О расторжении договора аренды

Содержание

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором

Обязательным атрибутом договора аренды является порядок, причины и последствия его досрочного расторжения по обоюдной инициативе. Данные условия прописываются в документе отдельными пунктами.

Если же четкое описание расторжения сделки по инициативе арендатора не прописано, вопрос будет решаться посредством судебных разбирательств.

Арендатор может расторгнуть соглашение по собственной инициативе, без проведения каких-либо судебных процедур, в зависимости от срока действия договора.

Так, если сделка была оформлена как бессрочная, наниматель может прекратить ее действие абсолютно в любой момент, но с одним условием: он обязан предупредить владельца недвижимости за три месяца или раньше (но не позже). Срок уведомления может быть увеличен либо уменьшен, но это должно быть закреплено в договоре.

Если же в договоре указывается срок его действия, то согласно Гражданскому кодексу РФ, он может быть расторгнут исключительно решением суда. Это значит, что для расторжения договора потребуются весомые основания, такие как несоблюдение арендатором своих обязательств либо нарушение его прав.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Досрочное расторжение договора аренды арендатором: причины

Существует два достаточных условия для расторжения договора аренды по инициативе арендатора:

  • обоюдное согласие сторон;
  • решение суда.

Согласно действующему ГК РФ, у арендатора есть четыре основания для обращения в суд с целью преждевременного расторжения договора. Однако важно отметить, что список этих причин не является исчерпывающим. Его можно дополнить другими основаниями, указав их в договоре.

В ст. 620 ГК РФ предусмотрена возможность расторжения договора аренды по иным обстоятельствам, если они указаны в документе. Вернемся к основным четырем основаниям. Первая из них – нежелание арендодателя передавать объект в использование.

Особенно актуальной эта причина становится в ситуациях, когда заключение соглашения и непосредственно передача объекта имущества в пользование происходят в разное время.

Также как повод для прекращения действия договора, можно трактовать образование препятствий арендатору в эксплуатации имущества.

К примеру, арендодатель без предупреждения и уведомления арендатора сменил замок не дверях либо отключил объект недвижимости от водо- или этлектроснабжения.

Вторым основанием для расторжения договора в судебном порядке по инициативе арендатора является выявление в объекте недостатков, затрудняющих или делающих невозможным его эксплуатацию.

Расторжение договора аренды арендатором.

Как составить соглашение о расторжении договора аренды,

О расторжении ДДУ читайте по ссылке: http://o-nedvizhke.ru/istorii-iz-zhizni/rastorzhenie-ddu.html

Для суда важно соблюдение двух условий:

  • перед тем, как договор был подписан, арендатор не был уведомлен об имеющихся недостатках;
  • при осмотре объекта, у арендатора не было объективной возможности заметить определенный недостаток.

В таком случае, суд назначит проведение специальной экспертизы. Если по ее итогам будет выявлено, что данные дефекты были учинены арендатором, он будет обязан выплатить арендодателю сумму, эквивалентную нанесенному ущербу, а сам договор будет расторгнут.

Также соглашение может быть прекращено по инициативе арендатора в том случае, если собственник имущества всячески уклоняется от своего обязательства провести капитальный ремонт объекта.

Как правило, данные обязательства затрагивают владельцев, сдающих в аренду объекты недвижимости либо автотранспорт. Капитальный ремонт подразумевает либо замену, либо реконструкцию основных составляющих объекта.

В большинстве случаев, законодательство возлагает обязательство проводить капитальный ремонт сдаваемого в аренду объекта именно на его владельца.

Иногда, все же, допускается исключение из этого правила. Если капитальный ремонт возлагается на арендатора, его отсутствие уже не станет основанием для досрочного прекращения договора аренды.

Четвертая и последняя регламентированная ГК РФ причина прекращения действия договора по инициативе арендатора – нанесение арендуемому объекту критического повреждения, делающего его дальнейшее использование невозможным.

Обязательное условие: арендатор никоим образом не мог помешать случившемуся. К примеру, в квартире, расположенной по соседству от арендуемой, произошел масштабный пожар, город охватило стихийное бедствие и др.

Важно отметить, что перечисленные причины позволяют арендатору расторгнуть договор исключительно в суде. При этом стороны могут прекратить договор без суда в любой момент, но только по обоюдному согласию. Это возможно при правильном составлении всех бумаг.

Документы для расторжения договора аренды

Для расторжения договора аренды, нужно собрать пакет документов согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

После прекращения действия соглашения, арендованное имущество возвращается во владение его собственника. Для этого нужно составить и подписать акт приема-передачи.

Данный акт оформляется аналогично передаточному, так как он также составляется в начале срока действия и обретает законную силу при возвращении имущества арендатору.

В документе обязательно должны содержаться все необходимые сведения, а именно:

  • описание состояния объекта имущества;
  • сроки возврата;
  • место прекращения договора аренды.

Помните, что чем больше характеристик будет внесено в соглашение, тем меньше проблем возникнет в случае возникновения спорных ситуаций.

Если решение конфликта будет проходить в судебном порядке, то кроме копии соглашения и акта приема-передачи, являющихся удостоверением личностей обеих сторон, также понадобится договор о досрочном прекращении действия договора аренды.

Он выступит в роли подтверждения обоюдного согласия сторон в следующих ситуациях:

  • если одна из сторон откажется выполнять условия договора;
  • если договор предусматривает автоматическую пролонгацию срока действия;
  • если арендатор и арендодатель заключили договор на неопределенный срок, Гражданский кодекс предусматривает остановку действия договора после того, как арендатор объявит о своем намерении арендодателю.

Письменный документ-соглашение об отказе позволит значительно ускорить процедуру расторжения договора аренды.

В случае достижения обоюдного согласия, подписание данной бумаги превратится в чистую формальность.

Срок уведомления об остановке действия соглашения нужно тщательно продумать, чтобы нивелировать возможность возникновения потенциальных рисков и не перенести решение вопроса в зал суда.

Неграмотное и спешное составление документа существенно повышает возможность выплаты материального ущерба второму участнику сделки.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора без суда

Расторгнуть договор аренды по желанию арендатора без привлечения суда можно, но только при наличии ряда определенных нюансов в соглашении об аренде.

На этапе подготовки проекта соглашения, арендатору следует отдельным пунктом прописать в нем право на односторонний отказ от договора по своей инициативе.

При отсутствии такого пункта, добиться досрочного прекращения договора все же можно, но это будет гораздо более длительная и сложная процедура.

Право расторгнуть договор аренды по желанию арендатора без судебных разбирательств напрямую зависит от срока его действия.

Так, в том случае, если стороны намерены заключить соглашение об аренде имущества на неопределенный срок, арендатор сможет законно отказаться от него абсолютно в любой момент.

Единственным условием здесь является заблаговременное уведомление арендодателя о том, что договор будет досрочно прекращен. Уведомить его нужно за три месяца, если арендуется недвижимость, и за месяц – если другое имущество (регламентировано п.2 ст. 610 ГК РФ).

Указывать право арендатора на расторжение договора без суда не требуется, поскольку это право закреплено за ним по закону.

Срок предупреждения о досрочном прекращении действия договора может быть скорректирован. Изменения обязательно должны быть закреплены в документе.

Что касается соглашений, которые были заключены на определенный срок, они не могут быть расторгнуты без судебных разбирательств. В ст. 620 ГК РФ указано, что расторгнуть такой договор по своей инициативе арендатор может исключительно путем обращения в суд.

Таким образом, у арендатора нет возможности прекратить действие договора аренды без существенных обстоятельств и, уж тем более, без судебных разбирательств. Исключение составляют лишь те случаи, при которых соответствующее право за арендатором закреплено в соглашении.

Также в договоре может быть предусмотрено безусловное право отказаться от него без судебных процедур.

Важно отметить, что прямое указание в ГК РФ о праве арендатора расторгнуть договор через обращение в суд, никоим образом не ограничивает возможность указать в договоре право досрочно отказаться от договора в одностороннем порядке без судебных процедур.

В Гражданском кодексе допускается право сторон самостоятельно согласовать все условия относительно внесудебного расторжения договора.

Соответственно, в договор аренды может быть включено право арендатора расторгнуть соглашение, как при наличии оснований, так и без таковых.

Указывая в договоре условия расторжения договора без судебных процедур, следует уделить повышенное внимание формулировке. Если она будет неоднозначной, суд может его неверно истолковать, руководствуясь буквальным толкованием договорного условия согласно ст. 431 ГК РФ.

Приведем пример

В заявлении указывается следующее: «Арендатор имеет право потребовать досрочного расторжения договора при условии уведомления арендодателя за 3 месяца и ранее».

Согласно буквальной трактовке, получается, что данное условие позволяет арендатору потребовать расторгнуть договор. Поскольку речь идет лишь о требовании, а не об отказе от договора, и совершенно ничего не указано об отсутствии судебных процедур, данное условие позволяет арендатору обратиться в суд с требованием прекратить действие договора.

Также данное условие должно быть сопоставлено с условиями о порядке прекращения договора, находящемся как в том же, так и в другом разделе соглашения.

Ситуацию можно исправить, если в вышеуказанном условии присутствует отсылка на пункт договора, в котором как раз и указан внесудебный порядок, а также описаны действия сторон при его применении (либо в этом пункте делается отсылка на другой пункт, в котором указывается право арендатора запросить расторжение договора).

Если данные условия отсутствуют, а другие регламентируют лишь порядок остановки действия договора по обоюдному соглашению сторон, разрешить данный вопрос удастся только путем обращения в суд.

Иногда в договоре аренды указывается специальное условие, обязывающее арендатора предварительно уведомить арендодателя касательно досрочного освобождения помещения. Однако вместе с этим, право арендатора на отказ от договора не упоминается.

Это еще одна весьма распространенная ошибка. При буквальном толковании такого условия, оно не будет приравнено к условию об одностороннем внесудебном расторжении договора, так как досрочное освобождение помещения может быть осуществлено по итогам досрочного расторжения соглашения по обоюдному согласию, а не по требованию одной из сторон.

В ходе обсуждения проекта договора, арендодатель может дать свое согласие на включение в него права арендатора досрочно расторгнуть договор без судебных разбирательств. Но в качестве ответной меры, он может потребовать прописать условие о санкциях за применение права на отказ.

Как правило, это денежный штраф (неустойка) в виде определенной суммы. В большинстве случаев, она взимается из обеспечительного платежа, который был внесен арендатором после заключения договора.

Некоторые арендаторы не противодействуют этому, позволяя прописать данное условие. Они считают, что при необходимости его можно будет легко оспорить в суде и выйти из соглашения без денежных потерь. Однако в реальности все гораздо сложнее.

Все зависит от той позиции, которую займет суд. Всего есть два варианта:

  • первая позиция заключается в том, что односторонний отказ от договора – это ничто иное как злоупотребление правом. Соответственно, включение в договор каких-либо санкций за его досрочное расторжение в одностороннем порядке противоречит главным принципам неустойки (мера ответственности только за нарушение обязательств). Что касается данного случая, то здесь никаких нарушений нет, потому что арендатор использовал свое законное право расторгнуть соглашение, и это указано в его тексте. А потому арендатор не должен нести никакой ответственности за использование права, предоставленного ему договором. В итоге, применение подобных санкций приравнивается к злоупотреблению правом со стороны арендодателя, что указано в статье 10 Гражданского Кодекса Российской Федерации;
  • вторая позиция позволяет изымание неустойки за одностороннее расторжение соглашения и основывается на принципе свободы договора (ст. 421 ГК РФ). Существует мнение, согласно которому плата за досрочное расторжение договора в принципе не может считаться мерой ответственности. В данном случае, передача денежной суммы представляет собой нечто вроде покупки права отказаться от договора на возмездной основе. С точки зрения экономики и предпринимательской деятельности, это весьма оправдано, так как в данных отношениях (арендодатель-арендатор) одна сторона, ввиду досрочного прекращения действия договора, теряет то, на что рассчитывала при его заключении.

Также практика знает такие случаи, когда суд трактовал оплату именно как неустойку и считал ее приемлемой и законной.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора в судебном порядке

Если же достичь компромисса полюбовным образом не получается, пора обращаться в суд. Для этого нужно составить письменное уведомление о желании расторгнуть арендное соглашение в двух экземплярах, один из которых остается у составителя, а другой передается второй стороне заказным письмом.

Образец такого уведомления можно

Контрагенту (получателю) дается месяц на ответ. По истечении этого срока, у заявителя появляется право на обращение в суд.

Уведомление обязательно должно содержать такие сведения:

  • информация о лицах, являющихся сторонами договора аренды;
  • основания для прекращения действия договора;
  • сроки прекращения сделки;
  • дата составления заявления, подпись заявителя.

Как уже говорилось ранее, в некоторых случаях, договор аренды может также включать пункт о денежном штрафе за досрочное расторжение.

П.2 ст. 450, ст.451 ГК РФ гласит, что по требованию любой из сторон договор может быть изменен либо расторгнут по решению суда при следующих обстоятельствах:

  • существенное нарушение договора другой стороной;
  • существенное изменение изначальных обстоятельств, при которых был заключен договор;
  • другие случаи, предусмотренные законом или договором.

Существует два варианта расторжения арендного соглашения через суд.

Вариант первый: расторжение договора происходит по причине нарушения соглашения со стороны арендодателя (п.2 ст.450 ГК РФ, ст.620 ГК РФ).

Для этого следует доказать суду следующее:

  • арендодатель намеренно чинит препятствия эксплуатации имущества, согласно условиям договора либо назначению имущества;
  • имущество, которое было передано арендатору, имеет один или несколько дефектов, существенно усложняющих его эксплуатацию. Важное условие: арендодатель не был уведомлен о наличии данных недостатков перед подписанием соглашения и не имел физической возможности выявить при осмотре перед приемом имущества в эксплуатацию;
  • арендодатель уклоняется от проведения капитального ремонта (является его обязательством) имущества в срок, регламентированный договором, либо в разумные сроки, если они в договоре не указаны;
  • имущество пришло в негодность в силу обстоятельств, которые арендатор не может контролировать (стихийное бедствие и др.);
  • арендодатель совершил существенное нарушение договора аренды. Существенным признается нарушение, повлекшее для потерпевшей стороны ущерб, значительно лишающий ее того, что ей причиталось по договору (п.2 ст.450 ГК РФ).

Вариант второй: расторжение договора ввиду серьезного изменения изначальных обстоятельств, при которых заключался договор (ст.451 ГК РФ).

Данная статья приравнивает к существенным такие изменения, при которых договор либо не был бы составлен, или был бы составлен на совершенно иных условиях (имеется в виду, что измененные условия стали начальными). Именно этот факт и предстоит доказать в суде.

Помимо этого, заявитель должен доказать наличие четырех условий, регламентированных п.2 ст. 451 ГК РФ, а именно:

  • при заключении договора, стороны не допускали подобного изменения обстоятельств;
  • смена обстоятельств была спровоцирована причинами, неподконтрольными и непреодолимыми для истца после их возникновения. При этом истец проявил заботливость и осмотрительность в той степени, которая от него требовалась согласно договору;
  • если бы истец выполнял условия договора без изменения, он бы лишился того, на что мог рассчитывать, исходя из изначального соглашения;
  • из обычаев делового оборота и существа договора не вытекает риск смены обстоятельств для истца.

Практика показывает, что суды отказывают признавать существенными изменениями кризис либо резкое изменение валютного курса.

Например, решением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ в 2001 году было установлено, что рост курса доллара, спровоцировавший увеличение долгового обязательства лица в рублях в четыре раза и более, не расценивается, как существенное изменение обстоятельств.

Также важно учитывать, что преждевременное освобождение помещения арендатором не может выступить основанием для освобождения его от оплаты аренды, если передача помещения по акту арендодателю не была произведена.

Тот факт, что фактическая эксплуатация была прекращена, не сыграет никакой роли. Об этом говорится в п. 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Была ли Запись полезна? 27 из 27 читателей считают Запись полезной.

06.03.2018 г. Досрочное расторжение договора аренды в связи с невнесением арендной платы

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Предусмотренное в части первой статьи 619 Кодекса основание включает в себя не только такой элемент, как «просрочка уплаты», но и еще два элемента: «более двух раз» и «подряд» (см. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Внимание! На основании указанной нормы договор аренды может быть досрочно расторгнут, только если арендатор вообще не вносил арендную плату, либо вносил ее с просрочкой.

При неполной оплате указанное основание о расторжении договора не применяется. Однако это не исключает возможности досрочного расторжения договора на основании ст. 450 ГК РФ. Договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, только если данное нарушение суд признает существенным (см. п. 28 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», Постановления ФАС Северо-Западного округа от 15.05.2008 по делу N А05-8615/2007, ФАС Северо-Кавказского округа от 16.10.2007 N Ф08-6315/2007). Таким образом, если суд признает неоднократную (более двух раз) уплату арендной платы в размере меньшем, чем предусмотрено договором, существенным нарушением условий данного договора, то это будет являться основанием для расторжения договора аренды.

Согласно статье 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Например, судебная практика (см. п. 26 информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой») исходит из того, что в договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок.

Комитет по управлению имуществом (арендодатель) на основании части второй ст. 619 ГК РФ обратился в арбитражный суд с иском к кооперативу о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения.

В обоснование исковых требований комитет сослался на условие договора, согласно которому арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора аренды в случае однократного нарушения арендатором установленного договором срока внесения арендной платы.

Ответчик просил суд в иске отказать, считая, что упомянутое условие договора противоречит положениям п. 3 части первой ст. 619 ГК РФ.

Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано по следующим основаниям.

В силу п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Поскольку такое основание расторжения договора, как просрочка внесения арендной платы, предусмотрено в ч. 1 ст. 619 ГК РФ, условие договора, на которое ссылался истец в обоснование своего требования, не соответствовало ч. 2 данной статьи, так как не устанавливало другого основания расторжения договора.

С учетом того, что ст. 619 ГК РФ не допускает изменения положений ее ч. 1 по соглашению сторон, требования истца не подлежали удовлетворению.

Истец в апелляционной жалобе настаивал на том, что спорное условие включено в договор в полном соответствии с требованиями части второй статьи 619 Кодекса. В силу п. 3 ч. 1 данной статьи основанием расторжения договора является невнесение арендной платы более двух раз подряд. Однократное нарушение арендатором установленных договором сроков внесения арендной платы есть другое основание расторжения договора аренды.

Суд апелляционной инстанции поддержал позицию истца, дополнительно отметив, что предусмотренное в части первой статьи 619 Кодекса основание включает в себя не только такой элемент, как «просрочка уплаты», но и еще два элемента: «более двух раз» и «подряд». С этой точки зрения в рассматриваемой ситуации стороны определили в договоре иное основание его расторжения, чем это предусмотрено п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ.

Решение суда первой инстанции отменено, исковые требования удовлетворены.

Как следует из пункта 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Внимание! Неоднократное нарушение сроков, наличие предупреждения от арендодателя являются достаточными основаниями для досрочного расторжения договора аренды (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 2 июня 2008 г. N А11-3773/2007-К1-2/305).

Аналитика Публикации

Расторжение договора аренды по требованию одной из сторон возможно как в судебном порядке, так и путем одностороннего внесудебного отказа стороны от исполнения договора.

Судебный порядок расторжения договора аренды

По требованию одной из сторон договор можно расторгнуть по решению суда при существенном нарушении его условий другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 450 ГК).

Одно из общих оснований для расторжения договора — существенное изменение обстоятельств, приводящее к фактической утрате стороной договора интереса к дальнейшему его исполнению (ст. 451 ГК). Доказать суду такое изменение крайне трудно. Например, суды не признают существенным изменением обстоятельств изменение экономической ситуации на рынке или ухудшение финансового положения одной из сторон договора (постановления Президиума ВАС от 13.04.2010 № 1074/10, от 30.11.2010 № 9600/10, АС Московского округа от 16.02.2016 по делу № А40-22624/2015).

Основания для расторжения договора по инициативе арендодателя:

  • использование арендатором имущества с существенными нарушениями условий договора;

  • существенное ухудшение состояния имущества;

  • невнесение платы более двух раз подряд после истечения срока;

  • непроведение капитального ремонта, когда соответствующая обязанность возложена на арендатора.

Но на практике доказать основания, предусмотренные ст. 619 ГК, затруднительно. Это часто связано с субъективной оценкой суда — например, при исследовании существенности допущенных нарушений.

Поэтому в интересах арендодателя прописать в договоре аренды дополнительные основания для расторжения договора в судебном порядке. Эти основания можно привязать к специфике передаваемого в аренду имущества.

Можно согласовать условие о праве арендодателя обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае однократной просрочки внесения арендной платы, нарушения требований законодательства при использовании имущества (например, правил оборота алкогольной продукции).

Претензионный порядок. Процедура расторжения договора аренды в судебном порядке всегда сопровождается досудебным порядком урегулирования спора.

Общее правило о соблюдении претензионного порядка при расторжении договоров: соответствующее требование может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в установленный срок.

Для договора аренды есть специальная норма: арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Несоблюдение обязательного претензионного порядка повлечет оставление иска арендодателя без рассмотрения.

Однократная просрочка внесения арендной платы

Когда арендодатель включает в договор условие о своем праве расторгнуть договор в случае однократной просрочки внесения арендной платы, арендаторы часто заявляют о том, что это противоречит п. 3 ст. 619 ГК, принципу стабильности отношений и баланса интересов сторон. Президиум ВАС в п. 26 Информационного письма № 66 разрешил данный вопрос в пользу арендодателя, указав, что соответствующее условие отвечает принципу свободы договора.

Последствия устранения арендатором нарушений, послуживших основанием для предъявления иска

Президиум ВАС разъяснил этот вопрос еще в Обзоре практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров. Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд (п. 8 Обзора).

Несмотря на то что эта позиция была сформирована уже более 20 лет назад, она продолжает сохранять свою актуальность. В 2011 году Пленум ВАС скорректировал этот подход. Он разъяснил, что, даже если арендатор устранил нарушение обязанности по уплате арендной платы, арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Таким образом, расторжение договора в судебном порядке связано с необходимостью доказывания суду наличия специальных оснований для расторжения и соблюдения различных процедурных требований, например направления досудебного требования арендатору.

Помимо прочего, рассмотрение дела судом с большой долей вероятности потребует от истца-арендодателя существенных временных и материальных затрат.

Внесудебный отказ от договора аренды

Оптимальным вариантом досрочного прекращения арендных отношений является односторонний внесудебный отказ от договора. Право на односторонний отказ предусмотрено законом только для прекращения действия договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Поэтому в интересах арендодателя включить в договор дополнительные основания для одностороннего отказа от договора. Можно связать такие основания с нарушениями арендатора, а можно добавить основания, которые не будут зависеть от воли сторон. Более того, договор может предусматривать право на немотивированный отказ от исполнения.

Есть два аспекта, которые позволят минимизировать риски, связанные с реализацией права на отказ.

  1. Максимально детализировать условия, при которых арендодатель вправе отказаться от договора, во избежание риска признания в дальнейшем отказа от договора необоснованным. Целесообразно перечислить конкретные нарушения арендатора, которые могут стать основаниями для отказа, поскольку, например, включение абстрактной фразы о «существенном нарушении» договора на практике может повлечь успешное оспаривание отказа. В таком случае с учетом толкования договора и оценки поведения сторон суд может прийти к выводу о несущественности конкретного нарушения и отсутствии оснований для отказа.

  2. Прописать порядок реализации арендодателем права на односторонний отказ, в том числе форму, содержание и сроки направления уведомления об одностороннем отказе.

Несоблюдение требований к совершению одностороннего отказа по общему правилу означает, что такой отказ от исполнения обязательства не влечет юридических последствий, на которые он был направлен.

C 1 июня 2015 года реализация права на отказ от договора может быть обусловлена выплатой определенной денежной суммы отказывающейся стороной в пользу другой стороны. Исключение составляют случаи, когда право отказаться от договора прямо предусмотрено императивной нормой закона, как, например, в случае вышеупомянутой ст. 610 ГК.

Таким образом, в рамках переговорного процесса необходимо учитывать, что арендатор может настаивать на включении в договор условия об обязанности арендодателя перечислить плату за отказ от дальнейшего исполнения договора аренды.

Рекомендации. Необходимо оценить, готов ли арендодатель к определенным финансовым потерям — внесению платы за отказ от договора и реализации упрощенной процедуры выхода из договора — или к временным и материальным затратам в ходе судебного спора о расторжении договора.

Следует четко разграничить в договоре процедуры внесудебного и судебного прекращения обязательств. Например, включение в договор условия о возможности «досрочно расторгнуть договор по инициативе арендодателя» не дает ясного понимания, необходимо ли расторгать договор в суде или достаточно заявления об одностороннем отказе. Следовательно, суд может прийти к выводу о незаконности одностороннего отказа арендодателя как не предусмотренного договором.

Риск взыскания убытков арендатора в связи с досрочным прекращением договора и способы его минимизации

В судебных спорах о досрочном расторжении договора аренды арендаторы часто требуют взыскать с арендодателя убытки. Такие убытки возникают чаще всего по следующим причинам:

  • арендатор больше не может пользоваться арендованным помещением;

  • арендодатель без согласия арендатора распорядился имуществом последнего, которое не было вывезено из арендованных помещений;

  • арендатор потратил на ремонт арендованного имущества средства, которые впоследствии не были компенсированы арендодателем.

Рассмотрим подробнее подходы арбитражных судов к разрешению споров о взыскании убытков по вышеперечисленным основаниям.

Требования о взыскании упущенной выгоды и разницы в стоимости аренды

Суды оценивают основания заявленных требований с точки зрения доказанности фактов, характеризующих причинение убытков.

В результате данной оценки подавляющее большинство судов приходит к выводу, что если договор аренды расторгнут по основаниям, предусмотренным в нем, и в соответствии с установленной процедурой, то негативные для арендатора последствия прекращения договора нельзя квалифицировать как причиненные арендодателем убытки.

Чтобы избежать признания действий арендодателя по одностороннему отказу от договора незаконными и, как следствие, возникновения у арендодателя обязанности по возмещению арендатору причиненных таким отказом убытков, рекомендуем не только соблюдать процедуру отказа от договора, но и обеспечить доказательства наличия оснований для отказа, предусмотренных договором аренды.

Например, если договором предусмотрено такое основание для его расторжения, как нарушение целевого использования арендуемого помещения, то необходимо собрать доказательства, подтверждающие, что арендатор нарушает соответствующее обязательство.

Например, договором аренды предусмотрено использование помещения исключительно для продажи определенного вида товаров, а арендатор осуществляет торговлю также и иными товарами. В качестве доказательства нарушения целевого использования помещения можно использовать акты осмотра ассортимента товаров, письменные пояснения арендаторов смежных помещений, товарные накладные, отражающие ассортимент продаваемой продукции.

Право на взыскание убытков возникает у арендатора и в том случае, если им не была заключена замещающая сделка, при этом в отношении предусмотренного прекращенным договором аренды исполнения имеется текущая цена.

Текущая цена — это цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор. При отсутствии текущей цены в указанном месте — цена, которая применялась в другом месте и может служить разумной заменой с учетом транспортных и иных дополнительных расходов.

Верховный суд отметил, что риски изменения цен на сопоставимые товары, работы или услуги возлагаются на сторону, неисполнение или ненадлежащее исполнение договора которой повлекло его досрочное прекращение.

Таким образом, для защиты арендодателя от взыскания убытков, связанных с рисками изменения цены, необходимо обеспечить доказательства того, что досрочное прекращение договора произошло по причине неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств арендатором.

Взыскание убытков, связанных с рисками изменения цены, пока не получило значительного практического применения в сфере арендных правоотношений. Поэтому невозможно сделать вывод о подходе судов к требованию о взыскании таких убытков, если прекращение договора произошло не в связи с нарушением арендатором его обязательств, а в результате немотивированного отказа арендодателя от договора аренды, право на который предусмотрено таким договором.

Рекомендации. Следует предусмотреть в договоре аренды, что стороны не считают немотивированный односторонний отказ арендодателя от договора основанием для взыскания с арендодателя возникших у арендатора в связи с таким отказом расходов и (или) упущенной выгоды.

Необходимо предусмотреть в договоре условие об ограничении размера убытков, связанных с односторонним немотивированным отказом арендодателя от договора. Это позволит арендодателю контролировать свои финансовые риски при досрочном прекращении договора.

Требование о взыскании убытков в виде стоимости имущества арендатора, несвоевременно вывезенного из арендуемых помещений

У арендодателя часто возникает вопрос о том, как поступить с имуществом арендатора, которое было оставлено (несвоевременно вывезено) им после расторжения договора. Самостоятельное распоряжение арендодателя таким имуществом может послужить основанием для предъявления бывшим арендатором требования о взыскании убытков в размере стоимости такого имущества.

Снизить риски взыскания вышеуказанных убытков можно путем включения в договор условий касательно судьбы оставленного арендатором имущества.

Прежде всего необходимо включить в договор условия о сроках и порядке вывоза арендатором принадлежащего ему имущества в случае досрочного прекращения договора. Следует также предусмотреть, что при неисполнении арендатором указанных условий арендодатель вправе распорядиться данным имуществом определенным образом.

Например, в договор можно включить положение о том, что арендодатель по истечении срока для вывоза арендатором принадлежащего ему имущества вправе принять оставленное имущество в свою собственность, удалить такое имущество либо передать его на хранение с последующим взысканием расходов с арендатора (или компенсировать расходы за счет продажи оставленного имущества). Суды признают данный подход правомерным.

Рекомендации. До распоряжения имуществом арендатора следует направить ему письменное уведомление о необходимости освободить помещения и сообщить, что последствием неисполнения обязательства по вывозу имущества станет принятие арендодателем предусмотренного договором решения о распоряжении таким имуществом.

Требование о взыскании убытков, связанных с расходами арендатора на ремонт арендуемых помещений и создание неотделимых улучшений

Одной из причин предъявления арендатором требования о взыскании убытков в связи с досрочным расторжением договора может явиться спор относительно компенсации расходов арендатора на ремонт арендуемого имущества.

По общему правилу обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендодателя, а обязанность по проведению текущего ремонта — на арендатора. Однако это правило можно менять соглашением сторон.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, а затраты арендатора на улучшения, неотделимые без вреда для имущества, которые произведены с согласия арендодателя, подлежат компенсации после прекращения договора, если иное не предусмотрено договором.

Таким образом, вопросы компенсации расходов на капитальный ремонт, а также на произведенные арендатором неотделимые улучшения могут быть урегулированы договором аренды иначе, чем предусмотрено в ГК.

Рекомендации. Следует предусмотреть в договоре аренды порядок согласования с арендодателем расходов на осуществление капитального ремонта и условия компенсации таких расходов. Альтернативным вариантом может быть включение в договор аренды условия о том, что арендатор обязан осуществлять капитальный ремонт за свой счет без последующей компенсации его расходов арендодателем, в том числе в случае досрочного прекращения договора.

Можно включить в договор аренды положение о том, что неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, остаются в собственности арендодателя, а связанные с ними затраты арендатора не подлежат компенсации независимо от того, произведены они с согласия или без согласия арендодателя.

Альтернативным вариантом может быть включение в договор требования об обязательном предварительном согласовании расходов арендатора на неотделимые улучшения как условии их компенсации либо установление порядка определения компенсации за неотделимые улучшения, подлежащей выплате арендодателем в случае досрочного прекращения договора.

Ст. 619 ГК РФ.

Определение ВС РФ от 16.03.2018 по делу № А51-30783/2016

Абз. 6 ст. 619 ГК; п. 25 и 26 информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 № 66 «Обзор

практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее — Информационное письмо № 66)

Постановления АС Московского округа от 30.05.2017 по делу № А40-221743/15, АС Восточно-Сибирского округа от 07.11.2018 по делу № А19-2663/2018

п. 2 ст. 452 ГК РФ

абз. 7 ст. 619 ГК РФ

п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК; абз. 2 ст. 222 ГПК

Информационное письмо Президиума ВАС от 05.05.1997 № 14

постановления АС Восточно-Сибирского округа от 24.01.2018 по делу № А19-9388/2017, АС Дальневосточного округ а от 27.01.2015 по делу № А73-8266/2014

п. 23 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения

правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

п. 2 ст. 610 ГК РФ

постановления АС Северо-Западного округа от 22.01.2018 по делу № А56-77371/2016, АС Уральского округа от 28.04.2018 по делу № А60-36628/2017

определение ВС от 09.09.2014 по делу № А45-16453/2013

п. 12 постановления Пленума ВС от 22.11.2016 № 54

п. 15 постановления Пленума ВС от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»

постановление АC Западно-Сибирского округ а от 26.07.2017 по делу № А03-4538/2016

определение ВС от 07.03.2017 № 309-ЭС17-676; постановление АС Западно-Сибирского округа от 16.10.2014 по делу № А75-11084/2013

постановление АС Уральского округа от 03.11.2016 по делу № А50-30927/2015

п. 2 ст. 393.1 ГК; п. 11 постановления Пленума ВС от 24.03.2016 № 7 «О применен ии судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»

постановление АС Московского округа от 21.09.2017 по делу № А40-222670/2016

ст. 616 ГК РФ

ст. 623 ГК РФ

постановления АС Дальневосточного округа от 20.06.2017 по делу № А59-548/2015, АС Западно-Сибирского округа от 16.10.2014 по делу № А75-11084/2013

Вам также может понравиться

Об авторе admin

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *