Рынок земли

Рынок земли. Земельная рента. Цена земли

Основным фактором производства в сельском хозяйстве является земля. Она может функционировать только во взаимодействии с другими средствами труда. Как ни в одной из отраслей производства, игнорирование законов рынка в сельскохозяйственном производстве приводит к негативным результатам. Дело в том, что в сельском хозяйстве тесно переплетаются между собой естественные и экономические условия хозяйствования, законы природы и экономические законы. В связи с этим необходимо очень чутко руководить этой сферой, чтобы не нарушить баланс, сложившийся между ними.

В широком смысле слова земля включает все блага, данные человеку природой в готовом виде (пахотные земли, леса, месторождения полезных ископаемых, источники воды). Это также и климатические особенности, сила ветра, воды, энергия солнца. Отсюда следует, что термин «земля» характеризует все силы природы, используемые в производственной деятельности с целью удовлетворения потребностей человека.

Земля как фактор производства имеет свои особенности, выступающие основой развития аграрных отношений:

• земля является невоспроизводимым средством производства. Человеку не дано создавать ее искусственно, заново;

• количество земли на нашей планете вообще, а земель сельскохозяйственного использования в частности, ограничено;

• земля в отличие от прочих средств производства при правильном и рациональном ее использовании не тратит своих полезных свойств, а увеличивает их;

• земельные наделы отличаются по плодородию, т.е. имеют разную естественную производительную силу, а также по местоположению к рынкам сбыта. Именно уникальные условия предложения земли и других природных ресурсов порождают земельную ренту.

Земельная рента — это цена, уплачиваемая за использование земли и других природных ресурсов, количество которых (их запасы) строго ограничены.

Рента — один из видов доходов на собственность, плата владельцу за разрешение вложить капитал в землю. Ее размер определяется договором об аренде. Земельная рента — та форма, в которой земельная собственность экономически реализуется, приносит прибыль. И хотя как вид дохода на собственность земельная рента используется с давних времен, присваивать ее к экономическим методам стало возможным только в рыночной экономике.

В рыночных условиях она выступает как дополнительный доход, который распадается на две части: прибыль, присваиваемую предпринимателем — арендатором земли, и ренту, которая достается земельному собственнику.

Необходимо различать понятия рента и арендная плата. Арендная плата — более широкое понятие, чем рента. Она включает, кроме ренты и другие платежи: процент, амортизацию, вычет из средней прибыли и т.д. Так, если владелец земли сдает в аренду только земельный участок, то арендная плата за него совпадает с рентой. Если же землевладелец сдает в аренду землю с сооружениями, хозяйственными постройками, дорогами и т.д., то в арендную плату входят:

• рента, т.е. плата за пользование земельным участком;

• ссудный процент, уплачиваемый за временное пользование приложенным к этой земле капиталом.

Ограниченность земли и невозможность ее воспроизводства ведет к возникновению монополии хозяйства на земле. Ее сущность в том, что каждый участник как объект хозяйства монополизирован определенным собственником, за которым закреплено юридическое право ведения хозяйства на данном земельном наделе. До окончания срока арендного договора только он может вносить капитал в землю, взятую в аренду.

Монополия хозяйства на земле обусловливает специфику ценообразования в сельском хозяйстве. Плодородные земли в этой отрасли приносят больше прибыли, но количество их ограничено, поэтому для удовлетворения спроса населения на сельскохозяйственную продукцию необходимо включать в оборот все доступные для обработки участки земли. Это возможно в том случае, если их обработка будет приносить примерно одинаковую прибыль (и с лучших, и с худших земель). Иначе говоря, цена сельскохозяйственной продукции регулируется издержками производства на худших земельных участках, вовлеченных в хозяйственный оборот. Но так как индивидуальные издержки на худших землях выше, чем издержки производства той же продукции на средних и лучших землях, то арендаторы с лучших и средних земель получают добавочный продукт, который в форме ренты присваивается собственником земли.

Добавочная прибыль, возникающая на средних и лучших землях и присваиваемая землевладельцем, образует дифференциальную земельную ренту. Это разница между рыночной ценой производства продукта, определяемой условиями производства его на худших земельных участках, и индивидуальной ценой производства этого же продукта на относительно лучших земельных участках.

В зависимости от условий образования дополнительный доход делится на дифференциальную ренту I — по плодородию и местоположению и ренту II — по экономическому плодородию.

Дифференциальная рента Iсвязана с естественными особенностями земли и поэтому она присваивается собственниками земли.

Дифференциальная рента II возникает за счет дополнительных вложений капитала в один и тот же земельный участок (применение новых машин, новейших технологий, дополнительное внесение органических и минеральных удобрений, ирригация, мелиорация почвы и т.д.), что способствует росту экономического плодородия почвы. Экономическое плодородие обеспечивает рост урожайности сельскохозяйственных культур, а это приносит предпринимателю дополнительную прибыль.

Дифференциальная рента II неизбежно возникает в условиях научно-технического прогресса и является стимулом для предпринимателя. Она частично присваивается предпринимателем- арендатором как вознаграждение за вложенный капитал, но после окончания срока аренды и этот вид ренты присваивается земельным собственником. Не случайно собственник всегда стремится сократить срок аренды, а предприниматель — увеличить его.

Следует подчеркнуть, что худшие по почвенно-климатическим характеристикам земли не приносят их собственникам дифференциальной ренты. Отсюда следует, что арендаторы худших участков должны получить добавочную прибыль другого вида, чтобы уплатить арендную плату и присваивать нормальную прибыль. И они ее получают в виде абсолютной ренты.

Причиной абсолютной земельной ренты является монополия частной собственности на землю. Абсолютная земельная рента взимается земельным собственником со всех земельных наделов независимо от их плодородия и местоположения. Величиной этой ренты определяется низкий уровень розничных цен на земельные наделы. В «Экономикс» абсолютную земельную ренту называют экономической рентой, ценой, уплачиваемой за использование земли и других природных ресурсов.

Существует также монопольная рента. Причиной ее возникновения, как и абсолютной ренты, выступает монополия частной собственности на землю. Монопольная рента основывается на монопольной цене, по которой продается продукт редкого качества. Монопольно высокая цена определяется способностью покупателя платить за редкий продукт высокую цену, значит, она представляет собой вычет из доходов этих покупателей.

В условиях рыночной экономики земля продается и покупается. И хотя она сама стоимости не имеет, но в силу того, что приносит прибыль значительной части населения, земля приобретает цену.

Цена земли зависит от двух параметров:

• величины земельной ренты, которую можно получить с земельного надела;

• ставки ссудного процента.

По существу цена земли и является ценой той земельной ренты, которую она приносит в соответствии с процентной ставкой. Использование величины ссудного процента при определении цены объясняется тем, что собственник денег находится перед выбором: положить деньги в банк и получать по ним процент или оставаться собственником участка и получать арендную плату. Поэтому цена земли равняется денежной сумме, которая, будучи положена в банк, принесет в виде процента доход такой же величины, как и ежегодная рента с земельного надела.

Цена земли — это капитализированная рента, т.е. рента, превращенная в денежный капитал, приносящий доход в виде процента. Она определяется по формуле

Например, если земельный собственник получает ренту 40 000 дол., а уровень ссудного процента составляет 4%, то цена земли будет равна 40 000/4% • 100% = 100 000 дол. Это значит, что данный земельный участок может быть продан в собственность другому лицу за 100 000 дол.

В целом же цены на землю в странах с рыночной экономикой растут. Это объясняется ростом земельной ренты, снижением ставки ссудного процента и увеличением спроса на землю.

Постановка задачи: Владелец земли, получающий 25 000 у. е. ежегодной ренты, решил её продать. Какова будет цена земли, если ставка банковского процента составляет 5 % в год.

Технология решения задачи: Цена земли определяется по формуле

Ответ: 500 000 у. е.

Постановка задачи: Спрос на землю в регионе описывается уравнением Qd = 1000 – 5R, где Q – площадь используемой земли, га; R – ставка ренты, тыс. у. е. за га. Площадь предлагаемой земли в регионе 800 га. Определите размер земельной ренты.

Технология решения задачи: Земельная рента определяется по равенству Qd = Qs:

1000 – 5R = 800; R = 40 тыс. у. е.

Ответ: 40 тыс. у. е.

Задача 15

Постановка задачи: Цена участка земли выросла с 20 000 до 30 000 у. е. Определите, как изменилась величина земельной ренты, если процентная ставка не изменилась, осталась равной 5 %.

Технология решения задачи: Цена земли определяется по формуле

Цена земли

; R1 = Цзем./100% * ставка банк % = 1000 у. е.

; R2 = 1500 у. е.

Ответ: рента выросла с 1000 до 1500 у. е., т. е. в 1,5 раза.

Постановка задачи:вместе с земельным участком в аренду сдано сооружение стоимостью 500 тыс. ден. ед., срок службы которого составляет 20 лет. Процентная ставка – 4%. Рассчитайте величину земельной ренты, если арендная плата составляет 85 тыс. ден. ед.

Решение:

В связи с тем, что вместе с землей передается реальный капитал (сооружение), арендатор обязан выплачивать собственнику земельного участка ежегодно величину его амортизации в размере 25 тыс. ден. ед. Кроме того, он должен выплачивать и процент за пользование предоставленным в его распоряжение капиталом – 20 тыс. ден. ед. (500?4/100). Земельная рента (R) рассчитывается по формуле:

АП=R+A+r,

где АП – арендная плата;

Цена земли зависит от:

а) величины ежегодной ренты

б) ставка банковского процента

в) величины альтернативного дохода покупателя земли

г) верно все указанное

Цена товара X составляет 1,5 руб. Цена товара Y составляет 1 руб. Если потребитель оценивает предельную полезность товара Y в 30 ютиль и желает максимизировать удовлетворение от покупки товаров X и Y, тогда он должен, принять предельную полезность товара X за: (Ответ в ютилях) 45 ютилей

Ценовая дискриминация — это: Продажа по разным ценам одной и той же продукции различным поку­пателям.

Что представляет собой экономическая прибыль и когда она не может иметь место

Не может иметь место на конкурентном рынке в долгосрочном периоде.

Чтобы получить максимум прибыли, монополист должен выбрать такой объем выпуска, при котором:

Предельный доход равен предельным издержкам

Чистая экономическая рента это:

То разница меду всем объемом ренты, получаемой собственником земли и объемом дифференциальной ренты

Чистые общественные блага –это Товар или услуга, которые потребляются коллективно всеми потребителями независимо от того, платили они за них или нет

Чтобы получить максимум прибыли, монополист должен выбрать такой объем выпуска, при котором:

Предельный доход равен предельным издержкам

Что из следующего не приводит к монополии: Производство и сбыт товара имеющего много близких субститутов

Что из нижеперечисленного не является условием совершенной конкуренции: Диверсификация производства

Что из нижеперечисленного является признаком только совершенной конкуренции:

Фирма не обладает рыночной властью

Что из нижеперечисленного не характерно для совершенной конкуренции:

Кривая спроса фирмы абсолютно неэластична

Что из нижеперечисленного является признаком только монопольного рынка: Один продавец или один покупатель

Что из следующего является примером равновесия Курно: «Дилемма заключенного»

Что из нижеперечисленного приведёт к сокращению спроса на землю: Сокращение урожайности

Что из перечисленного можно объяснить наличием монопольной власти:

а) относительно высокие цены » кадилаков «по сравнению с » тайотами»

б) высокие цены мороженного на чемпионате мира по фигурному катанию

в)относительно высокие цены на авиабилеты, если трасса обслуживается одной авиакомпанией

г) Верны Б и В

Что из нижеперечисленного нельзя отнести к «провалам» рынка Неравномерность качества общественных товаров

Что может при прочих равных условиях повысить цену участка земли:

а) понижение ставки процента

б) повышение ежегодной ренты

в) верны А и Б

Что из перечисленного относится к «провалам» правительства:Верно все перечисленное

Что из перечисленного не относится к «провалам» правительства:Иррациональный характер потребительских симпатий

Что происходит на рынке монополистической конкуренции: Товары отличаются по исполнению и условиям продажи

Чистые инвестиции положительны в том случае, если: Валовые инвестиции больше возмещения капитала

Что из перечисленного ниже не может выступать сигналом о качестве товара: Реклама товара

Что из перечисленного ниже не позволит выродиться рынку «лимонов»:

Превышение цены покупателя над ценой продавца товара;

Что из перечисленного войдет в оценку нормы отдачи акции компании «Ветерок»:

Первоначальная стоимость акций

Что является основной причиной эволюции общественных институтов: Положительные трансакционные затраты

Чисто общественные блага — это блага:

Которые потребляются людьми независимо от того, платили они за них или нет

Что называется «точкой перегрузки»:

Точка (количество потребителей), начиная с которой появление дополнительного потребителя приводит к уменьшению полезности общественного блага для остальных потреителей

Что можно сделать для достижения эффективности после достижения «точки перегрузки»: Взимать с дополнительных потребителей цену, равную предельным затратам, которые они налагают на других потребителей

Что из перечисленного не может считаться поиском политической ренты:

а) финансирование банкиром-миллиардером выборов кандидата в президенты;

б) баллотирование банкира-миллиардера на президентских выборах;

в) и то, и другое можно считать рентоискательством;

г) ни то, ни другое не является рентоискательством.

Чистая дисконтированная стоимость:Меньше текущей стоимости доходов на величину инвестиций

Что произойдет при росте спроса на землю: увеличивается земельная рента

Что понимается под категорией «экономические ресурсы»: элементы, используемые для производства экономических благ(пахотные земли, леса, месторождения минералов и нефти, водные ресурсы)

Эластично или нет предложение земли? Не эластично

Эффективно или нет ( почему) бюрократическое управление частным предприятием:

Неэффективно, поскольку противоречит принципу максимизации прибыли

Эффективное по Парето распределение — это распределение, при котором:

а) нет возможности повысить благосостояние одного из участников сделки , не снижая благосостояние других

б) возможности совершения взаимовыгодных сделок отсутствуют

в) отсутствуют варианты взаимовыгодного распределения товаров между участниками сделки

г) все перечисленное верно

Эффект дохода имеет место в следующем случае: Удешевление товаров приводит к тому, что потребитель может купить больше данного товара, не сокращая объема приобретения других товаров.

Эффект замены — это рост спроса на товар, вызванный:

а) Изменением общего уровня цен на все товары.

б) Изменением во вкусах потребителя, предпочитающего покупать товары-заменители.

в) Изменением в реальном доходе, вызванном снижением цен на приобре­таемые товары.

г) Предложением новых заменителей товара.

д) Ни один из предыдущих ответов не является верным

22.  Рынок земли. Земельная рента. Цена земли

Рынок земли – совокупность отношений между продавцами и покупателями земли. Он относится к рынку ресурсов наряду с рынком капитала, труда.
Продавцами на рынке земли являются собственники земли (государство, частные лица). Покупателями – сельскохозяйственные пользователи земли и лица, покупающие землю для строительства, добычи полезных ископаемых и т. д.
Рынок земли, как любой рынок, имеет те же элементы механизма функционирования: спрос, предложение, цена, конкуренция.
Спрос на землю определяется теми же факторами, что и спрос на любой фактор производства.
Во-первых, величина спроса зависит от цены земли. Чем выше цена, тем ниже величина спроса (по закону спроса) и наоборот.
Во-вторых, на общий спрос на землю влияют неценовые факторы: производительность земли (чем выше, тем больше спрос); спрос на продукцию, произведенную на этой земле (спрос на землю имеет производный характер: чем выше спрос на зерно, тем выше спрос на землю).
Предложение земли имеет специфику, присущую только этому фактору производства – количество земли, в отличие от труда и капитала, свободно не воспроизводимо. Земля, как фактор производства, имеет абсолютную ограниченность. Поэтому предложение земли в каждый данный момент постоянно (фиксировано), не может измениться под влиянием изменения спроса и цены.
Таким образом, предложение земли неэластично.
Второй особенностью земельных ресурсов является их недвижимый характер. Собственник земли не может передвинуть участок земли ближе к рынку сбыта, т. е. к рынку, где продается продукция, созданная на земле.
Чем ближе участок земли расположен к рынку сбыта, тем меньше издержки на перевозку продукции, а эти издержки входят в общие издержки производства. Это учитывается собственником земли и при продаже ее, и при сдаче в аренду.
Как устанавливается равновесие на рынке земли и, следовательно, как формируется равновесная (конкурентная) цена земли?
Механизм общеизвестен: в ходе конкуренции происходят колебания спроса и предложения земли. Когда наступает равенство спроса и предложения, возникает равновесие на рынке земли и образуется равновесная цена.
Равновесие на рынке земли нарушается под влиянием изменения спроса на землю и цены земли. Чем выше спрос на землю, тем выше цена земли и наоборот. Равновесие на рынке земли регулируется только ценой земли, т.к. предложение – величина постоянная.
Как определяется цена земли при ее продаже?
.
Таким образом, чтобы понимать суть цены земли, надо знать суть земельной ренты и ставки процента.
Земельная рента – разновидность экономической ренты от такого фактора производства, как земля.
Экономическая рента – выплата собственнику любого фактора производства, превышающая ту сумму, которая необходима для удержания его в данной сфере деятельности.
Земельная рента, как разновидность экономической ренты, представляет собой плату арендатора собственнику земли за право хозяйствовать на ней. Таким образом, земельная рента выражает отношения между собственником земли и арендатором. Схема отношений такая: арендатор производит продукцию, продает, выручает доход (TR), часть которого он отдает собственнику земли в виде арендной платы. Арендная плата в себя включает земельную ренту и процент на вложенный капитал собственником земли (постройки, ирригационная система и т. д.). Основная часть арендной платы – это земельная рента.
Условием возникновения и существования земельной ренты является отделение собственника земли от хозяйствования на ней (сдача в аренду).
Причина существования земельной ренты – собственность на землю. Собственность на лучшие участки земли – это барьер для вступления в отрасль конкурентов. Она мешает развитию свободной конкуренции и снижению цены сельскохозяйственной продукции, произведенной на этой земле.
Земельная рента имеет разные формы: дифференциальная, абсолютная, монопольная.
Для более глубокого понимания сущности земельной ренты достаточно рассмотреть дифференциальную земельную ренту (диф. ренту I) по плодородию, именно эту форму ренты анализировал Д. Рикардо, затем ее анализировал К. Маркс и о ней говорят представители современной экономической теории.
Дифференциальная рента I по плодородию – это добавочная рента, которая возникает на лучших и средних по плодородию участках земли в результате более низких средних издержек (АС) на этих участках по сравнению с менее плодородными участками. Рыночная же цена за единицу продукции имеет в своей основе средние издержки (АС) на худших по плодородию землях, в силу ограниченности земли. Если рыночная цена продукции упадет ниже АС на худших землях, то их не будут обрабатывать (брать в аренду), количество продукции на рынке уменьшится, относительно спрос увеличится, поднимется и рыночная цена. Таким образом, цена продукции устанавливается рынком, колебаниями спроса и предложения, а в основе своей имеет издержки на худших участках.
Существует и дифференциальная рента II, которая образуется в результате различной эффективности последовательных добавочных вложений капитала в производство на одном и том же участке земли, т.е. в результате различной производительности последовательных вложений.
В связи с проявлением закона убывающей производительности фактора производства в краткосрочном периоде, когда один фактор производства – величина постоянная (капитал вкладывается в один и тот же участок земли), последовательная отдача (производительность труда) уменьшается. Первое вложение может дать наивысшую производительность, второе – меньшую и т.д.
В тенденции цена продукции будет определяться наименее производительным применением капитала, т.е. худшими условиями производства. Причиной этого является ограниченность земель. При более эффективном вложении капитала, когда производительность труда выше, создается дифференциальная рента II.
Дифференциальную ренту II сначала забирает арендатор, который осуществлял дополнительные вложения (удобрения, агротехника и т.д.). Но при перезаключении арендного договора собственник земли учтет дифференциальную ренту II. Поэтому у арендатора нет интереса в дополнительных вложениях капитала.
Цена земли является фактически ценой земельной ренты. Предположим, продается III участок земли. Для определения цены надо разделить величину земельной ренты, которую получает собственник земли на процент, который платит банк по вкладам (депозитный процент). Предположим, ставка процента равна 3%, а земельная рента с III участка – 60 долл.
().
Почему при определении цены земли учитывается ставка %?
Логика такова. Землю надо продать за такую сумму денег, которая, будучи положена в банк, принесла бы доход, равный земельной ренте. Поскольку меняется ставка процента, да и земельная рента, а так же спрос на землю, цена земли – величина не постоянная.

Рынок земли в современной России

Одним из ключевых направлений социально-экономического развития России является повышение эффективности использования объектов земельно-имущественного комплекса и управления национальным богатством посредством развития многообразных форм собственности.

Россия — крупнейший в мире обладатель земельных ресурсов. Земельный фонд РФ составляет 1 709,8 млн. га, на ее территории расположены практически все природно-минеральные вещества планеты, в зоне влияния находится около 45 % пресной и около 20 % морской воды, около 70 % территории располагается в сейсмоустойчивых районах . Однако эффективность использования богатейших земельных ресурсов в России остается на низком уровне. В течение ХХ в. курс государственной земельной политики кардинально менялся дважды: в 1917 г. земля была национализирована и полностью исключена из рыночного оборота, в 1993 г. Конституция РФ определила различные виды собственности на землю, включая и частную.

Рыночная трансформация экономики России обусловила направленность земельной реформы на развитие земельного рынка, участие земельных участков — в свободном гражданском обороте. Только в 2001 г. после продолжительных дискуссий Государственной Думой был принят новый вариант Земельного кодекса, соответствующего конституционным положениям. Земельный кодекс вводил в оборот более 90% всех земель России и допускал приобретение их в собственность иностранными лицами.

Принятие Земельного Кодекса вызвало ожесточенные споры среди депутатов и во всем российском обществе. По настоянию депутатов-коммунистов и других противников Земельного кодекса в него было введено положение о том, что оборот сельскохозяйственных земель должен регулироваться отдельным законом. Другие участники принятия законов согласились на это как на выход из тупиковой ситуации по вопросам оборота сельскохозяйственных земель, существовавшей более 10 лет, то есть с самого начала введения частной собственности на землю. Тем самым оборот сельскохозяйственных земель был выведен из-под действия Земельного кодекса, что ограничило их приватизацию и свободную распродажу.


Государственная Дума 16 мая 2002 года поставила на голосование несколько законопроектов об обороте земель сельскохозяйственного назначения, внесенных депутатами Государственной Думы различных фракций и Правительством РФ. Наибольшее число голосов получил правительственный законопроект.

Постановлением Конституционного Суда от 23 апреля 2004 года N 8-П, принятым в связи с запросом о конституционности Земельного кодекса, Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» был оценен среди других как способный «обеспечить суверенные права Российской Федерации на все ее природные богатства и ресурсы, защитить интересы российской экономики в переходный период, гарантировать российским гражданам и юридическим лицам относительно равные условия конкуренции с иностранным капиталом».

Таким образом, принятие Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» — это выполнение предписания Земельного кодекса о его принятии, попытка не только цивилизованного урегулирования оборота сельскохозяйственных земель, но и сохранения суверенитета России и русского народа, примирения сторонников аграрной и рыночной концепции развития сельского хозяйства, актов земельного и гражданского законодательства.

Несмотря на установленные Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» ограничения, по разным подсчетам, площадь введенных в оборот земель составляет не менее 11 процентов территории России. Это земля, превосходящая по размерам территорию не одного государства. Таким образом, процесс формирования института частной собственности на землю в России активно развивается. Показатели государственной отчетности свидетельствуют о том, что земля включена в рыночный оборот, т. е. с земельными участками совершаются сделки, предусмотренные гражданским законодательством. В то же время земля как пространственная основа существования государства и его граждан, как звено экосистемы требует пристального внимания со стороны государства для обеспечения политической, экономической, экологической безопасности, социальной защиты населения, защиты исторических и культурных основ существования страны и ее граждан.

Анализ формирования рынка земли позволил выявить следующие особенности его становления .

Во-первых, образование первичного рынка земли в современной России связано с тем, что государство постепенно уступает право пользования землей и право собственности на землю субъектам хозяйственной деятельности. На первых этапах этим правом наделяли в административном порядке, такая земля используется для нужд государства и безвозмездно распределяется между производственными и административными единицами. На современном этапе государство стремится воплотить в жизнь свое право собственности на землю и прибегает к платным формам его уступки. Во-вторых, отождествление сущности рыночного оборота земли с ее свободной куплей-продажей, трактовка частной собственности на землю как права полного безграничного распоряжения землей сформировали негативное отношение многих законодателей к рынку земли, что не могло способствовать его эффективному становлению, развитию, а, тем более — совершенствованию. В-третьих, борьба в законодательных органах власти между сторонниками крайних позиций в отношении частной собственности на землю и ее купли-продажи не позволила разработать механизм контроля и регулирования не только рынка земли, но и ее использования, как на общегосударственном, так и муниципальном уровнях, в целях предотвращения различных злоупотреблений и негативных процессов, связанных с земельными отношениями: спекуляции земельными участками, их монопольной концентрации, а также дробления при передаче по наследству и др. В четвертых, правовой вакуум создает беспрецедентные условия для вмешательства чиновников в процессы распределения и перераспределения земли, исходя из их личных, корыстных интересов, далеких от интересов как хозяйствующих субъектов, так и государства, что, в свою очередь, способствует росту трансакционных издержек. В-пятых, введение моратория на куплю-продажу земли в период, когда происходило распределение земельных участков бывших колхозов и совхозов между работниками этих предприятий, породило никем не контролируемый процесс стихийного перераспределения этих земель. А так как на рынке земли объектом торговли может быть право пользования земельным участком, многие владельцы долей переуступали это право за символическую плату и часто субъектам, не имевшим отношения к данному хозяйству или даже району. Результат этого процесса — появление теневого рынка земли.

Скрытые формы рынка земли или теневые рынки земли — порождение переходного периода от плановой экономической системы социалистического типа к рыночной экономике, — явление, характерное не только для российской экономики. С ней сталкиваются многие постсоциалистические страны.

Все вышесказанное позволяет выделить несколько типов классификации рынка земли. По степени вовлечения в рыночный оборот можно выделить первичный и вторичный рынки земли. По уровню открытости — легальные, поддающиеся учету и контролю за сделками, и нелегальные (теневые) рынки земли. По степени развитости — формирующиеся, развивающиеся и развитые. Экономике России, на наш взгляд, присущи в полном объеме первые две классификации, а целью совершенствования земельных отношений должно быть стремление к созданию развитого, то есть цивилизованного земельного рынка.

По мнению экспертов, развитие земельного рынка может привести к ряду последствий негативного и позитивного характера. Большинство экспертов обеспокоено процессами деградации земель и усилением социальной напряженности в результате перераспределения собственности на землю. К тому же велика вероятность того, что в результате развития рыночных отношений увеличатся объем земельных платежей и число собственников земельных участков. Не вызывает опасений выкуп больших площадей российских земель иностранными гражданами. В отношении того, сможет ли рынок распределить земельные участки в руках наиболее эффективных собственников, эксперты высказались далеко не однозначно.

Для создания благоприятных условий более эффективного использования земельных ресурсов эксперты считают необходимым продолжить приватизацию земель поселений, упростив процедуру предоставления земельных участков и существенно увеличить долю частной собственности (50—70 %) на эту категорию земель. Причем оборот земель поселений должен в большей степени регулироваться рыночными механизмами. В отношении приватизации земель сельскохозяйственного назначения эксперты высказывались более сдержанно, считая, что доля частной собственности на землю сельскохозяйственного назначения не должна быть более 25 %. При этом государство должно четко контролировать оборот земель сельскохозяйственного назначения .

Цена, по которой на данный момент продаются земельные участки сельскохозяйственного назначения, является ниже объективной (т. е. земля недооценена), и в ближайшие 5 лет она, скорее всего, останется на том же уровне либо немного увеличится. Цена на землю поселений в большинстве случаев соответствует ее реальной стоимости (что свидетельствует о достаточно развитом рынке земельных участков) и в ближайшие 5 лет, вследствие объективных причин, стоимость земельных участков в городах и поселениях будет увеличиваться.

Полноценному вовлечению земли в хозяйственный оборот препятствует ряд факторов, одним из важнейших является наличие административных барьеров на пути предпринимателей к покупке земельных участков для осуществления хозяйственной деятельности.

Ценовая ситуация на частном рынке земельных участков характеризуется сильным завышением стоимости участков, при этом рынок частных компаний, предоставляющих посреднические услуги в области земельных отношений, в значительной мере ограничен в свободе, что подразумевает существование барьеров для создания новых компаний. Существование подобных барьеров неизбежно ведет к его монополизации, что создает предпосылки для подрыва конкурентной среды и постепенного размывания стимулов к повышению конкурентоспособности предприятий. К числу причин, обусловливающих существование ограничений свободы рынка, в первую очередь следует отнести деятельность бюрократического аппарата, которая характеризуется невысоким уровнем компетенции, а в ряде случаев – умышленным поведением служащих, направленным на извлечение ренты из административного ресурса.

Процедура предоставления земельных участков значительно менее удобна и доступна для предприятий малого и среднего бизнеса (по сравнению с приобретением на частном рынке). Сложность успешного прохождения процедуры предоставления земельных участков органами государственной власти или местного самоуправления отмечается как один из наиболее важных факторов, ограничивающих возможности малых предприятий приобрести земельные участки в собственность. Помимо значительных издержек на получение необходимых разрешений, проведение землеустроительных работ и согласований с инженерными службами зачастую превращается в широкое поле для коррупционных действий работников и руководителей соответствующих служб. Имеется значительное количество свидетельств о непоследовательных действиях органов местного самоуправления: после постановления о предоставлении земельного участка нередко выходит постановление об отмене предыдущего. При этом оспаривание отмены постановления в суде редко приводит к положительному для предпринимателей результату. Отмечаются отдельные случаи, когда чиновники удерживают компании от подачи заявлений на приобретение земли в собственность, так как для них более удобными являются отношения аренды. В связи с этим множество компаний даже не пытаются подавать заявления о предоставлении и продолжают арендовать земельные участки.

Часто при принятии решений властями муниципальных образований существенно нарушается антимонопольное законодательство. Проверки Федеральной антимонопольной службы РФ систематически выявляют различные нарушения.

Несмотря на то, что в целом земельные участки на рынке оцениваются экспертами как доступные для малого бизнеса, следует отметить, что в большинстве случаев малым предприятиям сложно (преимущественно даже невозможно) конкурировать на проводимых конкурсах и аукционах по продаже государственных или муниципальных земель с представителями крупного бизнеса. Следует заключить, что доступны малому бизнесу, как правило, земельные участки из сегмента, который представляет для крупного бизнеса малый интерес.

Заключение

Глубокие трансформации, которые в настоящее время происходят с земельными отношениями, включая появление официального рынка земли, перераспределение земли и нерешенность еще многих научных и практических задач в этой области, требует серьезных и всесторонних исследований в области земельных отношений и рынка земли в России.

Несмотря на принятие Земельного Кодекса и других нормативных актов, в первую очередь Закона об обороте сельскохозяйственных земель, многое еще в этой области остается непроработанным, о чем говорит и нынешняя практика земельных отношений, ситуация с земельным рынком.

Рынок земли отличается от рынка других товаров. Это связано с тем, что земельные участи как товар нельзя стандартизировать, то есть покупать или продавать по заранее установленным образцам, так как на ценообразование на продаваемую или покупаемую землю как объект товарных отношений влияют различные факторы. К ним относятся: конкретное местонахождение земельного участка, регламентация целевого назначения и разрешенного использования и ряд других показателей.

Рынок земли особо ответственная экономическая структура национального хозяйства. Его организация и эффективное функционирование должны базироваться на нормативно-правовой базе, регулирующей отношения, возникающие на земельном рынке.

В условиях становления рыночных отношений, в частности аграрных отношений, важнейшим их условием является реализация экономического потенциала земли, как фактора производства, развитие аренды земли, как эффективной и экономически целесообразной формы землепользования, а также развития земельно-ипотечного кредитования. Все эти задачи могут быть решены путем создания необходимых правовых, организационных, структурных и других условий для формирования и развития цивилизованного земельного рынка.

5. Рынок земли. Земельная рента. Цена земли.

Основным фактором производства в сельском хозяйстве яв­ляется земля. Она может функционировать только во взаимодей­ствии с другими средствами труда. Как ни в одной из отраслей производства, игнорирование законов рынка в сельскохозяйст­венном производстве приводит к негативным результатам. Дело в том, что в сельском хозяйстве тесно переплетаются между со­бой естественные и экономические условия хозяйствования, за­коны природы и экономические законы. В связи с этим необхо­димо очень чутко руководить этой сферой, чтобы не нарушить баланс, сложившийся между ними.

В широком смысле слова земля включает все блага, данные человеку природой в готовом виде (пахотные земли, леса, место­рождения полезных ископаемых, источники воды). Это также и климатические особенности, сила ветра, воды, энергия солнца. Отсюда следует, что термин «земля» характеризует все силы природы, используемые в производственной деятельности с целью удовлетворения потребностей человека.

Земля как фактор производства имеет свои особенности, вы­ступающие основой развития аграрных отношений:

• земля является невоспроизводимым средством производ­ства. Человеку не дано создавать ее искусственно, заново;

• количество земли на нашей планете вообще, а земель сель­скохозяйственного использования в частности, ограничено;

• земля в отличие от прочих средств производства при пра­вильном и рациональном ее использовании не тратит своих по­лезных свойств, а увеличивает их;

• земельные наделы отличаются по плодородию, т.е. имеют разную естественную производительную силу, а также по место­положению к рынкам сбыта.

Именно уникальные условия предложения земли и других природных ресурсов порождают земельную ренту.

Земельная рента – это цена, уплачиваемая за использование земли и других природных ресурсов, количество которых (их запасы) строго ограничены.

Рента – один из видов доходов на собственность, плата вла­дельцу за разрешение вложить капитал в землю. Ее размер опре­деляется договором об аренде. Земельная рента — та форма, в которой земельная собственность экономически реализуется, приносит прибыль. И хотя как вид дохода на собственность зе­мельная рента используется с давних времен, присваивать ее к экономическим методам стало возможным только в рыночной экономике. В рыночных условиях она выступает как дополни­тельный доход, который распадается на две части: прибыль, при­сваиваемую предпринимателем — арендатором земли, и ренту, которая достается земельному собственнику.

Необходимо различать понятия рента и арендная плата. Арендная плата – более широкое понятие, чем рента. Она вклю­чает, кроме ренты и другие платежи: процент, амортизацию, вы­чет из средней прибыли и т.д. Так, если владелец земли сдает в аренду только земельный участок, то арендная плата за него совпадает с рентой. Если же землевладелец сдает в аренду землю с сооружениями, хозяйственными постройками, дорогами и т.д., то в арендную плату входят:

• рента, т.е. плата за пользование земельным участком;

• ссудный процент, уплачиваемый за временное пользование приложенным к этой земле капиталом.

Ограниченность земли и невозможность ее воспроизводства ведет к возникновению монополии хозяйства на земле. Ее сущ­ность в том, что каждый участник как объект хозяйства монополизирован определенным собственником, за которым закреплено юридическое право ведения хозяйства на данном земельном на­деле. До окончания срока арендного договора только он может вносить капитал в землю, взятую в аренду.

Монополия хозяйства на земле обусловливает специфику це­нообразования в сельском хозяйстве. Плодородные земли в этой отрасли приносят больше прибыли, но количество их ограниче­но, поэтому для удовлетворения спроса населения на сельскохо­зяйственную продукцию необходимо включать в оборот все дос­тупные для обработки участки земли. Это возможно в том слу­чае, если их обработка будет приносить примерно одинаковую прибыль (и с лучших, и с худших земель). Иначе говоря, цена сельскохозяйственной продукции регулируется издержками производства на худших земельных участках, вовлеченных в хозяйственный оборот. Но так как индивидуальные издержки на худших землях выше, чем издержки производства той же про­дукции на средних и лучших землях, то арендаторы с лучших и средних земель получают добавочный продукт, который в форме ренты присваивается собственником земли.

Добавочная прибыль, возникающая на средних и лучших землях и присваиваемая землевладельцем, образует дифферен­циальную земельную ренту. Это разница между рыночной ценой производства продукта, определяемой условиями производства его на худших земельных участках, и индивидуальной ценой производства этого же продукта на относительно лучших зе­мельных участках.

В зависимости от условий образования дополнительный до­ход делится на дифференциальную ренту I — по плодородию и местоположению и ренту II – по экономическому плодородию.

Дифференциальная рента I связана с естественными особен­ностями земли и поэтому она присваивается собственниками земли.

Дифференциальная рента II возникает за счет дополни­тельных вложений капитала в один и тот же земельный участок (применение новых машин, новейших технологий, дополнитель­ное внесение органических и минеральных удобрений, иррига­ция, мелиорация почвы и т.д.), что способствует росту экономи­ческого плодородия почвы. Экономическое плодородие обеспе­чивает рост урожайности сельскохозяйственных культур, а это приносит предпринимателю дополнительную прибыль.

Дифференциальная рента II неизбежно возникает в условиях научно-технического прогресса и является стимулом для предпринимателя. Она частично присваивается предпринимателем-арендатором как вознаграждение за вложенный капитал, но по­сле окончания срока аренды и этот вид ренты присваивается зе­мельным собственником. Не случайно собственник всегда стре­мится сократить срок аренды, а предприниматель – увеличить его.

Следует подчеркнуть, что худшие по почвенно-климатическим характеристикам земли не приносят их собственникам дифференциальной ренты. Отсюда следует, что арендаторы худ­ших участков должны получить добавочную прибыль другого вида, чтобы уплатить арендную плату и присваивать нормаль­ную прибыль. И они ее получают в виде абсолютной ренты.

Причиной абсолютной земельной ренты является монополия частной собственности на землю. Абсолютная земельная рента взимается земельным собственником со всех земельных наделов независимо от их плодородия и местоположения. Величиной этой ренты определяется низкий уровень розничных цен на зе­мельные наделы. В «Экономикс» абсолютную земельную ренту называют экономической рентой, ценой, уплачиваемой за ис­пользование земли и других природных ресурсов.

Существует также монопольная рента. Причиной ее возник­новения, как и абсолютной ренты, выступает монополия частной собственности на землю. Монопольная рента основывается на монопольной цене, по которой продается продукт редкого каче­ства. Монопольно высокая цена определяется способностью по­купателя платить за редкий продукт высокую цену, значит, она представляет собой вычет из доходов этих покупателей.

В условиях рыночной экономики земля продается и покупа­ется. И хотя она сама стоимости не имеет, но в силу того, что приносит прибыль значительной части населения, земля приоб­ретает цену.

Цена земли зависит от двух параметров:

• величины земельной ренты, которую можно получить с зе­мельного надела;

• ставки ссудного процента.

По существу цена земли и является ценой той земельной рен­ты, которую она приносит в соответствии с процентной ставкой. Использование величины ссудного процента при определении цены объясняется тем, что собственник денег находится перед выбором: положить деньги в банк и получать по ним процент или оставаться собственником участка и получать арендную плату. Поэтому цена земли равняется денежной сумме, которая, будучи положена в банк, принесет в виде процента доход такой же величины, как и ежегодная рента с земельного надела.

Цена земли – это капитализированная рента, т.е. рента, пре­вращенная в денежный капитал, приносящий доход в виде про­пета. Она определяется по формуле

Размер земельной ренты

Цена земли =————————————— × 100 %.

Уровень ссудного процента

Например, если земельный собственник получает ренту 40 000 дол., а уровень ссудного процента составляет 4%, то цена земли будет равна 40 000 / 4% × 100% = 100 000 дол. Это значит, что данный земельный участок может быть продан в собствен­ность другому лицу за 100 000 дол.

В целом же цены на землю в странах с рыночной экономикой растут. Это объясняется ростом земельной ренты, снижением ставки ссудного процента и увеличением спроса на землю.

Рынок земли. Земельная рента и цена земли

Рынок земли представляет собой ту сферу рыночной экономики, где происходит купля­–продажа земли и ее услуг. Земля – это все естественные, то есть данные самой природой, ресурсы: плодородная почва, леса, полезные ископаемые, ресурсы моря и т.д. В экономической теории для анализа рынка земли в целях упрощения под «землей» понимается земля сельскохозяйственного назначения. Механизм функционирования рынка земли в принципиальном плане не отличается от механизма функционирования других факторов производства. В то же время он обладает определенными особенностями, которые обусловлены естественной ограниченностью земли.

Продавцами на рынке земли являются собственники земли или землевладельцы, а покупателями – фермеры-предприниматели, выступающие землепользователями. Если фермер-землепользователь является собственником земли, то он присваивает весь доход, получаемый от производства сельскохозяйственной продукции. Если собственность на землю и ее использование не совпадают, то фермер арендует землю у собственника и выплачивает последнему арендную плату. Основной частью арендной платы является земельная рента.

Земельная рента является разновидностью экономической ренты, образование которой связано с неэластичностью предложения какого-либо фактора производства. Земельная рента – это плата за пользование земли и других природных ресурсов, предложение которых строго ограничено. Образование ренты может быть представлено следующим образом (рис. 7.5.1: – рента, – земля).

Главной особенностью земли как фактора производства является ее естественная или природная ограниченность. Следовательно, предложение земли, пригодной для сельскохозяйственного использования, всегда неэластично. Поэтому кривая предложения земли ( ) представляет собой вертикальную линию. Кривая спроса на землю ( ) имеет отрицательный наклон. Это означает наличие обратной зависимости между рентой и количеством земли, которую фермеры готовы арендовать для организации сельскохозяйственного производства. В основе кривой спроса на землю лежит динамика предельного продукта. А именно: по мере увеличения количества вовлекаемой в производство земли ее производительность уменьшается (согласно закону убывающей отдачи) и поэтому уменьшается спрос фермеров на землю. Пересечение кривых спроса и предложения земли дает равновесный уровень земельной ренты. Величина ее равна площади прямоугольника .

Различают два вида ренты: абсолютную (чистую) и дифференциальную.Абсолютная рента образуется на всех землях, независимо от их плодородия и местоположения. Образование дифференциальной ренты связано с тем, что различные земельные участки неодинаковы по плодородию и по местоположению (по отношению к рынку сбыта сельскохозяйственной продукции). Издержки производства на разных по плодородию участках разные, но продукция, производимая на них, продается по одной цене. Так как издержки на средних и лучших землях ниже, чем на худших, то на лучших и средних образуется излишек (сверхприбыль), которая в виде дифференциальной ренты присваивается землевладельцем. На худших участках дифференциальной ренты нет (рис. 7.5.2: абсолютная рента – ; дифференциальная рента – ).

Земельная рента составляет лишь часть арендной платы, которую фермер-арендатель платит землевладельцу. Кроме нее арендная плата включает в себя процент на вложенный капитал (в хозяйственные постройки, в улучшение земли), а также амортизацию этого капитала.

Кроме того, земля не только арендуется, но и является объектом купли–продажи. При этом формируется цена земли. Цена земли определяется как капитализированная земельная рента. Это означает, что земельный участок стоит такую сумму денег, положив которую в банк, его собственник мог бы получать аналогичный ренте процент. Формула цены земли: . Если, например, рыночная ставка процента составляет 10 %, а годовая рента – 1000 рублей, то цена этого участка будет равна: рублей. То есть если бы собственник земли положил 10000 рублей в банк, то он при 10 % годовых получал бы 1000 рублей.

Формулу для вычисления цены земли можно получить через дисконтирование: . Поскольку стремится к бесконечности (так как собственник земли получает ренту не один, два и т.д. лет, а бесконечно длительное количество времени), то стремится к нулю. Поэтому: ( !).

Вам также может понравиться

Об авторе admin

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *