Коэффициент капитализации

Примеры решения задач

ПРИМЕР 1

Задание Рассчитать коэффициент капитализации по балансу двух предприятий и сравнить данные показатели.

Долгосрочные обязательства

Предприятие А – 78 500 руб.

Предприятие В – 125 000 руб.

Краткосрочные обязательства

А – 50 000 руб.,

В – 115 000 руб.,

Итог по 3 разделу (строка 1300)

А – 138 400 руб.,

В – 256 000 руб.

Решение Формула коэффициента капитализации по балансу для решения данной задачи выглядит следующим образом:

К = (строка 1400 + строка 1500) / строка 1300

К (пр-е А) = (78500+50000) / 138400 = 0,93

К (пр-е В) = (125000 + 115000) / 256000 = 0,94

Вывод. Мы видим, что коэффициент капитализации по балансу обоих компаний находится на уровне единицы, что является нормой и означает высокую эффективность их деятельности.

Ответ К (А) = 0,93 К (В) = 0,94

ПРИМЕР 2

Задание Даны следующие показатели работы предприятия за 2 периода:

Строка 1300

1 период — 592 000 руб.,

2 период – 820 000 руб.

Строка 1400

1 период – 750 000 руб.,

2 период – 815 000 руб.

Определить показатель капитализации по долгосрочным обязательствам за 2 периода.

Решение Формула коэффициента капитализации по балансу, которая определяется по долгосрочным обязательствам, выглядит следующим образом:

К = строка 1400 / строка 1300

К (1 период) = 750000 / 592000 = 1,27

К (2 период) = 815000 / 820000 = 0,99

Вывод. Мы видим, что коэффициент за оба периода приближен к единице, что является нормой.

Ответ К (1) = 1,27, К (2) = 0,99

Коэффициент капитализации – важный параметр оценки предпринимательского риска, который важен для инвесторов, собственников, руководства компании. Финансовый поток коммерческих организаций состоит из собственных и заемных средств. Для формирования их оптимального соотношения важно определять Сapitalization ratio, единое для всех отраслей нормативное значение которого находится в пределах 1-1,5. Базой для расчета выступают сведения бухгалтерского баланса (Ф. №1). Снижение показателя свидетельствует об укреплении финансового положения компании, а его рост отражает увеличение ее зависимости от заемного финансирования.

Инвестору или собственнику бизнеса крайне важно количественно оценить уровень предпринимательского риска – вероятности снижения доходов от вложенных средств. Для его определения рекомендуют анализировать соотношение заемного и собственного капитала.

Коэффициент капитализации (Сapitalization ratio – CR, КК) – это финансовый индикатор финансовой устойчивости компании и ее долгосрочной платежеспособности, который рассчитывается путем деления совокупных обязательств на собственный капитал (капитализацию). Он позволяет оценить:

  • насколько у компании достаточно собственных средств для обеспечения своей основной деятельности;
  • как эффективно она распределяет и использует собственный капитал.

Справка! КК – показатель из группы финансового левериджа. Все входящие в нее индикаторы нацелены на выявление соотношения между собственными и заемными средствами.

Чем выше значение показателя CR, тем больше предприятие, в зависимости от заемных источников финансирования. Регулярно ему приходится тратить часть дохода на погашение задолженности по кредитам и покрытие процентных ставок по ним, что формирует предпринимательский риск. В итоге доля прибыли инвестора уходит на возмещение стоимости заемного капитала.

Таблица 1. Факторы изменения коэффициента капитализации

Коэффициент снижается

Коэффициент увеличивается

1. Увеличивается чистая прибыль компании.

1. Увеличивается предпринимательский риск.

2. Растут инвестиции в собственную деятельность.

2. В пассивах компании основная доля приходится на долю заемных средств.

3. Увеличивается доход собственников и инвестиционная привлекательность бизнеса.

3. Снижается дивидендный доход, капитализация и инвестиционная привлекательность.

Справка! Сapitalization ratio часто называют плечом финансового рычага. С его помощью оценивают, сколько руб. заемного капитала сумела привлечь компания на 1 руб. собственных средств.

Формула расчета коэффициента капитализации

Основой расчета КК выступают сведения из бухгалтерского баланса компании. Оттого определить его могут инвесторы, кредиторы, партнеры, государственные структуры, не обращаясь за данными к оцениваемому субъекту:

  • собственный капитал и резервы (стр. 1300);
  • краткосрочные обязательства (стр.1500);
  • долгосрочные обязательства (стр.1400).

Важный момент! Если краткосрочные обязательства компании (до 12 месяцев) составляют менее 5% совокупной задолженности, то при расчете плеча финансового рычага их не учитывают.

В общем виде формулу оценки коэффициента предпринимательского риска можно представить в следующем виде:

КК = (ДО + КО) / СК, где:

СК– собственный капитал;

КО – краткосрочные обязательства;

ДО – долгосрочные обязательства.

Для удобства использования индикатора капитализации на практике имеет смысл выразить формулу его расчета через строки бухгалтерского баланса (новая форма):

КК= (стр.1400 + стр. 1500) / стр.1300

В упрощенном виде формула имеет вид: CR = стр. 1400 / стр. 1300. В этом случае в ней нашли отражение самые стабильные элементы пассивов организации.

Нормативное значение индикатора

Хотя при сравнении предприятий по размеру коэффициента капитализации важно отбирать субъектов из одной и той же отрасли, общее нормативное значение едино для всех секторов экономики. При этом существует два норматива, которые применяются в зависимости от состояния национальной экономики.

Таблица 2. Нормативное значение Сapitalization ratio

Значение

Соотношение

Регион использования

До 1

50% заемного и 50% собственного финансирования.

Развивающиеся страны, СНГ, Россия

До 1,5

60% заемного и 40% собственного финансирования.

Развитые страны

Справка! Если соотношение заемного и собственного капитала оказалось 80% на 20%, то предприятие признается банкротом.

Развитые страны мира со стабильными экономиками менее подвержены воздействию кризисных процессов. Поэтому их компании могут позволить себе активное использование заемного финансирования. В развивающихся странах надежным будет признан только тот бизнес, который способен полностью покрыть собственными средствами привлеченные кредиты и займы.

Важный момент! Инвесторы высоко оценивают предприятия с преобладанием собственного капитала даже при условии высокой рентабельности заемного капитала. Однако такая ситуация свидетельствует о том, что компания не использует в своей деятельности выгод от оборота привлеченных извне заемных средств.

Примеры расчета коэффициента

Для того чтобы рассмотреть оценку коэффициента капитализации на практике, стоит рассчитать его для двух предприятий разного масштаба деятельности:

  • крупной корпорации машиностроительной отрасли «Трансмашхолдинг», которая занимается изготовлением вагонов и комплектующих для железных дорог;
  • небольшого торгового посредника – компании «Метрополь», которая занимается поставками строительных материалов для розничных точек продаж.
Таблица 3. Определение КК для ООО «Метрополь», тыс. руб.

Код

Статья баланса

Стр. 1300

Собственный капитал

910,5

915,6

921,9

Стр. 1500

Текущие обязательства

264,9

255,1

280,7

Стр.1400

Долгосрочные обязательства

138,1

141,9

156,1

Сapitalization ratio

0,442613948

0,455439056

0,4738041

Вывод! Динамика показателя капитализации для торгово-логистической компании «Метрополь» свидетельствует о том, что компания в своей деятельности опирается в основном на собственные средства. Она финансово устойчива, однако не в полной мере использует потенциал заемного финансирования, который мог бы стать источником перспективного роста. Анализ динамики показателя говорит о постепенном улучшении ситуации.

Таблица 4. Определение КК для ОАО «Трансмашхолдинг», млрд руб.

Код

Статья баланса

Стр. 1300

Собственный капитал

60,7

63,6

Стр. 1500

Текущие обязательства

69,9

59,8

55,8

Стр.1400

Долгосрочные обязательства

9,3

10,4

16,8

Сapitalization ratio

1,304777595

1,150819672

1,141509434

Вывод! ОАО «Трансмашхолдинг» активно привлекает заемное финансирование: значительные капитальные затраты сложно покрыть исключительно за счет собственных источников. Показатель КК у компании больше оптимального для России уровня, но в пределах общемирового значения. В последние годы наблюдается снижение доли заемных средств и повышение суммы собственного капитала в финансировании его работы.

Несмотря на то, что компании «Метрополь» и «Трапнсмашхолдинг» отличаются по размеру, масштабам деятельности и отрасли функционирования, для них характерны общие нормативы коэффициента капитализации.

Анализ показателей их бухгалтерских балансов за 2015-2017 гг. показал, что финансовое положение обеих организаций стабильное. Однако для крупной машиностроительной компании характерно чрезмерное использование заёмного финансирования, а для небольшой торгово-логистической фирмы – недостаточное внимание в отношении кредитных средств.

Подробный алгоритм расчета индикатора CR представлен в образце. Для удобства прикладного использования формулы коэффициента внесены в табличный редактор Excel.

Расчет коэффициента капитализации

Расчет ожидаемого чистого потенциального дохода

Оценщик недвижимости работает со следующими уровнями дохода:

ПВД – потенциальный валовый доход;

ДВД – действительный валовой доход;

ЧОД – чистый операционный доход;

ДП – денежные поступления до уплаты налогов.

ПВД = площадь, м2 х ставку арендной платы или продажной стоимости за 1 м2

ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы (под потерями в т.ч. подразумевают недоиспользование площадей)

ЧОД = ДВД – Операционные расходы

ДП – в случаях, когда недвижимость приобретается с привлечением заемных средств. Равны ЧОД за вычетом ежегодных затрат по обслуживанию долга.

Существует несколько методов:

§ С учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);

§ Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;

§ Метод прямой капитализации.

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

1) Ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска;

2) Нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:

Безрисковая ставка дохода + Премии за риск + Вложения в недвижимость + Премии за низкую ликвидность недвижимости + Премии за инвестиционный менеджмент

Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то ни было риска не возврата. Используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные перечисленные составляющие – поправки на различные виды риска.

Важно отметить, что при использовании номинальных потоков доходов коэффициент капитализации и его составные части должны быть рассчитаны в номинальном выражении, а при реальных потоках – в реальном. Для преобразования номинальных потоков доходов в реальные следует номинальную величину разделить на соответствующий индекс цен, т.е. отношение величины индекса цен за тот год, в котором ожидаются денежные потоки, к индексу цен базового периода.

Пример. Объект недвижимости, сданный в условиях чистой аренды, будет приносить по 1000 д.е. ежегодно в течение двух лет. Индекс цен в текущем периоде равен 140 и ожидается, что в следующем году он составит 156,7, а через год – 178,5. Для преобразования номинальных величин в реальные их необходимо выразить в ценах базисного года. Индексы цен равны для прогнозного периода: 1й год – 1,119 (156,7 : 140); 2й год – 1,275 (178,5 : 140).

Реальная величина – 1000 д.е., которая будет получена в первом году – 893,65 (1000 : 1,119), во втором – 784,31 (1000 : 1,275).

Если объект недвижимости сдан на три года на условиях, что арендная плата зависит от изменения общего уровня цен, то для перевода реальных денежных потоков в номинальные в соответствии с предполагаемым темпом инфляции (15 %), необходимо провести следующие расчеты:

Период Реальные денежные потоки, д.е. Индекс цен Номинальные денежные потоки, д.е.
1,15 172,5
1,32 198,0
1,52 228,0

В результате инфляционной корректировки происходит приведение ретроспективной информации, используемой в оценке, к сопоставимому виду, а также учет инфляционного роста цен при составлении прогнозов денежных потоков.

Коэффициент капитализации включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если сумма капитала, вложенного в недвижимость, останется неизменной и будет возвращаема при ее перепродаже, нет необходимости в расчете нормы возврата. Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то такая необходимость. Норма возврата капитала некоторых источниках называется коэффициентом рекапитализации. Существует три способа возмещения инвестированного капитала:

§ Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга)

§ Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда) (Аннуитетный метод)

§ Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Второй и третий методы рассчитываются сложными исчислениями с помощью специализированных табличных значений.

Метод Ринга целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата – ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения: Rk = Ry +1 : n, где

Rk – норма возврата капитала (коэффициент капитализации),

Ry – ставка доходности инвестиций,

n – оставшийся срок экономической жизни.

Пример. Условия инвестирования: срок – 5 лет, Ставка доходности инвестиций 12 %. Сумма вложений капитала в недвижимость 10 000 д.е. Решение. Ежегодная прямолинейная норма возврата капитала составит 20 %, т.к. за 5 лет будет списано 100 % актива (100 : 5 = 20). В этом случае коэффициент капитализации составит 32 % (12% + 20 %= 32 %). Возмещение основной суммы капитала с учетом требуемой ставки доходности инвестиций отражено в табл.

№ периода Остаток капиталовложений на начало периода Возмещение капиталовложений Доход на инвестированный капитал (12 %) Общая сумма дохода
10 000
10 000

Возврат капитала происходит равными частями в течение всего срока службы объекта недвижимости.

Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы. Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по формуле: Rm = ДО : К, где

Rm – ипотечная постоянная,

ДО – Ежегодные выплаты по обслуживанию долга,

К – Сумма ипотечного кредита.

Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или же равна фактору взноса на единицу амортизации.

Коэффициент капитализации для собственного капитала (Метод прямой капитализации) рассчитывается по формуле: Re = Годовой ДП до выплаты налогов : Величина собств. капитала

Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:

R = M х Rm + (1 – M) х Re, где М – коэффициент ипотечной задолженности.

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда:

§ Предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

§ Имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

§ Потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

§ Объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или только что введен) в действие.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Для расчета ДДП необходимы данные:

§ длительность прогнозного периода;

§ прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию (Реверсия – возврат инвестированного в объект недвижимости капитала в конце прогнозируемого периода. Рассчитывается как рыночная стоимость объекта /цена продажи/ недвижимости на конец прогнозного периода);

§ ставка дисконтирования.

Денежный поток до уплаты налогов = ПВД – Потери от незанятости и при сборе арендной платы + Прочие доходы = ДВД – ОР – Предпринимательские расходы владельца недвижимости, связанные с недвижимостью = ЧОД – Капиталовложения – Обслуживание кредита + Прирост кредитов

Денежный поток после уплаты налогов = Денежный поток до уплаты налогов – Платежи по налогу на доход

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

PV = + M x , где

PV – текущая стоимость,

Ci – денежный поток периода t,

i t – ставка дисконтирования денежного потока периода t,

M – стоимость реверсии, или остаточная стоимость.

Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков. Таким образом, стоимость объекта равна: Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков + Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии).

v Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Метод равноэффективного аналога или оценка на основе соотношения дохода и цены продажи

В этом случае в качестве единиц сравнения используются:

1) Валовый рентный мультипликатор (ВРМ)

2) Общий коэффициент капитализации (ОКК)

1) Валовый рентный мультипликатор – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу ПВД или к действительному валовому доходу ДВД. Для применения ВРМ необходимо:

а) оценить рыночный валовый (действительный) доход, генерируемый объектом;

б) определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов;

в) умножить валовый (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле

Цоб = ПВДо х ВРМа = ПВДо х : m , где

Цоб – вероятная цена продажи оцениваемого объекта,

ПВДо – валовый (действительный) доход от оцениваемого объекта,

ВРМа – усредненный валовый рентный мультипликатор по аналогам,

Цia – цена продажи i-го сопоставимого аналога,

ПВДia – потенциальный валовый доход i-го сопоставимого аналога,

m – количество отобранных аналогов.

Пример. Необходимо оценить объект недвижимости с ПВД в 150 000 д.е. В банке данных имеются сведения о недавно проданных аналогах (табл.):

Аналог Цена продажи, д.е. ПВД ВРМ
1 2 3 4
А 800 000 160 000
В 950 000 175 000 5,43
С 650 000 135 000 4,8

гр.4 = гр.2 : гр.3

ВРМ (усредненный по аналогам) = (5+5,43+4,8) : 3 = 5.

Цоб = 150 000 х 5 = 750 000 д.е.

2) Коэффициент капитализации определяется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его продажной цене. /Важно, чтобы аналоги были сопоставимыми/

Ккап = : m , где

Ккап – общий коэффициент капитализации,

ЧОДia – чистый операционный доход i-го сопоставимого аналога,

Цia – цена продажи i-го сопоставимого аналога,

m – количество отобранных аналогов.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле

Цоб = ЧОДо хКкап = ЧОДо х : m , где

ЧОДо – чистый операционный доход от оцениваемого объекта.

Пример. Оценивается объект недвижимости с прогнозируемым ЧОД в размере 50 000 д.е. (табл.)

Аналог Чистый операционный доход, д.е. Продажная цена, д.е. Расчетный Ккап
1 2 3 4
А 35 000
В 40 000 500 000 0,08
С доход за истекший год 35 000 350 000

гр.4 = гр.2 : гр.3

Аналоги А и С не могут быть использованы для расчета, так как у первого величина ЧОД несопоставима с этим показателем у оцениваемого объекта, а у второго доход указан за прошлый год. Вероятная цена продажи оцениваемого объекта будет равна: Цоб = 50 000 : 0,08 = 625 000 д.е.

v К основным характеристикам затратного подхода относятся:

§ Оценка имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки);

§ Учет износа (обесценивания) /Обесценивание – стоимостное выражение износа, измеряемого в процентах./ оцениваемых улучшений в период эксплуатации под воздействием различных факторов;

§ Принцип «замещения».

Основные этапы применения затратного подхода:

1) Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания;

2) Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);

3) Расчет выявленных видов износа;

4) Оценка рыночной стоимости земельного участка;

5) Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях:

1) Когда оцениваются новые или недавно построенные объекты,

2) В случае, когда необходим анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка,

3) Когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства,

4) Для оценки объектов незавершенного строительства,

5) Для оценки с целью выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок),

6) Для оценки с целью страхования,

7) Для переоценки основных фондов предприятий,

8) В случае, если ощущается недостаток информации для использования других подходов к оценке.

В рамках этого подхода используется метод расчета восстановительной стоимости. Стоимость воспроизводства – затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект.

4.2. Определение общего коэффициента капитализации

Общий коэффициент капитализации – параметр, преобразующий чистый доход в текущую стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта.

В данной работе применяется кумулятивный метод построения коэффициента капитализации. Особенность метода – одна из двух составляющих коэффициента – процентная ставка есть сумма отдельных составляющих. Ее основой является безрисковая ставка (в данной работе равна ставке рынка ГКО-ОФЗ). К безрисковой ставке дохода прибавляются поправки:

  • Поправка на дополнительный риск при вложении инвестиций;

  • Поправка на дополнительный риск, связанный с управлением инвестициями;

  • Поправка на низкую ликвидность недвижимости.

Таким образом, процентная ставка – это сумма безрисковой ставки плюс поправка на дополнительные риски плюс поправка на низкую ликвидность.

Что касается второй составляющей общего коэффициента капитализации – ставки возмещения капитала, то она рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала (т.к. срок экономической жизни объекта составляет 100 лет, то ставка будет равна 1/100 = 0,01 или 1%).

Общий коэффициент капитализации по данному методу определяется путем суммирования процентной ставки и ставки возврата капитала (таблица 12).

i = i0 + ic + iл + iin + nk, где

i0 – безрисковая процентная ставка

ic – общерыночный риск (изменение ставки по сравнению с безрисковой в зависимости от рискованности вложения капитала в недвижимость), по данным Росстата = 0,56.

iл – поправка на низкую ликвидность данного вида недвижимости, т.е. насколько быстро актив может быть превращен в наличные денежные средства. По сравнению с акциями и облигациями недвижимость характеризуется низкой ликвидностью.

Процентная надбавка за низкую ликвидность актива может быть определена по формуле: iл = i0*Время экспозиции аналогов, мес./12мес.

iin – поправка на управление инвестициями, %. Данная поправка не применяется в курсовой работе.

nk –С (рассчитывается по методу Ринга – прямой возврат инвестиций).

nk = 1/Срок жизни объекта

Наименование поправки

Размер поправки, %

Безрисковая процентная ставка

Поправка на риск

0,56

Поправка на управление

инвестициями

Поправка на низкую ликвидность

1,3

Суммарная процентная ставка

9,86

Ставка возврата капитала

Общая капитализация

10,86

Коэффициент капитализации

0,1086

Вывод: рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методом прямой капитализации:

Стоимость ОН = ЧОД/Коэффициент капитализации Стоимость ОН = 631800/0,1086 = 5817679,56руб.

  1. Согласование результатов оценки и получение итоговой величины рыночной стоимости Объекта оценки

Различные подходы могут быть использованы в процессе оценки, но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных подходов, должно определяться обоснованным суждением оценщиков, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух и более подходов. Решение же вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый подход взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе процесса оценки.

Существуют два базовых метода взвешивания:

  • метод математического взвешивания;

  • метод субъективного взвешивания.

Если в первом методе используется процентное взвешивание результатов, полученных различными способами, то второй базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого подхода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании каждого подхода.

Если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен обосновать выбор использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода.

В курсовой работе для расчет итогового значения рыночной стоимости применялся метод математического взвешивания:

  • В соответствии с ФСО №7, доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов, т.е. той недвижимости, целью владения которой является получение постоянного дохода. Жилая недвижимость приобретается, как правило, либо для постоянного проживания, либо в «спекулятивных» целях — с намерением продать объект на «пике» цен. При этом вариант сдачи жилой недвижимости в аренду, как правило не рассматривается: с учетом привлечения ипотечного кредита, доход от сдачи такой недвижимости в аренду в обозримом будущем вряд ли покроет все издержки на ее приобретение. Так, отношение ЧОД, рассчитанного в рамках доходного подхода, к стоимости объекта, рассчитанной в рамках сравнительного подхода, т.е. ставка капитализации, для объекта оценки составляет 5%. Для сравнения, ставки капитализации по Москве по состоянию на дату определения стоимости оцениваются для доходных объектов на уровне 9,5-10,5% для офисного и торгового сегментов и на уровне 12-13% для складского1. Таким образом, доходному подходу присвоен вес 10%;

  • Использование затратного подхода целесообразно, когда целью оценки является страхование объекта; либо оценка проводится для зданий, требующих реконструкции; в целях налогообложенияобъекта и проч. Кроме того, в соответствии с ФСО №7 затратный подход рекомендуется использовать, в частности, при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке. На дату оценки на рынке представлено достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами предложений. Кроме того, одним из недостатков затратного подхода является то, что он не отражает экономическую ситуацию как на рынке недвижимости, так и в целом в стране.Таким образом, затратному подходу присвоен вес 10%;

  • Рынок загородной недвижимости является активным, т.е. таким, в котором сделки совершаются достаточно часто, что обеспечивает формирование цен, отражающих реальные стоимостные оценки текущей ценности соответствующих объектов. Таким образом, сравнительному подходу присвоен вес 80%, как наиболее достоверно отражающему стоимость Объекта оценки.

Далее приведен расчет итоговой стоимости Объекта оценки:

Таблица 13. Расчет итоговой величины рыночной стоимости

Подход

Рассчитанная в рамках каждого из доходов рыночная стоимость (округленно), руб.

Весовой коэффициент

Итого рыночная стоимость Объекта оценки, руб.

Сравнительный

6 433 985

80%

5 147 188

Затратный

18 642 000

10%

1 864 200

Доходный

5 817 679.56

10%

581 767.95

Итого рыночная стоимость Объекта оценки

100%

7 593 155.95

Вывод: рыночная стоимость Объекта оценки по состоянию на дату определения составляет (округленно): 7 593 155.95 руб.

Практика Оценки. Как оценить стоимость компании по методу капитализации

ФСС Финансовый директор

Метод капитализации — один из методов оценки бизнеса доходным подходом. По сути это разновидность метода дисконтирования денежных потоков, в рамках которого стоимость компании определяют как текущую стоимость ее будущих доходов. Разница лишь в том, что метод капитализации предполагает стабильность этих доходов (или постоянный темп их роста).

Формула 1. Расчет рыночной стоимости компании методом капитализации

Чтобы оценить стоимость компании методом капитализации предстоит:

  • провести ретроспективный анализ деятельности бизнеса и подготовить прогноз изменения дохода в будущем;
  • выбрать вид дохода, который будет капитализирован;
  • определить период деятельности, за который предстоит капитализировать доход;
  • вычислить ставку капитализации;
  • рассчитать капитализированные доходы;
  • провести итоговые корректировки.

Основная задача этого метода – определить уровень дохода, который впоследствии будет капитализирован. При этом важно выбрать период деятельности компании, результаты которой будут капитализированы.

Как провести ретроспективный анализ бизнеса при оценке стоимости компании методом капитализации

Ретроспективный анализ деятельности компании проводится данным бухгалтерского баланса и отчета о финансовых результатах за последние 3-5 лет, а также управленческой отчетности компании. Он подразумевает анализ финансовых результатов деятельности, выполнения финансового плана, эффективности использования собственного и заемного капитала, выявление резервов увеличения суммы прибыли, рентабельности, улучшения финансового состояния и платежеспособности компании. По результатам этого анализа можно выбрать вид дохода и период производственной деятельности компании, за который предстоит капитализировать этот доход.

Для корректной оценки финансовых результатов (показателя дохода) компании необходимо провести их нормализацию, т.е. исключить статьи, которые имели разовый характер и не будут повторяться в будущем. К таким статьям относят:

  • прибыль /убыток от продажи части активов предприятия;
  • поступление/ убыток от удовлетворения/ неудовлетворения судебных исков;
  • поступление страховых выплат;
  • потери от вынужденной остановки производства и т.д.

После нормализации финансовых результатов их нужно привести к текущим ценам. Для этого можно использовать, например индексы потребительских цен, публикуемые на сайте федеральной службы статистики.

Какой показатель дохода выбрать при оценке бизнеса методом капитализации

В качестве доходов, подлежащих капитализации, может быть выбраны показатели:

  • чистой прибыли (после уплаты налогов);
  • прибыли до уплаты налогов;
  • денежного потока;
  • выплаченных/ потенциальных дивидендов.

При оценке крупных компаний целесообразно выбирать величину чистой прибыли, а небольших компаний — прибыль до уплаты налогов, поскольку в этом случае устраняется влияние льгот налогообложения.

Величина денежного потока используется при оценке компаний, в активах которых преобладают основные фонды, что позволяет учесть политику капитальных вложений и амортизационных отчислений на предприятии.

Вопрос: Какой вид денежного потока можно использовать при оценке бизнеса методом капитализации

Это может быть денежный поток для всего инвестированного капитала (бездолговой денежный поток) или собственного капитала.

Бездолговой денежный поток не учитывает изменение (рост или уменьшение) задолженности компании по кредитам. На основе этого показателя определяется рыночная стоимость всего инвестированного капитала: как собственного, так и заемного.

Денежный поток для собственного капитала учитывает изменение (рост или уменьшение) задолженности компании по кредитам. На его основе вычисляется рыночная стоимость собственных средств компании.

При выборе того или иного вида денежного потока (прибыли) для оценки бизнеса компании учитывают за счет каких именно средств он формируется. Если за счет собственных средств, то для оценки компании используется денежный поток для собственного капитала. Если же за счет привлечения заемных средств, то используется бездолговой денежный поток.

Вопрос: За какой период стоит капитализировать доход при оценке бизнеса

Сумма дивидендов, как правило, используется при оценке миноритарных пакетов акций, т.к. для мажоритарного акционера привлекательность компании состоит, в основном, не в выгодной дивидендной политике, а в росте ее капитализации.

Стоит заметить, что для капитализации можно использовать перечисленные показатели не только на текущую дату, но и их среднее значение за несколько предыдущих периодов на основании ретроспективных данных, например, за 3-5 лет.

Периодом деятельности компании, результаты которой будут капитализированы, может выступать:

  • первый прогнозный год;
  • последний отчетный год.

Наиболее правильным вариантом, учитывающим ретроспективную деятельность компании, рассматривают капитализацию дохода, спрогнозированного на последующий после даты оценки год.

Как определить ставку капитализации для оценки стоимости компании

Ставка капитализации чаще всего рассчитывается на основе ставки дисконтирования с учетом долгосрочных темпов роста денежного потока. Методы расчета ставки дисконтирования зависят от того, к какому виду денежного потока она применяется.

Есть несколько моделей построения ставки капитализации на основе ставки дисконтирования в зависимости разных параметров, например, от уровня прогнозного дохода и период прогноза (модели Гордона, Ринга, Инвуда).

Модель Гордона. Предполагает бесконечную продолжительность функционирования бизнеса и стабильные темпы роста денежного потока. В рамках этой модели определяют ставку для прогнозного или текущего года. В первом случае используют общепринятую расчетную формулу. Во втором случае (при расчете ставки для текущего года) используютформулу 2

Формула 2. Расчет ставки капитализации методом Гордона для текущего года

Модель Ринга. Данная модель исходит из необходимости соблюдения следующих условий:

  • конечная продолжительность функционирования актива, при которой его остаточная стоимость равна нулю;
  • ожидаемый доход меньше первоначальных инвестиций;
  • известно оставшееся время жизни актива.

Эта модель редко применяема, потому что в рамках нее предполагается, что доходы будет ежегодно снижаться.

Формула 3. Расчет ставки капитализации методом Ринга

Модель Инвуда. Используют при следующих допущениях:

  • конечная продолжительность функционирования бизнеса;
  • ожидаемый доход меньше первоначальных инвестиций;
  • остаточная стоимость будет равна нулю по истечении некоторого количества периодов.

Это более популярная модель, поскольку в качестве прогнозного периода подразумевает весь срок использования объекта, до полного его обесценения.

Формула 4. Расчет ставки капитализации методом Инвуда

Вопрос: Можно ли определить ставку капитализации без учета ставки дисконтирования

Определение ставки капитализации на основе ставки дисконтирования — самый распространенный способ, однако существуют другие метода расчета этой ставки капитализации, среди которых можно выделить:

1. Метод анализа рыночных данных. Ставка капитализации согласно этому методу определяется на основе рыночной информации о доходах и ценах продажи сопоставимых компаний;

2. Метод срока окупаемости инвестиций. Метод предполагает расчет ставки капитализации на основе период окупаемости инвестиций.

Вопрос: Как определить капитализированные доходы компании

На этом этапе оценке бизнеса методом капитализации предстоит определить предварительную стоимость бизнеса (капитализированные доходы компании). Определяют ее по формуле 1, на основе величины дохода, который предстоит капитализировать и ставки капитализации.

Эта стоимость компании будет предварительной, т.к. для определения итоговой стоимости полученный показатель стоимости необходимо скорректировать на избыточные и не операционные активы, не принимающие участия в формировании денежного потока, избыток (дефицит) собственного оборотного капитала, а также на сальдированную величину отложенных налоговых активов и отложенных налоговых обязательств.

К не операционным активам могут быть отнесены:

  • устаревшие или не введенные в работу нематериальные активы;
  • недвижимое имущество, не участвующее в производственном процессе;
  • объекты незавершенного строительства;
  • нефункционирующие доходные вложения в материальные ценности и финансовые вложения.

Источник: Пресс-центр АКГ «ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ» (GGI), ФСС «Финансовый директор»

Юлия Белогорцева, Партнер практики Оценка АКГ «ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ», 31.03.2015

Юлия Белогорцева

Расчет ставки капитализации

Метод капитализации основан на применении ставки (коэффициента) капитализации, позволяющей определить стоимость объекта оценки, зная доход, который можно получить от его использования по следующей формуле:

V = I / R,

где: V — стоимость оцениваемого объекта,

I — доход от оцениваемого объекта за определенный период, обычно за год;

R — ставка капитализации.

Ставка капитализации отражает степень риска и одновременно размер прибыли инвестора. Чем выше риск вложения денег куда-либо, тем больший процент прибыли требует инвестор от подобного вложения. Тут же заметим, что чем более рискованным является вложение денег, тем меньше этот бизнес стоит. Это полностью подтверждается приведенной выше формулой. Чем рискованнее бизнес, тем выше ставка капитализации и соответственно меньше стоимость бизнеса.

Ставка капитализации может определяться несколькими способами:

— метод кумулятивного построения;

— метод рыночной выжимки;

— метод связанных инвестиций;

— метод Элвуда и другие методы.

Рассмотрим метод кумулятивного построения, базирующегося на учете всех рисков, которые возможны для оцениваемого объекта недвижимости. Формула ставки капитализации по методу кумулятивного построения имеет следующий вид:

r = rrf + rm + rp,

где: rrf — безрисковая ставка;

rm — рыночная премия за риск;

rp — премия за риски, связанные с недвижимостью.

Другими словами, прибыль инвестора должна анализироваться на основе оценок текущей безрисковой ставки, общего рыночного риска и риска, обусловленного особенностями недвижимости, как инвестиционного актива.

Эта формула справедлива, если стоимость объекта недвижимости остается постоянной во времени. Если происходит увеличение стоимости объекта, то ставку капитализации нужно будет уменьшить на процент, соответствующий темпам роста. И наоборот: если оцениваемое здание будет терять в стоимости, то ставку нужно будет увеличить на процент, соответствующий темпу падения.

Рассмотрим составляющие ставки капитализации:

Безрисковая ставка. Безрисковыми считаются инвестиции, получение возврата по которым в высшей степени определенно. Строго говоря, абсолютно безрисковых инвестиций быть в принципе не может. Поэтому в классической постановке к безрисковым относят инвестиции, возврат которых гарантирует либо государство, которое может просто включить печатный станок и расплатиться с инвесторами, либо в высшей степени надежный банк (для иллюстрации, как правило, обычно делаются ссылки на швейцарский банк). В качестве дополнения можно заметить, что безрисковая ставка по сути отражает временные предпочтения инвестора в условиях современной экономической реальности и учитывает инфляционные ожидания.

На зарубежных рынках недвижимости к безрисковым относят инвестиции в долгосрочные государственные ценные бумаги, как правило, облигации или казначейские обязательства. Соответственно, в качестве безрисковой при анализе инвестиций в недвижимость принимают текущую ставку по долгосрочным государственным обязательствам или аналогичным ценным бумагам.

На российском рынке идентифицировать надежную государственную ценную бумагу достаточно проблематично, что обусловлено общей ситуацией с платежеспособностью российского правительства. В качестве ориентира, вероятно, можно принять ставку по облигациям валютного займа («евробондам»), номинируя временные предпочтения инвесторов в валютном исчислении. Существует практика, когда в качестве безрисковой принимают ставку по валютным депозитам Сбербанка, имеющего среди населения более высокий кредит доверия.

Рыночный риск. В отличие от таких инвестиционных инструментов, как акции и облигации, для которых достаточно развита теория рисков и методы определения ставки дисконтирования денежных потоков, характеристики изменчивости составляющих дохода инвестиций в недвижимость имеют свои особенности.

Инвестиции в недвижимость с фиксированным доходом по характеристикам денежных потоков аналогичны надежным бессрочным облигациям. Как правило, аренда с фиксированной долгосрочной арендной платой дает возможность главным арендаторам получать существенную прибыльную арендную плату, поэтому вероятность неплатежа с их стороны весьма незначительна. Основной риск для такой инвестиции должен возникать в результате изменения рыночных процентных ставок и инфляции.

Инвестиции в недвижимость с пересматриваемой арендной платой по характеристикам денежных потоков больше напоминают инвестиции в простые акции. В данном случае рыночный риск увеличивается. Денежные потоки с течением времени могут изменяться, вплоть до полного прекращения.

При этом, однако, имеются существенные отличия в природе инвестиций в акции и в недвижимость. Денежный поток обыкновенной акции имеет вид дивидендов, которые определяются, с одной стороны, способностью менеджеров извлекать прибыль, а с другой стороны – стратегической политикой компании и общей конъюнктурой рынка. При ухудшении положения руководство акционерной компании может принять решение о приостановке выплаты дивидендов, а в случае банкротства акционеры могут потерять весь вложенный капитал.

В отличие от этого, право собственности на недвижимость по своей сути представляет право на реальные активы с длительным сроком экономической жизни. Стоимость недвижимости и арендная плата в меньшей степени зависят от способности менеджеров извлекать прибыль. Если бизнес арендаторов теряет эффективность, то в первую очередь прекращается выплата дивидендов, а арендная плата при этом является контрактным обязательством и ее выплата прекращается только в случае банкротства. Если арендатор все же обанкротился, владелец недвижимости понесет лишь кратковременные потери от отсутствия арендной платы в течение времени поиска нового арендатора.

Риски, связанные с инвестициями в недвижимость. Кроме общих рыночных рисков, инвестициям в недвижимость присущи специфические риски, обусловленные свойствами данного инвестиционного актива. Примерный перечень основных рисков данного типа имеет следующий вид:

— риск управления недвижимостью;

— риск низкой ликвидности;

— секторный риск;

— региональный риск;

— риск износа;

— экологический риск;

— риск инфляции;

— законодательный риск;

— налоговый риск;

— планировочный риск;

— юридический риск.

Таким образом, анализ инвестиционных рисков (рыночного риска и рисков, специфических для недвижимости) указывает на уникальность недвижимости как инвестиционного актива.

Особенностью определения величины ставки капитализации для недвижимости является то, что нельзя точно оценить каждую ее составляющую. Более того, следует подчеркнуть, что, даже если допустить при наличии достаточной статистики гипотетическую возможность точной оценки всех составляющих ставки капитализации, элемент неопределенности не может быть полностью исключен, так как ставка капитализации является отражением восприятия инвестором будущих рисков в будущей экономической ситуации, а не результатом исторических исследований.

Более предпочтительным и при этом менее сложным, дающим точные результаты, является метод рыночной выжимки. Для расчета ставки капитализации по этому методу необходимо иметь информацию по стоимости недавно осуществленной продажи сопоставимых объектов-аналогов и данные по доходам, получаемым от объектов-аналогов. Рассмотрим пример: Вам нужно оценить свою квартиру. Вы до этого сдавали ее в аренду по цене 200 $/месяц. Чтобы произвести оценку, найдем сопоставимый объект-аналог: в вашем районе была продана квартира за 50 000 $, которая ранее сдавалась в аренду за 250 $/месяц. Ставка капитализации для аналога составит: 250 / 50 000 = 0,005 или 0,5%. Теперь считаем стоимость оцениваемой квартиры:

V = I / R = 200 / 0,005 = 40 000 $.

Теперь вернемся к нашему примеру по определению стоимости административного здания методом капитализации дохода. Вспомним, что мы уже определили с помощью объектов-аналогов доход, который можно получать от сдачи в аренду оцениваемое нами здание и этот доход составляет — 146 $ в год. Ставку капитализации определим на основании усредненных в зависимости от типа недвижимых объектов ставок капитализации для Москвы и Санкт-Петербурга. Этот анализ строился с применением метода рыночной выжимки путем обработки статистического массива информации.

Согласно приведенной таблице 12 величина ставки капитализации для оцениваемой в примере недвижимости, которая относится к типу № 5 «Офисные здания класса В и С», принята равной 20%.

Таблица 12

Усредненные значения ставок капитализации для различных типов недвижимости

>Коэффициент капитализации 

Еще найдено про коэффициент капитализации

  1. Анализ долгосрочных финансовых решений корпорации на основе консолидированной отчетности
    Индикаторы дивидендной политики коэффициент капитализации совокупного дохода рассчитываемый как отношение нераспределенного совокупного дохода за год к совокупному доходу
  2. Методика анализа эффективности и интенсивности использования акционерного капитала
    Оборачиваемость активов х Коэффициент капитализации ROE Чистая прибыль Выручка х Выручка Активы х Активы Акционерный капитал Представленные три
  3. Статистический анализ взаимосвязей показателей управления капиталом и рыночной стоимости публичных компаний России
    PBV MC E где МС — капитализация Коэффициент долга компаний доля долгосрочных и краткосрочных пассивов в валюте баланса в период 2000-2008
  4. Влияние МСФО на результаты анализа финансового положения ПАО «Ростелеком»
    Коэффициент концентрации заемного капитала 0,3-0,5 0,556 0,644 0,088 0,522 0,553 0,031 3 Коэффициент капитализации финансового риска 0,5 1,254 1,808 0,554 1,093 1,237 0,144 4 Коэффициент финансирования >
  5. Такой разный гудвилл: апробация различных методов оценки гудвила компании и интерпретация полученных результатов
    Rg — коэффициент капитализации нематериальных активов По методу Ринга R Y 1 n 100 R — коэффициент
  6. Коэффициент капитализации прибыли
    Коэффициент капитализации прибыли Коэффициент капитализации прибыли — показывает удельный вес капитализированной прибыли прибыли в общем размере чистой прибыли
  7. Оценка эффективности использования собственного капитала организации (на примере ФГУП РПЗ «Красноармейский»)
    Дюпона величина собственного капитала задействована в коэффициенте капитализации мы проанализировали данный показательс использованием факторной модели разложив величину собственного капитала на слагаемые
  8. Рыночная капитализация
    Для оценки уровня капитализации дохода используется коэффициент капитализации который рассчитывается по следующей формуле Коэффициент капитализации Сумма дохода направляемого на его капитализацию
  9. Оценка стоимости предприятия с использованием метода дисконтированных денежных потоков в рамках доходного подхода
    R — коэффициент капитализации D — чистый годовой доход Метод дисконтирования денежных потоков применяется при нестабильном доходе
  10. Аналитические возможности консолидированной отчетности для характеристики финансовой устойчивости
    Поэтому среди множества коэффициентов финансовой устойчивости можно выделить две группы показателей условно называемых коэффициентами капитализации и коэффициентами покрытия Коэффициенты капитализации характеризуют структуру источников финансирования и рассчитываются по балансу или консолидированному отчету о финансовом
  11. Коэффициент финансового риска
    Синонимы коэффициент капитализации коэффициент финансового левереджа Страница была полезной
  12. Проблема управления финансовым состоянием сельскохозяйственной организации в рамках повышения рентабельности собственного капитала
    Оптимальное значение Коэффициент капитализации Ш 0,18 0,16 0,04 ≤ 1,5 Коэффициент обеспеченности собственными источниками финансирования U2 0,6
  13. Антикризисные механизмы финансовой стабилизации и развития организации
    Кч п — коэффициент капитализации чистой прибыли А — стоимость активов организации d — коэффициент оборачиваемости активов Vп
  14. Методология оценки нематериальных активов
    М CFo rk где CFo средний доход по истечении каждого года rk коэффициент капитализации который складывается из реальной ставки дисконта В основу этого метода избыточной прибыли положен
  15. Комплексный анализ финансовой устойчивости компании: коэффициентный, экспертный, факторный и индикативный
    Сумма значений показателей коэффициента автономии и коэффициента концентрации привлеченных средств равняется 1 Коэффициент капитализации К капитал — определяется как отношение суммы привлеченного капитала к собственным средствам организации
  16. Многокритериальный подход к анализу предпринимательских рисков
    Это говорит об относительной финансовой устойчивости предприятия Коэффициент капитализации плечо финансового рычага в 2013 г значительно снизился по сравнению с 2011 г
  17. Формирование многофакторного критерия оценки инвестиционной привлекательности организации
    Как следует из анализа представленных данных наибольшее положительное влияние на капитализацию фирмы оказывает ее ликвидность коэффициент влияния 1,302358 а наибольшее отрицательное влияние отношение заемного капитала
  18. Оценка стоимости бизнеса и использование ее результатов в целях повышения эффективности деятельности компании
    Гордона Согласно данной модели годовой доход постпрогнозного периода капитализируется в показатели стоимости при помощи коэффициента капитализации рассчитанного как разница между ставкой дисконта и долгосрочными темпами роста выручки Ставка капитализации
  19. Методологические аспекты управления собственным капиталом организации с использованием критерия стоимости
    R — коэффициент капитализации По отношению к стоимости обыкновенных акций данная модель может быть трансформирована следующим образом
  20. Оптимизация структуры бухгалтерского баланса как фактор повышения финансовой устойчивости организации
    Коэффициент обеспеченности собственными средствами -0,348 0 0,175 3 Коэффициент капитализации 0,405 17,1 0,290 17,5 Коэффициент финансовой независимости 0,542 9 0,623 10 Коэффициент финансовой

Вам также может понравиться

Об авторе admin

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *