предоставлении доказательств вышеуказанных фактов (отсутствие основания и т.д.) сделка признается недействительной.

Абстрактными считаются сделки, из которых не видно какое они имеют основание. Кауза, т.е. основание существует (без нее не бывает сделки), но она не видна, не обозначена. При совершении абстрактных сделок их основание отходит как бы на второй план. Примером может послужить выдача чека, по которому банк обязан уплатить определенную сумму.

Основание сделки является юридически безразличным. Этим объясняется запрет оспаривать основание абстрактной сделки при соблюдении при ее совершении определенных требований.

Реальные сделки (от лат. Res – вещ). Такие сделки совершаются только при передачи вещи одним из участников. В реальной сделке права и обязанности не могут возникнуть до момента передачи вещи. Примером может послужить дарение, заем, хранение.

Консенсуальные сделки . Если в вышеуказанной сделке важен факт передачи вещи, то в консенсуальных сделках решающее значение имеет достижение сторонами соглашения о совершения сделки. Например, договор купли-продажи является результатом соглашения продавца продать товар, а покупателя приобрести этот товар. С этого момента сделка считается совершенной.

Срочные и бессрочные сделки

Каузальные и абстрактные сделки

Каузальная сделка (от лат. causa — основание) — сделка, исполнение которой настолько связано с её основанием, что действительность такой сделки ставится в зависимость от его наличия. То есть исполнение сделки должно соответствовать той правовой цели, ради которой она совершается. Например, при заключении договора купли-продажи возможность продавца реализовать требование по оплате находится в жесткой зависимости от выполнения им своего обязательства по передаче имущества.

Если доказано, что в сделке отсутствует основание, то она должна быть признана недействительной. Например, заемщик вправе оспаривать договор займа по его безденежности, доказывая, что деньги или вещи в действительности не получены им от займодавца или получены в меньшем количестве, чем указано в договоре. Доказывая неполучение денег, заемщик оспаривает самое основание сделки, утверждает, что оно изначально отсутствовало полностью или в соответствующей части, поэтому сделка не была совершена вообще или в какой-то ее части.

Большинство сделок носит каузальный характер.

Абстрактная сделка (от лат. abstrahere — отрывать, отделять) — сделка, действительность которой не зависит от её основания. К таковым относятся, например, вексель, банковская гарантия, коносамент — обязательства, отказ от исполнения которых со ссылкой на отсутствие их основания либо недействительность не допускается. Так, при расчетах векселем нельзя отказаться оплатить товар на основании того, что он не был поставлен. По действующему законодательству все сделки по выдаче и передаче ценных бумаг отнесены к разряду абстрактных сделок. Такие сделки не могут быть оспорены по основанию. Действительность абстрактных сделок, недопустимость оспаривания их основания возможны лишь при обязательном отражении их абстрактного характера и установлении соответствующего запрета в законе.

Срочная сделка предполагает, что в ней определён один из двух или оба следующих момента:

  1. Начало исполнения сделки.
  2. Прекращение исполнения сделки.

Срок, который стороны определили как момент возникновения прав и обязанностей по сделке, называется отлагательным. Например, стороны в сделке договорились, что права и обязанности по сделке купли-продажи возникают с момента поступления денег на расчетный счет продавца и передачи продавцом товара покупателю в течение трех дней с момента его оплаты.

Если сделка вступает в силу немедленно, а стороны обусловили срок, когда сделка должна прекратиться, такой срок называется отменительным. Например, стороны в сделке договорились, что аренда имущества должна быть прекращена до 1 июля.

Возможно упоминание в договоре и отлагательного и отменительного сроков. Например, в договоре аренды здания школы на летний период, заключенный в феврале, аренда начинает действовать с 1 июня и прекратится 31 августа. В этом договоре 1 июня — отлагательный срок, а 31 августа — отменительный.

Срочная сделка и сделка, совершённая под условием

Не следует путать срочные сделки и сделки, совершённые под условием. Особенность срочных сделок заключается в том, что наступление срока неизбежно и обязательно должно произойти, в то время как наступление обстоятельства, от которого зависит совершение условной сделки, носит вероятностный характер.

Бессрочная сделка — сделка, которая не предусматривает срок исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок. Такая сделка должна быть исполнена в разумный срок после её заключения. Разумность определяется из существа конкретной сделки.

В случае неисполнения в разумный срок, а также когда срок исполнения определен моментом востребования, должник обязан исполнить сделку в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о её исполнении, если только обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, обычаев делового оборота, существа обязательства или условий договора.

Финансовые сделки сквозь призму реформы гражданского законодательства

  • Общий обзор финансовых сделок

Понятие финансовых сделок. Мотивы реформы ГК в части финансовых сделок в контексте существующих практических проблем. Положительные и отрицательные аспекты проведенной реформы.

  • Договоры займа и кредита (§§ 1-2 Главы 42 ГК РФ)

Соотношение договоров займа и кредита. Консенсуальный заем в рамках проведенной реформы: за и против. Расчет процентов. Ростовщические проценты и проблема микрофинансовых организаций. Природа банковских комиссий. Проблема оспаривания займа по безденежности. Досрочный возврат кредита: требование кредитора и инициатива должника.

  • Договор номинального счета (§ 2 Главы 45 ГК РФ)

Заключение, изменение и расторжение договора номинального счета. Операции по номинальному счету. Арест или списание денежных средств, находящихся на номинальном счете. Замена владельца номинального счета. Новые нормы о номинальных счетах опекунов и попечителей.

  • Договор счета эскроу (§ 3 Главы 45 ГК РФ)

Сфера применения. Новая глава 47.1 ГК РФ «Условное депонирование (эскроу)». Особенности оформления договора. Структура прав и обязанностей сторон. Специфика эскроу безналичных денег и ценных бумаг. Банкротные аспекты эскроу.

  • Факторинг (финансирование под уступку денежного требования (Глава 43 ГК РФ)

Соотношение цессии и факторинга. Разграничение факторинга и иных смежных конструкций. Особенности обеспечительного факторинга. Факторинг в отношении будущих прав и момент перехода права. Последующая уступка и ее ограничения. Права финансового агента в отношении уступленного требования. Возврат должнику сумм, полученных финансовым агентом.

  • Расчеты (Глава 46 ГК РФ)

Новеллы в расчетах по аккредитиву: покрытые и непокрытые аккредитивы, подтвержденные аккредитивы, переводные (трансферабельные) аккредитивы. Ответственность лиц, принявших на себя обязательство по аккредитиву.

  • Договор банковского вклада (Глава 44 ГК РФ)

Виды вкладов по ГК. Сберегательные и депозитные сертификаты. Досрочное истребование вкладов и возможности его ограничения. Особенности договора банковского вклада в драгоценных металлах.

  • Договор банковского счета: общие положения (Глава 45 ГК РФ)

Виды договоров банковского счета по новому ГК: общий обзор. Порядок заключения и расторжения договора. Открытие банковского счета и распоряжения денежными средствами на нем. Новые положения в регулировании банковских счетов, открытых на условиях использования электронных средств платежа. Кредитование счета. Основания, порядок и очередность списания денежных средств со счета. Сроки операций по счету. Ответственность банка за неправомерное списание денежных средств со счета клиента (в том числе на основании подложных платежных распоряжений). Ограничение распоряжения денежными средствами на счете и арест счета.

  • Договор публичного депозитного счета (§ 4 Главы 45 ГК РФ)

Особенности нового механизма, разграничение со смежными конструкциями. Субъектный состав правоотношений. Возможность обращения взыскания на денежные средства на счете.

  • Расчеты (Глава 46 ГК РФ)

Общий обзор изменений главы 46 «Расчеты» ГК РФ. Федеральный закон от 27.06.2011 N 161-ФЗ «О национальной платежной системе». Соотношение законодательства о национальной платежной системе с ГК РФ. Новые формы безналичных расчетов. Прямое дебетование. «Мобильные платежи». Отражение новой структуры расчетов в нормах ГК РФ. Особенности расчетов без открытия банковского счета. Новые платежные инструменты. Перевод электронных денежных средств — соотношение регулирования законодательством о национальной платежной системе и новыми нормами ГК РФ. Изменение регулирования порядка осуществления переводов денежных средств. Новая редакция положений ГК РФ о расчетах платежными поручениями. Вопросы соотношения с действующими актами Банка России, иным законодательством о национальной платежной системе. Приоритеты норм. Изменение положений об ответственности банка как участника перевода денежных средств. Банки-посредники, банковские платежные агенты и платежно-сервисные организации. Практические рекомендации. Ответы на вопросы.

Проведение сделок с недвижимостью имеет ряд особенностей, у которых есть объективные причины:

  • высокая цена сделки и порой долгая подготовка к ней
  • государственная регистрация перехода и права собственности
  • соблюдение законности отчуждения
  • высокая социальная значимость

Статья обновлена 21.02.2018 года

Проведение сделок с недвижимостью

Особенности сделки разберем подробнее:

  1. Высокая цена сделки нередко требует подготовки денежных средств — оформление ипотечного кредита, продажи недвижимости, размещение заявки в банк на получение наличных , перевода денег из другого города и др. За это время объект может быть продан другому Покупателю или Продавец повысит стоимость или изменит другие условия сделки, поэтому необходимо подписание предварительного договора и передача задатка.
  2. Для государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю требуется порой подготовка целого пакета документов и снятие проживающих с регистрационного учета. А на это уходит от 1 до 4 недель.
  3. Бывают и особые обстоятельства — выведение объекта из залога или снятие ареста. Эти процедуры порой занимают до 2-х месяцев.
  4. Покупка квартиры во вновь построенном доме требует постановки ее на кадастровый учет и это займет у вас примерно месяц.
  5. Некоторые сделки теперь требуют обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи, а именно:
    — Отчуждение недвижимости, находящейся в общей долевой собственности
    -Отчуждение недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним собственникам
    -Отчуждение недвижимости принадлежащей недееспособным
    -Покупка супругами недвижимости в долевую собственность( а не в общую совместную)

Все эти обстоятельства требуют грамотного подхода.

Проведение сделки купли продажи недвижимости

Проведение сделок с недвижимостью, используя уже проверенный алгоритм, исключает ошибки

  • получение информации об отсутствии арестов и обременений
  • получение документов подтверждающих, что права и законные интересы членов семьи не нарушены
  • обязательства родителей по выделению долей детям соблюдены
  • отсутствуют люди, имеющие право проживания в квартире

Проведение сделок с недвижимостью обязательно требует оформления следующих документов:

  • Предварительного договора купли-продажи
  • Соглашения о задатке
  • Договора купли-продажи. В сделках, в которых недвижимость принадлежит несовершеннолетним или недееспособным, или нескольким собственникам на праве общей долевой собственности, договор отчуждения необхдимо удостоверить нотариусом. Оформление квартиры у нотариуса
  • Акта приема-передачи
  • Заявления на регистрационное действие в Росреестр.
  • Оплатить государственную пошлину

Запрет на проведение сделок с недвижимостью

Запрет на проведение сделок с недвижимостью на определенный объект может быть наложен судебным приставом-исполнителем, органами опеки и попечительства, даже сам собственник может наложить запрет на регистрационные действия без его личного участия.

Обстоятельства запрета на проведение регистрационных действий могут быть самые разные и являются предметом выявления скрытых рисков. Об этом вы можете подробно прочесть во второй части пособия «Хочу купить недвижимость. Что надо знать»

Вам также может понравиться

Об авторе admin

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *