Комплексное освоение территорий

Где и для кого отстраивают такие проекты?

Понятно, что многие из таких проектов отстраивают именно в частях окраины города. Это легко можно объяснить тем, что центр города является давно сформированной жилой частью, и на этой территории данные постройки появляются исключительно после уплотнительной застройки домов, после реформации старых жилых кварталов, или же в местах, где находились уже закрытые промышленные зоны и заводы.

В то время как окраина города и ближайшая подходящая территория, которая находится в пределах области, считается хорошим местом для застройки так называемого «города в городе», потому что для реализации данных проектов предоставлено буквально чистый холст, что дает возможность архитекторам, проектировщикам и застройщикам для реализации всего потенциала.

Проект комплексного освоения территории часто разрабатывается именно под эконом- и комфорт-класс. В процентом соотношении это 60-70% к практически 23-35%. Остальные же 5-7% являют собой проекты застройки жилья для бизнес-класса. Причины такой статистики понятны: данные проекты предполагают огромное количество строящихся жилых квартир, где будет размещено достаточное количество семей. А, как известно, любое предложение рождается из спроса. Тогда как на сегодняшний день реалии состоят в том, что многие покупатели российского рынка недвижимости ориентируются на приобретение бюджетного жилья. Плюс местонахождение таких проектов не всегда можно назвать престижным.

В основном, коттеджные поселки, которые появляются практически по всей территории России, тоже можно отнести к проектам комплексного освоения территории. Потому как в данном случае реализуется комплексное улучшение устройства земельных участков, а также происходит прокладка всей необходимой инфраструктуры. Но такие поселки уже будут интересны для приобретения исключительно покупателям бизнес и элит-класса. В этом случае и выдвигаются очень высокие требования для строящихся участков и их проектов.

Особенности проектов комплексного освоения территории

На сегодня создавая проекты комплексного освоения территории, многие застройщики основываются на опыт иностранных коллег. Иногда бывает, что в проектирование местных участков принимают участие и европейские архитектурные бюро. Потому как стоимость составления проекта всей работы в России и заграницей практически одинакова, но опыта и профессионализма для работы над целым кварталом у иностранцев гораздо больше.

Разумеется, если смотреть всю историю развития данных проектов, то заметим, что такое комплексное освоение началось сравнительно давно, еще в далеких 30х годах. Такая тенденция характерна большинству развитых стран мира, где у каждой свои какие-либо особенности, но идея всегда одна – открыть комфортный район для проживания граждан. И речь здесь идет не только о квартирах или жилых домах, но и про окружающую их территорию. Главной целью проектов комплексного освоения является обеспечения граждан, которые купят квартиру в новом проекте, всеми необходимыми для жизни объектами и инфраструктурой.

Проект комплексного освоения территории и раньше был известен для России. Во время Советского Союза рядом с территориальным нахождением больших заводом и промышленных зон происходили застройки неких городков, где вся инфраструктура зависела от находящегося рядом предприятия. А при строительстве данных городков большое внимание уделяли расположению рядом всех социальных, бытовых, а также торговых учреждений, которые должны быть обеспечить гражданам комфортность проживания в своем районе. Но в отличие от современной России, в СССР расположение данных объектов должны были гарантировать заводы, а потому их количество напрямую зависели от руководителей соответствующих предприятий. Они же в свою очередь добывали бюджетные деньги для строительства всей необходимой для жизни инфраструктуры.

Особенностью любого проекта комплексного освоения территорий в современной России можно назвать обеспечение всех своих жителей распложенной рядом инфраструктурой.

Введение

Создание полноценной среды обитания человека в городе – важнейшая задача архитекторов, градостроителей, проектировщиков, инвесторов, застройщиков, подрядных строительных организаций, городских и муниципальных органов управления.

Массовое жилищное строительство в СССР осуществлялось с начала 1960-х гг.; дома строились по типовым проектам, в основном индустриальными методами с применением сборных железобетонных конструкций.

В ходе застройки новых жилых кварталов возникали проблемы с развитием социальной, инженерной и транспортной инфраструктур.

На их решение был направлен ряд партийно-правительственных постановлений; утверждено «Положение о градостроительном комплексе» (1983 г.), инструктивные документы по планированию, проектированию, организации комплексного жилищно-гражданского строительства (1978–1984 гг.). Поставлена задача – обеспечить к 2000 г. каждую семью отдельной квартирой или индивидуальным домом .

Активно проводились исследования теоретических и практических вопросов экономики и организации комплексной жилой застройки в городах. В работах Барановской Н. И., Зарембы Б. В., Израелиса Г. Н., Каплана Л. М., Малининой Н. А., Митягина С. Д., Панибратова Ю. П., Сугробова Н. П., Чистяковой Т. Н., Щеглова Б. А. и других формировалось понятие градостроительного комплекса, разрабатывались вопросы градостроительного нормирования, планирования, финансирования и организации комплексного жилищно-гражданского строительства в городах.

Перестройка (конец 80-х – начало 90-х гг. прошлого века) нарушила планомерное развитие комплексного жилищно-гражданского строительства. В 1990-х гг. резко упали объемы строительства жилья. Оно осуществлялось преимущественно за счет частных инвестиций на условиях долевого строительства. Вследствие снижения рождаемости уменьшилась потребность в детских садах-яслях, школах. Их здания продавались или сдавались в аренду.

Таким образом, вопросы комплексной застройки жилых кварталов потеряли значение; новые жилые дома встраивались в существующие кварталы, создавая уплотнительную застройку.

С начала 2000-х гг. отмечается постепенный рост объемов жилищного строительства; однако до сих пор не превзойден уровень 1987 г. В последние 2–3 года вследствие увеличения рождаемости возросла потребность в дошкольных образовательных учреждениях (ДОУ) и школах; ведется активное строительство ДОУ.

Проблема комплексной застройки вновь становится актуальной; ее принципы и методы восстанавливаются и проявляются в деятельности таких социально ориентированных компаний, как «ЛенСпецСМУ», «Дальпитерстрой» и других, которые возводят не отдельные жилые дома, а жилые кварталы со всей социальной инфраструктурой.

В Научно-исследовательском и проектном центре генерального плана Санкт-Петербурга (НИПЦ) разработаны градостроительные нормативы, отвечающие современным представлениям о жилищной обеспеченности и комплексе социальных услуг (эти нормативы пока не утверждены Правительством города). Предлагается осуществлять мониторинг застройки новых жилых районов Санкт-Петербурга.

В этой связи следует отметить также инициативу Шанхайской инвестиционно-строительной компании (КНР), предложившей в 2005 г. построить жилой район в юго-западной части Санкт-Петербурга в Красносельском районе на территории, подготовка которой требовала больших затрат денежных средств и времени.

Реализация инвестиционного проекта начинается с определения его стоимости и оценки эффективности инвестиций.

Несмотря на наличие большого числа методических документов по определению сметной стоимости строительства (МДС-81), методика современного ценообразования нуждается в дальнейшем совершенствовании применительно к конкретным целям, задачам, объектам инвестирования. Проведенный по инициативе Минрегионразвития пересмотр сметно-нормативной базы в 2008–2011 гг. не внес принципиальных изменений, а лишь усложнил определение сметной стоимости для предприятий, организаций и рядовых сметчиков.

Следует также отметить, что теоретические и практические вопросы, связанные с определением сметной стоимости проектирования и осуществления комплексной жилой застройки вообще, в том числе с участием иностранного капитала, в настоящее время не проработаны.

В условиях развития частного бизнеса, по существу, не исследована проблема эффективности инвестиций в комплексную жилую застройку. Это является следствием того, что в 90-е гг. прошлого века были утрачены требования и методы осуществления комплексной застройки жилых кварталов.

Сегодня назрела необходимость разработки теоретических основ и современных методов обоснования эффективности инвестиций в комплексную жилую застройку, в том числе с участием иностранного капитала. При этом следует руководствоваться современными методическими положениями оценки эффективности инвестиционных проектов, но учитывать специфику объекта исследования.

Однако в действующих методических документах отсутствуют рекомендации по оценке эффективности объектов непроизводственного назначения. Разработка такой методики требует углубленного анализа всего накопленного опыта оценки инвестиций в российской и зарубежной практике и творческого осмысления результатов анализа.

Таким образом, вопросы, рассматриваемые в монографии, актуальны, представляют интерес для теоретических исследований и обоснования практических рекомендаций.

Теоретические разработки, представленные в монографии, использованы для определения стоимости и оценки эффективности инвестиций в комплексную жилую застройку на примере реализации российско-китайского инвестиционного проекта «Балтийская жемчужина».

Значимость проекта для Санкт-Петербурга высока. Он рассматривается как крупнейший инвестиционно-строительный проект стратегического значения, который осуществляется при поддержке Правительств России и Китая. Общая сумма инвестиций в проект превышает $1,3 млрд. Помимо красивого архитектурного ансамбля и уникального жилого района, созданного без ущерба для окружающей среды, благодаря новому комплексу город получит значительный приток инвестиций и многочисленные рабочие места.

По замыслу создателей, район должен привнести в облик Петербурга образцы новой архитектуры и современные подходы к строительству жилых и общественных зданий – экологичность, функциональность и комфортность.

Глава 1
Система требований комплексной застройки жилых районов

1.1. Понятие комплексной жилой застройки

В условиях градостроительной застройки жилая среда рассматривается как интегрированная система, состав элементов которой должен обеспечить все сферы жизнедеятельности населения.

Они определяются совокупностью потребностей человека, как материальных, так и духовных. Эти потребности можно разделить на следующие группы.

1. Физиологические потребности человека в свежем воздухе, солнце, хорошей вентиляции в помещениях, в шумоизоляции, в обеспечении теплом зимой и прохладой летом и т. д.; все эти физиологические потребности являются приоритетными, так как они обеспечивают человеку выживание.

2. Потребность в безопасности включает неприкосновенность жилища в целях личной безопасности и избежания имущественных потерь.

3. Потребность в человеческих контактах: в соседских взаимоотношениях, во взаимной помощи и других социальных взаимодействиях.

4. Потребность в организации досуга, т. е. в правильном использовании свободного времени для отдыха, спорта, развлечений, культурного и интеллектуального развития, изучения разного рода искусств, а также для других увлечений (хобби). Спорт на открытом воздухе является важной частью жизни людей разных возрастов. С развитием производства, его модернизацией и повышением производительности труда у людей возрастает количество свободного времени, что позволяет им больше находиться на открытом воздухе.

5. Потребность в эстетике окружающей среды, что относится не только к пейзажу, но и к тому, насколько комфортно чувствуют себя люди в этой среде.

Жилая среда должна создавать благоприятные условия для обеспечения всех сфер жизнедеятельности населения. Она включает жилые дома, объекты общественного обслуживания, транспортные коммуникации и паркинги, рекреационные зоны. На рис. 1.1 представлен состав объектов жилой среды.

Рис. 1.1. Система потребностей населения

Такие повседневные потребности человека, как работа и учеба, часто реализуются за пределами жилого образования. В этом случае большое значение приобретает обеспечение хорошей транспортной доступности из данного жилого района в другие.

В настоящее время сложились следующие понятия градостроительных образований: жилой комплекс, жилой квартал, жилой район.

Комплексная жилая застройка обеспечивается в масштабах микрорайона (квартала) большой площади, построенного для создания основных условий проживания и экономичного, рационального и эффективного использования земли и пространства. Границами комплексной жилой застройки чаще всего служат магистральные или жилые улицы, проезды, пешеходные пути, естественные природные рубежи.

Первичным элементом жилой застройки является жилой комплекс. Он включает наряду с жилыми домами учреждения обслуживания повседневного пользования: детские сады-ясли, общеобразовательные школы, магазины, объекты культурно-бытового и коммунального обслуживания, спортивные и детские площадки и т. д. Эти элементы жилого комплекса объединяются единым функционально-композиционным построением, системой инженерного оборудования, озеленения, пешеходных дорожек и проездов к домам.

В современных микрорайонах жилые дома располагаются так, что создают замкнутый контур, внутри которого размещаются детские сады, ясли, школы. Внутренние дворовые пространства оказываются защищенными от шума и ветра и образуют так называемые «тихие зоны». Учреждения торговли, бытового обслуживания располагаются по периметру микрорайона на транспортных магистралях и в узлах пассажиропотоков при соблюдении удобных радиусов пешеходной доступности.

Комплексная жилая застройка должна обеспечивать жителям микрорайона комфортные условия повседневной жизни. Соответственно, необходимо связать в единое функциональное пространство все виды землепользования в жилом районе. В городах жилая застройка составляет наибольшую долю среди различных видов городского землепользования.

Классификация использования земель под комплексную жилую застройку включает следующие виды территорий и их примерную структуру:

• жилая застройка – 45–60 %;

• общественное строительство – 10–25 %;

• строительство автомобильных дорог и проездов – 7–15 %;

• озеленение – 10–25 %.

Численность населения микрорайонов на первую очередь строительства следует принимать:

• в крупных и крупнейших городах: 12–20 тыс. человек;

• в больших и средних городах: 6–12 тыс. человек;

• в малых городах и поселках: 4–6 тыс. человек.

Рис. 1.2. Состав объектов жилых образований

Размеры жилых образований определяются площадью межмагистральной территории, этажностью и плотностью застройки. В практике проектирования приняты жилые кварталы на 6–9, 12–16, 18–20 тыс. жителей, площадью территории от 10 до 50 га, но не более 80 га.

В составе жилых кварталов, особенно крупных, могут быть выделены отдельные жилые группы (комплексы), состоящие из нескольких жилых домов и из отдельно стоящих или встроенно-пристроенных учреждений обслуживания: детских садов-яслей, магазинов продовольственных товаров, приемных пунктов прачечных и т. д. Состав объектов жилых образований показан на рис. 1.2.

На любом уровне градостроительных жилых образований выделяют следующие составные элементы комплексной жилой застройки:

• жилой фонд;

• учреждения и предприятия общественного обслуживания населения;

• инженерная подготовка и инженерное оборудование территорий;

• городской транспорт и дорожно-транспортные сооружения;

• благоустройство и озеленение территорий.

Принятые в проектировании жилой комплексной застройки расчетные нормативы обеспеченности населения объектами всех сфер жизнедеятельности приведены в табл. 1.1.

Таблица 1.1. Расчетные нормативы обеспеченности населения объектами жилищно-гражданского строительства в Санкт-Петербурге


В системе градостроительных нормативов ведущее место принадлежит нормам жилищной обеспеченности, поскольку в соответствии с ними определяется плотность населения в новых микрорайонах и производится расчет инженерного оборудования и вместимости учреждений социально-бытового назначения. Согласно данным, приведенным в табл. 1.1, в Санкт-Петербурге рекомендуется принимать среднюю жилищную обеспеченность населения 28 м2 общей площади на жителя (в сравнении с 1985 г. она увеличивается в 2 раза); повышаются нормативы потребности в спортивных сооружениях, несопоставимы показатели обеспеченности в предприятиях торговли, общественного питания.

1.2. Жилищное и общественное строительство в составе жилого комплекса

Современное развитие российского градостроительства характеризуется наличием определившихся основных элементов планировочной структуры городов: микрорайонов, жилых районов, жилых массивов, планировочных зон и, наконец, самого города в целом. При такой структуре основными ячейками города являются микрорайоны и жилые районы.

В жилищном строительстве принято группировать жилые здания прежде всего по числу этажей:

• малоэтажные – 1–3 этажа;

• средней этажности – 4–5 этажей;

• многоэтажные – 6–9 этажей;

• повышенной этажности – 10–25 этажей;

• высотные – свыше 25 этажей.

Развитие жилой комплексной застройки в городах России тесно связано с общественно-экономической и политической ситуацией в стране.

Традиционными для жилищного строительства в крупных городах России являлись кирпичные здания. Они называются по материалу наружных и внутренних стен. При их возведении используется в основном ручной труд – кладка стен из кирпича, мелких каменных или керамических блоков с облицовкой лицевым кирпичом и расшивкой швов. Поэтому высока трудоемкость возведения таких домов и, соответственно, продлеваются сроки строительства (примерно в 2 раза превышают соответствующие показатели при строительстве панельных домов).

Необходимость решения в России (СССР) задач индустриализации страны в 1930-е гг., обороны в годы Великой Отечественной войны (1941–1945 гг.), восстановления разрушенных городов и предприятий в послевоенный период – отодвинули развитие массового жилищногражданского строительства до конца 1950-х гг.

В 1954–1957 гг. была определена техническая политика в этой сфере – индустриальные методы на основе типового проектирования и широкого применения сборных железобетонных конструкций и изделий заводского изготовления .

В конце 1950-х – начале 1960-х гг. были созданы домостроительные комбинаты (ДСК), осуществляющие производство сборных железобетонных изделий и монтаж из них на строительных площадках жилых домов и объектов гражданского назначения. В Ленинграде действовало пять ДСК, строящих жилые дома разных серий, и ДСК-5, специализирующийся на строительстве школ и детских дошкольных учреждений. Они выполняли функции генеральных субподрядчиков у генподрядчика – треста квартальной застройки.

Задача ускорения решения острой жилищной проблемы обусловила разработку и реализацию проектов экономичных малометражных квартир, так называемых «хрущевок» (серий 1–507ГИ, 1–335ОД): высота потолка – 2,5 м, площадь от 25 м2 (однокомнатная) до 45 м2 (трехкомнатная), кухня 4,5–6 м2, совмещенный санузел. В основном строились пятиэтажные здания и девятиэтажные вставки.

Базовым принципом, положенным в основу проектирования и строительства, являлась комплексная застройка новых жилых кварталов. Несмотря на однотипные крупнопанельные 5-этажные дома с 9-этажными вставками, кварталы, лишенные какого-либо архитектурного оформления, имели всю необходимую социальную и инженерную инфраструктуру, были хорошо благоустроены и озеленены. Размеры и планировка квартир не отвечают современным требованиям, однако кварталы и сейчас отличаются уютом и озеленением.

В 1970-е гг. проекты жилых домов были несколько улучшены, появились так называемые «брежневки». Основные параметры квартир: высота потолка 2,7 м; общая площадь до 60 м2; площадь кухни 7 м2 и более. В этот период Автовский ДСК (ДСК-3) осваивает новую серию жилых домов с несущими внутренними железобетонными стенами, так называемые «корабли». Серия разрабатывалась Ленинградским зональным институтом экспериментального проектирования (ЛенЗНИИЭП).

В 1980-е гг. модернизированы имеющиеся серии жилых домов. По параметрам квартир: высота потолка 2,7–2,8 м; общая площадь до 75 м2; площадь кухни 8–15 м2, прихожие от 4,8 м2. По техническому оснащению: два лифта (грузовой и пассажирский) – особо выделялись дома 137-й серии.

Основные показатели, характеризующие параметры квартир в крупнопанельных домах постройки 1960–2000-х гг., представлены в табл. 1.2.

В течение последних 10–15 лет отрабатываются идеи реконструкции кварталов со сносом пятиэтажек; ведутся поиски инвесторов. В то же время имеются и вполне обоснованные предложения реконструкции пятиэтажных панельных домов с надстройкой этажей.

Таблица 1.2. Динамика основных объемно-планировочных показателей квартир в крупнопанельных домах

С 90-х гг. прошлого века развивается монолитное домостроение с применением современных типов опалубок: скользящих, передвижных (преимущественно импортных). Здания возводятся из монолитного железобетона с подачей и укладкой бетона автобетононасосами, частично в сочетании со сборными элементами, изготовляемыми на заводах или построечных полигонах.

Монолитные здания занимают ведущие позиции в практике современного жилищного строительства. Они отличаются хорошим качеством, долговечностью и огнестойкостью.

Технология монолитного домостроения дает возможность создавать любые криволинейные формы, проектировать и строить здания, уникальные по своей архитектуре со свободными планировками, получать трансформируемое внутреннее пространство с большими пролетами и требуемой высотой потолка, а также позволяет избавиться от стыков – наиболее «слабых» мест в сборных зданиях – и снизить транспортные расходы.

Использование электротермообработки и химических противоморозных добавок позволяет вести строительство при любых температурах.

Опалубка – важный фактор, влияющий на технологию и стоимость строительства. Современные типы опалубок, изготовляемых на заводе, имеют возможность многократного (до 1000 раз) использования, такие элементы значительно снижают стоимость материала.

В настоящее время монолитные конструкции широко используются в жилищно-строительной сфере. Структура конструктивных решений современного жилищного строительства характеризуется следующими данными: кирпичные – 14 %, панельные – 18 %, остальные 68 % – монолитные дома .

В технико-экономическом отношении основные преимущества остаются за сборными железобетонным конструкциями по сравнению с кирпичными и даже монолитными, о чем свидетельствуют данные, приведенные в табл. 1.3.

Таблица 1.3. Экономические показатели типов жилых домов, %

Недостатки панельных жилых зданий: однотипность квартир на всех этажах; необходимость использования для монтажа кранов большой грузоподъемности; значительные затраты труда на соединение панелей, заделку и герметизацию стыков; большие объемы перевозок крупногабаритных конструкций. Достоинство – сокращение срока строительства.

Трудоемкость и сроки строительства кирпичных домов почти в два раза больше, чем у панельных.

На рис. 1.3 представлена динамика развития жилищного строительства в России.

Период с начала 1960-х до конца 1980-х гг. характеризовался высокими объемами жилищного строительства.

Во время перестройки с конца 1980-х гг. до 2000 г. объемы строительства жилья резко сократились – до уровня 1950-х гг. В 2000-х гг. происходит поступательный рост жилищного строительства. В связи с последствиями мирового финансово-экономического кризиса 2008 г. объемы строительства жилья опять сократились, но с 2011 г. снова начинают повышаться.

Рис. 1.3. Динамика жилищного строительства в России

Однако жилье стало дорогим и далеко не всем доступным. Архитектурно-планировочные решения современных жилых домов и квартир значительно совершеннее, но отражают социальное расслоение общества: жилье элитное, бизнес-, комфорт– и эконом-класса.

Основной организационной формой крупнопанельного жилищного строительства в 60-х гг. прошлого века были домостроительные комбинаты (ДСК), осуществляющие производство сборных железобетонных изделий (ЖБИ), монтаж из них жилых домов и других объектов гражданского назначения.

В настоящее время на строительном рынке Санкт-Петербурга действуют три домостроительных комбината: ДСК «Блок», ДСК-3 и ДСК-5.

Крупнопанельное домостроение осуществляет ДСК «Блок», основанный в 1992 г. на базе бывшего ДСК-2, созданного в 1962 г.

В 1996 г. на предприятии была разработана и внедрена программа комплексно-целевого развития, включающая совершенствование производственно-технического потенциала, системы управления предприятием, социальным развитием персонала. В результате реализации этой программы проведена полная реконструкция предприятия и модернизация производственных мощностей.

В 1998 г. в соответствии с новыми требованиями СНИП ДСК «Блок» освоил более современные технологии производства трехслойных наружных стеновых панелей с характеристиками, соответствующими климатическим условиям Северо-Западного региона. Предприятие приступило к выпуску железобетонных изделий для строительства жилых панельных домов современной 137-й серии.

В 2002 г. ДСК «Блок» вошел в состав Группы ЛСР – крупнейшего объединения предприятий строительного комплекса Северо-Запада России, что обеспечило предприятию перспективы дальнейшего развития и совершенствования производства, устойчивое положение на рынке, а также гарантированное снабжение сырьем и строительными материалами.

В 2008 г. комбинат полностью перешел на применение технологии наружного утепления зданий, смонтированных из однослойных железобетонных панелей (на так называемые «теплые фасады»).

В 2011 г. в процессе реорганизации произошло присоединение к ЗАО ДСК Блок, также входящего в Группу ЛСР, ОАО Гатчинский ДСК. Последний являлся одним из крупнейших домостроительных комбинатов Северо-Запада, основан в 1963 г.; производит железобетонные изделия и занимается строительством жилых домов 121-й «гатчинской» серии.

ДСК-3 был создан в 1959 г., выпускал одну из самых массовых в Ленинграде серий жилых домов – 600.11, площадь которых составляла в 80-е гг. прошлого века около 20 % от площади всего строящегося в городе жилья. В настоящее время производит сборные железобетонные изделия и газобетонные панели стен и перекрытий.

ДСК-5, созданный в 1962 г., осуществлял изготовление сборных железобетонных конструкций и возведение зданий школ и детских дошкольных учреждений.

С 1962 по 1992 г. комбинатом построено 49 домов жилой площадью 143,9 тыс. м2, 201 школа на 234 тыс. мест, 327 детских дошкольных учреждений на 91,6 тыс. мест, 2 дома пионеров и школьников.

В 1993 г. ДСК был реорганизован в ОАО Домостроительный комбинат № 5 и переориентирован на строительство жилых зданий новых серий с полным циклом строительных работ.

Комбинат имеет богатейший опыт строительства не только в Санкт-Петербурге, но и по всей стране: в Ленинградской области, в Нижнем Новгороде, Твери, республике Беларусь.

В настоящее время ДСК № 5 производит сборные железобетонные изделия различной номенклатуры, в том числе для транспортного строительства.

Общественное строительство — возведение объектов повседневного пользования, обслуживающих в основном население микрорайона (жилого квартала, группы домов). К ним относятся дошкольные образовательные учреждения, общеобразовательные школы, магазины, медицинские учреждения, предприятия бытового обслуживания и др.

Объекты периодического и эпизодического пользования обслуживают жителей всего города или планировочного района. Это торговые и общественные центры, театры, концертные залы и пр. Здания (комплексы) такого типа строятся как по типовым, так и по индивидуальным проектам .

К зданиям дошкольных образовательных учреждений относят детские ясли, детские сады, детские ясли-сады.

По возрасту обслуживаемых детей детские образовательные учреждения подразделяются на:

• детские ясли, для детей в возрасте от нескольких месяцев до 3 лет;

• детские сады, для детей 3–7 лет;

• детские ясли-сады, для детей в возрасте от нескольких месяцев до 7 лет.

По характеру или времени эксплуатации детские образовательные учреждения делятся на:

• дневные, рассчитанные на пребывание в них детей с 9 до 12 часов;

• круглосуточные или недельные, рассчитанные на шесть дней в неделю в течение 24 часов в сутки;

• смешанные, когда в одних группах дети находятся только в дневное время, а в других – круглосуточно.

Здания образовательных дошкольных учреждений состоят из трех основных групп помещений: отдельных для ясельных групп, общих для всех детских групп и административно-хозяйственных помещений (рис. 1.4).

Расчет сети дошкольных образовательных учреждений в городе производится в соответствии со СНиП 31–06–2009 .

В настоящее время предлагается строить детские ясли и сады в жилых комплексах, причем предпочтение отдается яслям-саду, расположенному в одном здании. Основные помещения должны занимать два этажа: ясельные группы – на первом этаже, а детсадовские – на втором. Если здание имеет три этажа, то на третьем этаже можно располагать только помещения старших групп, залы для музыкальных и физкультурных занятий, а также служебно-бытовые помещения и прогулочные веранды.

Рис. 1.4.

Основные помещения дошкольных образовательных учреждений

Размеры земельных участков зависят от вместимости детского учреждения:

• 40 м2 на одного ребенка вместимостью до 140 мест;

• 35 м2 на одного ребенка вместимостью на 200–320 мест;

• 30 м2 на одного ребенка вместимостью на 560–660 мест.

В детских яслях-садах жилых комплексов устанавливают число мест в зависимости от демографической структуры населения; применяется норматив 35 м2 на одного ребенка в детских яслях-садах на 200–320 мест.

Сегодня норматив (количество метров на одного ребенка) снижается до минимума, что позволяет в условиях современной демографической ситуации увеличивать число мест в детских учреждениях в жилом комплексе.

Общеобразовательные школы обычного типа подразделяют на начальные, девятилетние и полные средние.

Территория, отводимая под застройку школьного учреждения, должна включать площадь застройки школьного здания, а также участок, предназначенный для учебно-вспомогательных занятий на открытом воздухе, отдыха детей во время перемен, разнообразной спортивно-массовой работы, общешкольных сборов, для занятий с детьми в школах с продленным днем. Площадь зеленых насаждений должна составлять 40–50 % от общей площади школьного участка.

Основой композиции школьных зданий являются два фактора: ступенчатая организация коллектива учащихся и группировка помещений по их функциональному назначению.

Ступенчатая организация коллектива учащихся должна обеспечить сочетание:

• разделения всех учащихся на отдельные группы с учетом их возрастных особенностей и развития, индивидуальных способностей;

• объединения учащихся в коллективы различной величины для проведения массовых мероприятий и коллективного воспитания.

Основным элементом школы является класс, в котором должны быть созданы все необходимые условия для нормального учебно-воспитательного процесса и гигиенического режима. Классы объединяются в учебные секции для каждой возрастной группы. В такую секцию входят 4–6 классных помещений или учебных кабинетов, рекреации и туалетные, а при рассредоточенных гардеробах еще и гардеробная.

Длина пешеходного пути от дома до школы принимается 500 м.

Если в комплексе жилой застройки есть общеобразовательная школа, то ребенок после дошкольного учреждения переходит в эту общеобразовательную школу. Таким образом, он остается в привычной жилой среде, а родители экономят время на его подготовку к школе.

  • ЗАСТРОЙКА ОПОРНАЯ — существующие здания и сооружения, в том числе памятники архитектуры, сохраняемые при составлении генеральных планов развития города, проектов детальной планировки, возведения новых зданий — опорно застрояване —… Строительный словарь
  • КОМПЛЕКСНАЯ ЗАСТРОЙКА — застройка территорий, предусматривающая планомерное возведение зданий и сооружений, связанных единством функцией, процессов, планировочных решений, очерёдностью осуществления… Большой энциклопедический политехнический словарь
  • застройка — возведение строений; право застройки — устанавливаемое посредством особого договора и за особое вознаграждение право пользования землей для возведения на ней построек… Справочный коммерческий словарь
  • малоэтажная жилая застройка — дома до 4 этажей. Источник: «Дом: Строительная терминология», М.: Бук-пресс, 2006… Строительный словарь
  • Самовольная застройка — Строительство здания или иного сооружения, на земельном участке, не выделенном в порядке, установленном законом. Лицо, осуществившее такую застройку, не приобретает права собственности на возведенные объекты… Строительный словарь
  • ЗАСТРОЙКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА — возведение на земельном участке собственником или иным лицом с разрешения собственника зданий и сооружений… Большой экономический словарь
  • Застройка затесненная — «…Затесненная застройка: застройка территории ниже нормируемой или участок менее нормируемого. Например, участок школы или ДОО менее 80% от нормативных требований…» Источник: » СП 118.13330.2012. Свод правил… Официальная терминология
  • Застройка земельного участка — «…1. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам… Официальная терминология
  • Застройка окружающая — «…Окружающая застройка: существующие здания, сооружения и инженерные коммуникации, расположенные вблизи объектов нового строительства или реконструкции…» Источник: » СП 22.13330.2011. Свод правил… Официальная терминология
  • застройка — … Орфографический словарь русского языка
  • застройка — ЗАСТРО́ИТЬ, -о́ю, -о́ишь; -о́енный; сов., что. Занять постройками какой-н. участок. З. пустырь… Толковый словарь Ожегова
  • ЗАСТРОЙКА — ЗАСТРО́ЙКА, застройки, мн. нет, жен. Действие по гл. застроить в 1 знач. — застраивать. Право застройки … Толковый словарь Ушакова
  • Застройка — застро́йка ж. 1. процесс действия по гл. застраивать, застраиваться 1. 2. Результат такого действия; то, что построено на каком-либо участке, территории… Толковый словарь Ефремовой
  • застройка — застр’ойка, -и, род. п. мн. ч. -‘… Русский орфографический словарь
  • застройка — … Формы слова
  • застройка — строительство, само, планировка,… Словарь синонимов

Правовой режим земель, предназначенных для комплексного освоения территории

Библиографическое описание:

Веровская Т. А. Правовой режим земель, предназначенных для комплексного освоения территории // Право: история, теория, практика: материалы IV Междунар. науч. конф. (г. Санкт-Петербург, июль 2016 г.). — СПб.: Свое издательство, 2016. — С. 67-71. — URL https://moluch.ru/conf/law/archive/182/10832/ (дата обращения: 03.09.2019).



Федеральным законом от 23.06.2014 года № 171-ФЗ и Федеральным законом от 21.07.2014 года № 224-ФЗ были введены в Градостроительный кодекс РФ статьи, посвящённые новым правовым институтам комплексного освоения территорий, освоения территорий с целью строительства жилья экономического класса, комплексного освоения территории с целью строительства жилья экономического класса. Указанные правовые институты имеют главную цель — создание новых благоприятных районов для проживания населения. Подобный опыт имеется в странах Европы, например, а Англии, где был создан современный, общественный деловой центр Доклэндс в депрессивном районе порта, а также деловой центр Парижа — Дефанс, расположенный в 8 км от Лувра. В литературе отмечается, что институт комплексного освоения является одним из самых перспективных, так как он допускает освоение большой пустой территории, в то время, когда точечная застройка в городах практически исчерпала себя; происходит снижение затрат по сравнению с точечной застройкой на 10–15 %, а также повышается спрос покупателей, так как им выгодно приобретать жилье в новом обустроенном районе. На недавно проходившем Международном экономическом форуме в городе Санкт-Петербург также поднимался вопрос реформирования института комплексного освоения. Было отмечено, что в настоящее время только данный правовой институт способен повысить качество проживания посредством создания комфортной среды, вмещающей в себя как рабочие места, так и места для отдыха. В то же время для наиболее полной реализации данной цели указанный правовой институт необходимо реформировать, так как имеется много проблем, в частности связанных с тем, что предоставляемые льготы привлекают недобросовестных застройщиков, которые тормозят процесс создания новых территорий, или же проблемы, связанные с поддержкой добросовестных инвесторов. В данной статье мы проведем разграничение данных договоров, рассмотрим особенности правового режима земель данных территорий, а также обратим внимание на некоторые имеющиеся пробелы, которые не позволяют данным правовым институтам реализовать себя в полной мере.

Указанные три правовых института имеют свои особенности. При комплексном освоении территории инвестор осуществляет обязанности по подготовке документации по планировке территории, образованию земельных участков в ее границах, а также строительство объектов в соответствии с документацией по планировке территории. Главной целью этого института является обеспечение территории объектами транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры, то есть строительство школ, больниц, поликлиник, трубопроводов, линий электропередач, дорог, трамвайных путей и пр. В то же время застройщик может осуществлять строительство жилых объектов в соответствии с допустимыми параметрами документами территориального планирования. Договором может быть предусмотрена обязанность инвестора передать на определенных условиях в государственную или муниципальную собственность объекты инфраструктуры. Комплексное развитие территории может осуществляться не только в отношении пустого земельного участка, но и в отношении уже застроенного, но требующего реновации. Примером тому может служить проект комплексного освоения территории «Адмиралтейская слобода г. Казани», который предусматривал проектирование в условиях исторически сложившегося города.

Институт освоения территории с целью строительства жилья экономического класса предполагает строительство одного многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки, в которых все или определенная часть жилых помещений будут относиться к жилью экономического класса, подлежащих продаже лицам, имеющим право на их приобретение по установленной по результатам аукциона цене. Инвестор также обязуется осуществить благоустройство территории, то есть создание тротуаров, посредством асфальтирования или укладки тротуарной плитки, размещение скамеек, фонарей и пр.

Договор комплексного освоения территории с целью строительства жилья экономического класса включает в себя элементы двух выше рассмотренных договоров. Он предполагает обязанность инвестора по подготовке документации по планировке территории, образование земельных участков в ее границах, создание объектов транспортной, социальной, коммунальной инфраструктуры (заимствовано от договора комплексного освоения территории), а также возведение многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки или объектов индивидуального жилищного строительства, где все или определенная доля помещений относятся к жилью экономического класса, которые должны быть предоставлены по установленной цене лицам, имеющим право на приобретение такого жилья (заимствовано из договора освоения территории с целью строительства жилья экономического класса).

Правовой режим земель территорий, используемых для реализации указанных правовых институтов, устанавливается как нормами земельного, так и градостроительного законодательства. Из логики данных правовых институтов следует, что земельный участок должен относиться к категории земель населенных пунктов. Данный земельный участок должен находиться в публичной собственности.

Порядок предоставления земельного участка в указанных институтах разный. В случае с освоением территории и комплексным освоением территории с целью строительства жилья экономического класса сначала проводится аукцион на право заключения основного договора, а затем, как правило, с победителем или единственным участником такого аукциона заключается как основной договор, так и договор аренды земельного участка уже без проведения торгов (п.13.1 ч.2 ст. 39.6 ЗК РФ, ч.2, ст. 46.5 и ч.2 ст. 46.6 ГрК РФ). И в случае с комплексным освоением территории с целью строительства жилья экономического класса предусматривается образование из данного земельного участка на основании проекта межевания территории новых земельных участков, которые затем предоставляются инвестору в аренду без проведения торгов (п.5, п.7 ч. ст. 46.4 ГрК РФ). Проект межевания территории при его отсутствии готовится застройщиком, который представляет его на утверждение в соответствующий орган власти (в Орловской области это Управление градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области). Затем на основании утвержденного проекта межевания территории инвестор осуществляет образование из земельного участка несколько земельных участков за свой счет (п.5 ч.4 ст. 46.4 ГрК РФ).

Иной порядок приобретения права на земельный участок территории, предназначенной для комплексного освоения. Данный участок предоставляется в аренду по результатам торгов (ч.2 ст. 46.4 ГрК РФ). Заключив договор о комплексном освоении территории, юридическое лицо разрабатывает проект планировки и проект межевания территории, после утверждения которых, оно обязано осуществить образование новых земельных участков из того, который был ему предоставлен по результатам аукциона. Договор аренды в отношении вновь образованных участков заключается без проведения торгов (п.5 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

Как видим, первоначальный земельный участок в случаях комплексного освоения территории и комплексного освоения территории с целью строительства жилья экономического класса подлежит обязательному разделению на несколько земельных участков в соответствии с проектом межевания территории, разрабатываемым инвестором, что влечет за собой предоставление данных земельных участков на праве аренды застройщику без проведения торгов. Проект межевания территории, предназначенной для комплексного освоения, утверждается без проведения публичных слушаний (п.1 ч. 5.1 ст. 46 ГрК РФ).

Земельный участок для комплексного освоения территории предоставляется в аренду на срок от трех до пяти лет (п.4 ч.8 ст. 39.8 ЗК РФ). Пункт 9 ст. 22 ЗК РФ указывает, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, имеет право передавать третьему лицу свои права и обязанности по договору аренды в случае, если договор аренды заключен на срок более пяти лет. Пунктами 9.1 и 9.2 указанной статьи исключения предусмотрены для арендаторов, заключивших договор комплексного освоения территории с целью строительства жилья экономического класса или договор освоения территории с целью строительства жилья экономического класса. Однако в последнем случае лица должны передать одновременно как права по договору аренды, так и по основному договору, что допускается только в отношении лиц, соответствующих установленным законом критериям (ч.1 ст. 46.8 ГрК РФ) и при наличии письменного согласия органа исполнительной власти, выступавшего в качестве стороны по данному договору. Выходит, что арендатор земельного участка, предназначенного для комплексного освоения территории, не вправе передать свои права и обязанности по этому договору третьим лицам, так как срок его заключения ограничен законом до 5 лет, а исключений для него не предусмотрено. Также можно сделать и следующий вывод: права и обязанности по основному договору могут быть переданы только в случае заключения договора комплексного освоения территории с целью строительства жилья экономического класса и освоения территории с целью строительства жилья экономического класса.

Обратим внимание на положение ч. 7 ст.46.5 ГрК РФ, где указывается право инвестора передать права и обязанности по договору комплексного освоения территории с целью строительства жилья экономического класса и по договору освоения территории с целью строительства жилья экономического класса. Части 9.1 и 9.2 ст. 22 ЗК РФ закрепляют право арендаторов передать свои права и обязанности по договору аренды вместе с правами и обязанностями по основному договору. Обратим внимание на положения ч. 9.2 ст. 22 ЗК РФ, где говорится, что допускается передача прав и обязанностей лицом, заключившим договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса по договорам аренды земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса. В литературе встречаются упоминания о том, что нередко инвесторы продают свои права в отношении некоторых земельных участков другим инвесторам, которые действуют не согласованно, в частности, они развивают только свои земельные участки, в результате отсутствуют единые пространства для отдыха и прогулок, малые площади озеленения и пр. Однако была высказана и иная позиция по этому вопросу Благовещенским городским судом Амурской области по делу № 2–4969/11, где еще рассматривался вопрос о праве уступки права аренды на вновь образованные земельные участки из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства. Хотя данного правового института уже нет, так как он был заменен тремя вышеперечисленными, но правовая позиция суда может быть учтена ввиду продолжения действия той нормы права, на которую он ссылается, а именно п. 9 ст. 22 ЗК РФ и ввиду аналогичных целей разделения первоначального земельного участка. Как пояснил суд, раздел участка осуществляется на основании утвержденного проекта межевания территории, целью его разделения является размещение конкретных объектов. Несмотря на это использование земельных участков должно осуществляться совместно, в противном случае становится невозможным комплексное освоение. Следовательно, необходимо сохранение единого подхода и допустима передача прав и обязанностей только в отношении всех вновь образованных земельных участков одному лицу.

Земельные участки, образованные из земельного участка, предоставленного в аренду для комплексного освоения территории, подлежит продаже арендатору, с которым был заключен договор в соответствии с Градостроительным кодексом без проведения торгов. Выкуп земельного участка арендаторами, предоставленного для комплексного освоения с целью строительства жилья экономического класса и освоения с целью строительства жилья экономического класса, осуществляется на общих основаниях, то есть по результатам торгов. Скорее всего такой подход законодателя обусловлен тем, что инвестор в первом случае не может измениться, так как ему не предоставлена возможность передать свои права и обязанности другому лицу, тогда как в двух других случаях инвестор может передать свои права и обязанности по основному договору, а значит и по договору аренды. Хотя формально договор аренды земельного участка в данных случаях заключается без проведения торгов, реально инвесторы проходят отбор на стадии проведения аукциона на право заключения основного договора, победитель которого заключает сразу два договора — основной и договор аренды. Предоставляемая законом возможность изменить инвестора при наличии права приобретения земельного участка в собственность без проведения торгов из государственной или муниципальной собственности позволяла бы обойти процедуру отбора на торгах.

В Постановлении Двадцатого арбитражного апелляционного арбитражного суда от 20 марта 2014 года по делу № А09–5461/2013 указано, что правовой режим земельного участка, предназначенного для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства, устанавливается в том числе проектом планировки территории, который разрабатывается инвестором после заключения договора аренды земельного участка, а реализация жилищного строительства допускается только после комплексного освоения территории. Действительно, в отношении современных правовых институтов комплексного освоения территории действует то же самое правило в отношении проекта планировки территории, однако график осуществления мероприятий по освоению территории, строительству и вводу в эксплуатацию иных объектов капитального строительства оговаривается сторонами самостоятельно в дополнительном соглашении к договору. Законом не оговаривается необходимость первоначального освоения территории, посредством строительства и ввода в эксплуатацию объектов инфраструктуры, а потом жилых домов, в связи с чем, на практике встречаются ситуации, когда жильцы уже сданных домов испытывают трудности из-за отсутствия объектов инфраструктуры или их недостаточности.

Существенный риск для инвестора представляет возможность изменение в период действия основного договора генерального плана. Изменения генерального плана могут сделать договор невыгодным для застройщика, так как он не сможет рассчитывать на получение той выгоды, которая предполагалась им при заключении договора. Например, по делу № А-32–14013/2015 судами было установлено, что допустимая площадь для расположения жилых домов снизилась в три раза после внесения изменений в градостроительный план, на основании чего суды первой и апелляционной инстанций признавали право арендатора не уплачивать арендную плату.

В связи со всем вышеизложенным можно говорить о том, что все три рассмотренных правовых института хотя и имеют сходные черты, но в то же самое время имеют и достаточной количество отличий. Правовой режим земель данных территорий различается. Получить полное представление о правовом режиме земель рассмотренных территорий чрезвычайно сложно, так как устанавливается как нормами земельного и градостроительного законодательства, так и градостроительного регламента. Современное законодательство имеет и свои недостатки, которые порождают риски для добросовестных инвесторов. В то же время необходимо данные риски минимизировать, так как данный институт является чрезвычайно затратным для инвестора, но очень выгодным для публичной стороны, так как позволяет решать проблемы огромного масштаба в сфере жилья и создания необходимой инфраструктуры.

Литература:

  1. Бабенко С. В. Проблемы и перспективы реализации концепции комплексного освоения территории в крупных городах России.//Журнал правовых и экономических исследований. — 201 г. — № 2. — С. 137–140.
  2. Дембич А. А., Закирова Ю. А. Методика комплексного освоения городской терри-тории на примере Адмиралтейской слободы г. Казань.//Известия Казанского госу-дарственного архитектурно-строительного университета. — № 2. — 2015. — С. 114–122.
  3. Положение об Управлении градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области. URL: http://orel-region.ru/index.php?head=6&part=73&unit=276&op=6 (Дата обращения:27.06.2016)
  4. Леер А. В., Прокофьева Г. И. Порядок и правовое регулирование представления земельного участка под строительство для юридических лиц.//Проблемы совре-менной науки и образования. — № 8(50). — 2016 г. — С. 107–112
  5. Р. Русаков Некомплексный подход. URL: file:///C:/Users/User/Downloads/85T105. PDF (Дата обращения: 25.06.2016)
  6. Решение Благовещенского городского суда Амурской области по делу № 2–4969/11. URL: http://www.gcourts.ru/case/1266301(Дата обращения: 27.06.2016)
  7. Постановлении Двадцатого арбитражного апелляционного арбитражного суда от 20 марта 2014 года по делу № А09–5461/2013 URL: http://sudrf.kodeks.ru/rospravo/document/421027739 (Дата обращения:26.06.2016)
  8. Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01 марта 2016 года по делу № А32–14013/2015. URL: http://base.consultant.ru/ (Дата обращения: 27.06.2016)

Основные термины (генерируются автоматически): комплексное освоение территории, экономический класс, цель строительства жилья, земельный участок, РФ, договор аренды, основной договор, проведение торгов, участок, комплексное освоение.

Комплексное освоение территории

Комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, формирование земельных участков, строительство объектов инфраструктуры и других объектов (ст. 46.4 ГрК РФ). На комплексное освоение территории проводится аукцион, в котором участвуют юридические лица. С победителем аукциона (застройщиком) уполномоченный орган (государственной власти или местного самоуправления) заключает договор, по которому он обязуется создать необходимые условия для освоения территории.

Застройщик является арендатором соответствующей территории, принимает обязательство подготовить ППТ и ПМТ, выделить участки в соответствии с ПМТ, осуществить строительство объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры, ввести в эксплуатацию объекты капитального строительства, выполнить мероприятия по благоустройству и озеленению.

Договором может быть предусмотрена передача объектов инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность. Стороны должны также заключить дополнительное соглашение о сроках строительства и ввода в эксплуатацию объектов капитального строительства.

Освоение территории в целях строительства жилья экономического класса, как и предыдущий вид организации городского строительства, законодательно установлено к ГрК РФ с 2014 г. Многоквартирные и сблокированные жилые дома относятся к экономическому классу , если все или определенная часть жилых помещений соответствуют условиям отнесения к жилью такого класса, а дома построены но договорам долевого участия или договорам купли-продажи жилья экономического класса. На застройку такими домами заключается договор с победителем аукциона (застройщиком).

Застройщик должен обеспечить строительство многоквартирного или сблокированного дома в определенный срок, а также заключить договоры с гражданами, имеющими право на приобретение жилья экономического класса, по цене, не превышающей максимальной цены квадратного метра жилья. Максимальная цена устанавливается в договоре застройщика с уполномоченным органом.

Такой договор дополнительно может содержать обязательства продажи жилья государству или муниципалитету по цене, не превышающей максимальную. Безвозмездная передача жилья в государственную или муниципальную собственность не допускается. Застройщику может быть также оказана государственная или муниципальная поддержка.

Разновидностью такого договора является договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса (ст. 46.6 ГрК РФ), который сочетает в себе черты двух названных выше типов договоров. Договор предполагает подготовку и строительство объектов инфраструктуры и жилья экономического класса, иных объектов. Земельные участки предоставляются уполномоченным органом без проведения торгов. Однако на право заключения такого договора, как и в предыдущем случае, проводится аукцион.

Организатором аукциона является уполномоченный орган или специализированная организация, действующая на основании договора. Ценой предмета аукциона является цена одного квадратного метра общей площади жилых помещений. Начальная цена предмета аукциона устанавливается уполномоченным органом в размере максимальной цены жилья экономического класса, устанавливаемой Правительством РФ на дату принятия решения о проведении аукциона. Если такая цена не установлена, начальная цена принимается на основе оценки в размере не выше 80% рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади таких жилых помещений. В настоящее время нормативы (на полугодие) и показатели средней рыночной стоимости жилья (на квартал) устанавливаются Минстроем РФ1 (табл. 14.2).

Таблица 14.2

Нормативная и средняя рыночная стоимость общей площади жилых помещений на III квартал 2015 г., руб. на кв. м

Регион

Стоимость

Регион

Стоимость

В среднем но РФ (норматив)

35 915

Приволжский федеральный округ

Центральный федеральный округ

Республика Башкортостан

33 771

1 Приказ Минстроя РФ от 23 июня 2015 г. № 446/пр «О нормативе стоимости одного квадратного метра общей стоимости жилого помещения по Российской Федерации на второе полугодие 2015 года и показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на III квартал 2015 года».

Продолжение табл. 14.2

Регион

Стоимость

Регион

Стоимость

Белгородская область

32 619

Республика Марий Эл

32 557

Брянская область

27 083

Республика Мордовия

31 892

Владимирская область

32 991

Республика Татарстан

32 983

Воронежская область

31 665

Удмуртская Республика

33 176

Ивановская область

29 206

Чувашская Республика — Чувашия

30 303

Калужская область

39 196

Пермский край

33 996

Костромская область

29 208

Кировская область

32 743

Курская область

25 806

Нижегородская область

38 937

Липецкая область

31 232

Оренбургская область

30 466

Московская область

51 225

Пензенская область

30 675

Орловская область

28 064

Самарская область

33 342

Рязанская область

32 645

Саратовская область

27 183

Смоленская область

30 450

Ульяновская область

32 085

Тамбовская область

28 229

Уральский федеральный округ

Тверская область

36 944

Курганская область

30 664

Тульская область

32 775

Свердловская область

42 215

Ярославская область

37 124

Тюменская область

38 223

г. Москва

90 400

Челябинская область

29 224

Северо-Западный федеральный округ

Ханты-Мансийский автономный округ — Югра

41 210

Республика Карелия

40 145

Ямало-Ненецкий автономный округ

46 492

Республика Коми

39 062

Сибирский федеральный округ

Архангельская область

41 063

Республика Алтай

33 845

Вологодская область

35 375

Республика Бурятия

32 431

Калининградская область

32 140

Республика Тыва

33 888

Ленинградская область

40 210

Республика Хакасия

31 584

Мурманская область

36 326

Алтайский край

31 630

Новгородская область

33 435

Забайкальский край

31 972

Псковская область

32 947

Красноярский край

39 238

Ненецкий автономный округ

53 695

Иркутская область

34 545

г. Санкт-Петербург

56 688

Кемеровская область

31 556

Регион

Стоимость

Регион

Стоимость

Южный федеральный округ

Новосибирская область

38 175

Республика Адыгея (Адыгея)

25 060

Омская область

32 291

Республика Калмыкия

24 170

Томская область

34 450

Краснодарский край

34 015

Дальневосточный федеральный округ

Астраханская область

26 849

Республика Саха (Якутия)

45 806

Волгоградская область

31 100

Камчатский край

42 197

Ростовская область

34 919

Приморский край

46 106

Северо-Кавказский федеральный округ

Хабаровский край

45 250

Республика Дагестан

25 450

Амурская область

41 025

Республика Ингушетия

24 046

Магаданская область

40 310

Кабарди но- Бал каре кая Республика

27 877

Сахалинская область

52 406

Карачаево-Черкесская

Республика

27 258

Еврейская автономная область

33 594

Республика Северная Осетия-Алания

28 013

Чукотский автономный округ

32 924

Чеченская Республика

30 000

Крымский федеральный округ

Ставропольский край

25 451

Республика Крым

29 000

г. Севастополь

30 000

Поскольку устанавливаемые нормативы по стоимости жилья, очевидно, невысоки, занижение стоимости жилья может привести, с одной стороны, к отказу ряда подрядчиков от участия в конкурсах на строительство жилья экономического класса, а с другой — к снижению качества жилья.

  • Махагонов Г1. П. Управление развитием городских территорий. М. : ИПКгосслужбы,2001.
  • См. Условия отнесения жилых помещений к жилью экономического класса. Утв. приказом Минстроя РФ от 5 мая 2014 г. № 223/пр. Например, площадь квартиры составляетне более 100 м2, а жилого дома — 150 м2.

Вам также может понравиться

Об авторе admin

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *