Ипотечная сделка этапы

Договор оказания услуг по сопровождению ипотечных сделок

ДОГОВОР № СИ-10

оказания услуг по сопровождению ипотечных сделок

Город Москва «00» апреля 2010 года

гр. Ф. И.О. , паспорт 00-00 000-000 выдан, дата выдачи именуемый в дальнейшем «Клиент», с одной стороны, и

Общество с ограниченной ответственностью , действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Компания», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Компания обязуется возмездно оказать, а Клиент обязуется оплатить и принять следующую услугу — Сопровождение кредитной сделки, которая включает в себя услуги, перечисленные в п.1.2. настоящего договора.

1.2. Подбор кредитной программы включает в себя:

1.2.1. Проведение процедуры предварительной квалификации Клиента и определение сроков Кредита, процентных ставок и лимита кредитования;

1.2.2. Подбор кредитной программы с учетом требований Клиента, указанных в Приложении № 1 к настоящему договору;

1.2.3. Формирование Кредитного досье в соответствии со стандартами кредитных организаций на основании полученных от Клиента документов, указанных в Приложении № 2 к настоящему договору;

1.2.4. Направление Кредитного досье в кредитные организации (далее – Кредитор) с целью получения положительного решения о предоставлении Кредита.

1.2.5. сопровождение процедуры получения кредита и организация проведения сделки в банке.

2. Стоимость услуг и порядок расчетов

2.1. Стороны при определении стоимости услуг руководствуются следующим: общая стоимость услуг по настоящему договору составляет 1.8(Одна целая и восемь десятых)% от максимальной суммы кредитного лимита, указанной в Копии положительного решения о предоставлении кредита Клиенту, но не менее 70 000 (Семидесяти тысяч) рублей. Стоимость услуг НДС не облагается в соответствии гл.26.2 НК РФ.

2.2. Услуги по настоящему договору подлежат оплате наличным путем или перечисления денежных средств на расчетный счет Компании по реквизитам, указанным в настоящем договоре.

2.3. Оплата производится в российских рублях. В случае получения Клиентом кредита в иностранной валюте, стоимость услуг Компании оплачивается в размере, эквивалентном данной денежной сумме в российских рублях по курсу ЦБ РФ на день подписания Акта оказания услуг.

2.4. Оплата производится в момент выдачи кредитных средств Кредитором Клиенту.

3. Права и обязанности Клиента

3.1. Клиент обязан оплатить оказанные услуги в сроки и в порядке, предусмотренном настоящим договором.

3.2. Клиент обязуется предоставлять Компании достоверные сведения о себе, о своем финансовом положении, своей семье, ближайших родственниках, кредитной истории, трудовой занятости, владении имуществом. Клиент не возражает против проверки Компанией достоверности вышеуказанных сведений в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

3.3. Клиент обязан предоставить все необходимые справки и документы, указанные в Приложении № 2 не позднее 30 (Тридцати) дней с момента подписания настоящего договора, а также заполнить Приложение к настоящему договору в день подписания Сторонами настоящего договора.

3.3.1. Данные, указанные в Приложение являются основанием для подбора Клиенту кредитной организации, имеющей возможность выдать Клиенту разрешение на получение кредита на заявленных Клиентом условиях.

3.4. Клиент обязан не позднее пяти дней с момента получения соответствующего требования, предоставить Компании дополнительные документы.

3.5. Клиент обязан в согласованное Компанией день, время и место, лично явиться, либо обеспечить явку представителя, при условии надлежащего оформления его полномочий (наличия нотариально удостоверенной доверенности) для заключения кредитного договора с Кредитором

3.6. Клиент обязан вести переговоры по предмету настоящего договора с представителями кредитной, страховой, оценочной организаций исключительно в присутствии представителя Компании. В противном случае, Компания не несет ответственности за результат по настоящему договору.

3.7. Клиент обязуется не заключать в течение срока действия настоящего договора с третьими лицами каких-либо договоров, соглашений или иных обязательств, предмет которых полностью или частично совпадает с предметом настоящего договора.

3.8. Клиент должен немедленно сообщать Компании о любых обстоятельствах, препятствующих соблюдению условий настоящего договора.

3.9. Клиент имеет право одностороннего отказа от исполнения настоящего договора и при условии полной оплаты Компании фактически понесенных расходов. В этом случае настоящий договор считается расторгнутым по истечении 15 (Пятнадцать) дней с момента получения Компанией письменного уведомления о расторжении настоящего договора и при условии полной оплаты Компании фактически понесенных расходов.

4. Права и обязанности Компании

4.1. Компания обязана оказать услуги, указанные в п.1.1. настоящего договора.

4.2. Компания обязуется формировать кредитное досье в соответствии со стандартами кредитных, страховых, оценочных организаций и органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4.3. Компания обязуется консультировать Клиента по всем вопросам, возникающим в ходе исполнения обязательств по настоящему договору.

4.4. Компания обязуется приложить все усилия для скорейшей реализации настоящего договора.

4.5. В случае нарушения сроков и порядка оплаты по настоящему договору, Компания оставляет за собой право не приступать к выполнению обязательств по настоящему договору.

4.6. Компания имеет право любыми, не противоречащими действующему законодательству Российской Федерации, способами, осуществлять сбор и проверку сведений, предоставленных Клиентом.

5. Срок действия настоящего договора

5.1. Настоящий договор вступает в силу с момента подписания его Сторонами и действует до момента исполнения всех взятых обязательств Сторонами по настоящему договору.

5.2. Срок исполнения обязательств по подбору кредитной программы составляет 10 (Десять) рабочих дней с момента предоставления Клиентом необходимых документов.

5.3. В случае получения отрицательного решения о возможности получения кредита Клиентом от трех и более кредитных организаций, настоящий договор прекращает свое действие в день принятия последним из Кредиторов такого решения.

6. Ответственность Сторон

6.1. Компания не несет ответственности за невыполнение условий настоящего договора при невыполнении Клиентом условий, предусмотренных статьей 3 настоящего договора.

6.2. Компания не несет ответственности за отказ в предоставлении Кредита кредитными организациями и отказ в заключении договора страхования жизни и/или имущества.

6.3. Компания, в течении срока действия настоящего договора имеет право одностороннего отказа от исполнения обязательств по настоящему договору и договор будет считаться расторгнутым с даты получения Клиентом уведомления от Компании о таком отказе. При этом Компания обязуется возвратить Клиенту денежную сумму, оплаченную последним не позднее 10 (Десяти) дней с момента получения письменного требования о возврате денежных средств от Клиента.

6.4. В случае нарушения Клиентом п.3.7. и п.3.8. настоящего договора, сумма в размере, установленном п.2.1 настоящего договора возврату Клиенту не подлежит.

7. Конфиденциальность

7.1. Компания гарантирует, что полученная им в ходе оказания услуг Клиенту информация не будет передаваться третьим лицам без получения согласия Клиента, за исключением передачи вышеуказанной информации банковским, страховым и оценочным организациям, а также в случаях предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

7.2. Клиент гарантирует, что полученная им информация о Компании, которую можно рассматривать как коммерческую тайну, не будет передаваться третьим лицам без получения согласия Компании.

8. Дополнительные условия

8.1. Клиент подтверждает, что он ознакомлен с дополнительными расходами, подлежащими оплате Кредитору и иным сторонним организациям при получении кредита, расходами по договору страхования, расходами по оказанию услуг по оценке недвижимости, расходами на государственную пошлину за регистрации прав на недвижимое имущество в уполномоченных органах, а также иными расходами, подлежащими оплате Клиентом, не предусмотренными настоящим договором. Такие расходы полежат оплате Клиентом.

8.2. Клиент уведомлен о том, что кредитные организации могут отказать ему в получении кредита без объяснения причин, а страховые организации – в страховании жизни и/или имущества.

8.3. Клиент согласен с тем, что условия кредитного договора (срок, сумма, процентные ставки), предоставляемого Клиенту кредитной организацией могут отличаться от условий, указанных в Приложении № 1. Компания не несет ответственности за условия кредитного договора, так как решение о предоставлении Кредита принимает кредитная организация.

8.4. В целях исполнения настоящего договора и в соответствии с требованиями Федерального закона «О персональных данных» Клиент настоящим дает свое согласие на обработку своих персональных данных Компанией:

8.4.1. Перечень данных, на обработку которых дается согласие: ФИО, дата рождения, дата и место рождения, адрес, семейное, социальное положение, имущественное положение, образование, профессия, место работы, состав семьи, доходы и другая информация.

8.4.2. Перечень действий с персональными данными, на которые Клиент дает свое согласие: обработка данных, систематизация, накопление, передача в кредитные, страховые, оценочные компании.

8.4.3. Срок действия согласия – 1 (один) год с момента подписания настоящего договора.

8.4.4. Настоящее согласие может быть отозвано Клиентом на основании его письменного заявления.

8.5. В случае возникновения разногласий между Сторонами по настоящему договору, они подлежат разрешению путем переговоров. При невозможности разрешения разногласий путем переговоров, они подлежат разрешению в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

8.6. Местом рассмотрения споров по настоящему договору является суд общей юрисдикции.

8.7. Подписывая настоящий договор, Клиент подтверждает, что ознакомлен со всеми его условиями, они ему понятны, по всем возникшим вопросам ему даны разъяснения, с условиями настоящего договора он согласен.

8.8. В случае изменения адресов, телефонов и других реквизитов любой из Сторон, она обязана письменно уведомить о таком изменении другую Сторону не позднее 1 (одного) дня с момента такого изменения.

8.9. Во всем остальном, что не урегулировано настоящим договором, Стороны будут руководствоваться действующим законодательством Российской Федерации.

8.10. Настоящий договор составлен в двух идентичных экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон. Все приложения, дополнения и изменения являются неотъемлемой частью настоящего договора, если они подписаны Сторонами или их уполномоченными представителями.

9. Форс-мажор

9.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего Договора в результате обстоятельств чрезвычайного характера, которые Сторона не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами в случае, если такие действия длились более чем три месяца. К таким обстоятельствам относятся: наводнение, пожар, землетрясение, а также война, военные действия, и любые аналогичные обстоятельства вне разумного контроля Сторон.

9.2. При наступлении подобных обстоятельств Стороны обязуются в течение 5-ти (пяти) календарных дней известить о них в письменной форме другую Сторону. Извещение должно содержать данные о характере обстоятельств и, по возможности, оценку их влияния на возможность исполнения Стороной своих обязательств по настоящему Договору. Неуведомление или несвоевременное уведомление лишает Сторону права ссылаться на любое вышеуказанное обстоятельство в дальнейшем.

9.3. Обстоятельства непреодолимой силы должны быть документально подтверждены Торгово-промышленной палатой Российской Федерации.

10. Адреса и реквизиты Сторон

Клиент:

ФИО:

Дата рождения:

Паспорт:

Выдан:
Дата выдачи:

К/П:

Зарегистрирован:

Телефоны:

_________________________________/ Ф. И.О. /

Компания:

Юридический адрес: Москва,

Спасоглинищевский Б. переулок, д. 9/1 стр. 16

Фактический адрес: 111033 г. Москва, ул. Золоторожский вал д. 32, стр. 11 офис 207

Тел.(4

ИНН//

р/с

в АБ «Интерпрогрессбанк» (ЗАО)

к/с

Генеральный директор

Приложения № 1 , №2 мною получены. _________________________/ Ф. И.О. / «00» апрелямая 2010 года

Исполнитель ______________

Приложение к Договору № СИ-10 от «00»месяца апреля 2010 года

ЗАЯВЛЕНИЕ-АНКЕТА НА ПОДБОР КРЕДИТНОЙ ПРОГРАММЫ

Я, Ф. И.О, прошу подобрать мне на основании предоставляемых в настоящем ЗАЯВЛЕНИИ-АНКЕТЕ сведений, Кредитную программу, из числа предлагаемых кредитными организациями – партнерами , соответствующую следующим требованиям:

ОБЩИЕ ПАРАМЕТРЫ ЗАПРАШИВАЕМОГО КРЕДИТНОГО ПРОДУКТА:

Цель получения кредита:

ÿ Потребительские цели

¨ Приобретение недвижимости на первичном рынке

¨ Приобретение недвижимости на вторичном рынке

Вид залога:

ÿ Залог имеющейся недвижимости

¨ Залог приобретаемой недвижимости

¨ Залог иных активов ____________________________________________

(описание активов, предлагаемых в обеспечение кредита)

Валюта кредита

ÿ RUR (Российский рубль)

¨ USD (Доллар США)

¨ EUR (Евро)

¨ Прочая валюта (указать наименование) ____________________________

Сумма кредита,

в валюте кредита

Срок кредита, лет

Ставка по кредиту,

% годовых

Особые требования к кредитному продукту

КЛИЕНТ:

КОМПАНИЯ:

«

______________________/Ф. И.О. /

Исполнитель:

Специалист

ачи.

Ипотечная сделка

Это фрагмент книги «Ипотечная сделка. Залог приобретаемой недвижимости» из серии Сделка от А до Я.

Слободчикова Ольга. Практикующий специалист рынка недвижимости.

Сейчас я записываю серию видео уроков с общим названием «РАЗУМНАЯ ИПОТЕКА»

Глава 1. Особенности ипотечных сделок

  • Ипотечными сделками, на сленге игроков рынка недвижимости и банковских специалистов, называются сделки покупки недвижимости за счет кредитных средств, обязательным условием которых является залог недвижимости под обеспечение возвратности кредита.

Ипотечные кредиты банки выдают под залог как покупаемой недвижимости, так и имеющейся у заемщика на праве собственности.

В этом пособии мы подробно разберем все этапы ипотечной сделки, в которой кредитные средства выдаются под залог приобретаемой недвижимости

  • Для банка исключительно важным обстоятельство является возможность в 100% случаев возместить свои потери, связанные с невозвратом кредита, за счет реализации залоговой недвижимости.

Поэтому банк проводит специальную оценку предмета залога, причем не только ликвидационную стоимость, но и другие факторы возможной продажи недвижимости и обстоятельств препятствующих этому.

Кроме того условия выдачи кредита диктует банк и эти условия заемщику необходимо учитывать при планировании сделки.

Часто банки имеют мало аккредитованных оценщиков и страховщиков или настоятельно рекомендуют только «своих», у которых тоже особые требования к заемщику.

Ошибка только в одном звене сделки ведет к ее срыву на финальных этапах и большим потерям у участников купли-продажи.

Впрочем, банк это мало волнует!

И хотя менеджер по ипотечному кредитованию кровно заинтересован в выдаче кредита, далеко не всегда он подскажет, как избежать ошибок в сделке, у него очень узкий сегмент обязанностей и знаний.

Как всегда, спасение утопающих – это дело рук самих утопающих.

Чтобы избежать ошибок сначала составим план сделки, а потом подробно разберем все этапы.

Глава 2 Пошаговый план сделки

Исходной точкой для начала просмотра квартир для покупки является получение из банка уведомления о предоставлении кредита.

Без этого документа риелтор высокой квалификации и попу от стула не оторвет.

Ведь глупо начинать просмотр вариантов для клиента, не зная условий сделки.

— Ну как же так, мне клиент все рассказал, и сколько денег ему дают и под какой процент.

Для риелтора-дилетанта этих данных вполне достаточно.

Но я хочу иметь дело с профессионалами.

Итак, на каждом шаге оцениваем риски в сделке и ищем «подводные камни».

Ведь риелтор должен провести сделку «как по маслу», то есть на пять с плюсом. Иначе риелтор не нужен. Допустить ошибки участники сделки и без вас могут, к тому же бесплатно.

Итак, план. Пошаговый.

Ипотечная сделка. Шаг 1.

Получение из банка уведомления о предоставлении кредита с условиями выдачи заемных средств.

Важно понимать:

  • Размер кредитных средств
  • Размер собственных средств, в качестве первоначального взноса. Как правило, это процент от цены недвижимости. Например, не менее 20%. НО у некоторых банков это процент считается от рыночной стоимости, определенной независимой оценкой. Если этот момент пропустить, у Покупателей может не оказаться нужной суммы, для первоначального взноса..
  • Наличие созаемщиков и поручителей тоже важно учесть, порой они не понимая важности мероприятия, планируют отпуск или длительную командировку или смену места работы.
  • Оформление страхования: жизни и здоровья заемщика и созаемщика, страхование предмета залога, страхование титула собственника. Расходы на страхование могут быть весьма значительными, поэтому их необходимо оценить на первом шаге. К тому же страхование жизни требуется перед подписанием кредитного договора, для снижения процентной ставки.
  • Обязательное оформление между супругами брачного договора, если один из них не является созаемщиком

В уведомлении о предоставлении кредита, как правило, нет информации об условиях выдачи денежных средств. А это исключительно важная информация.

Ниже мы вернемся к этому вопросу.

Ипотечная сделка.

Шаг 2. Подбор вариантов для просмотра с учетом ипотечной сделки.

  • Ведь далеко не все Продавцы идут на сделку за счет кредитных средств и этому есть несколько обстоятельств:

Малая толика банков выдает кредитные средства по расписке Росреестра или МФЦ о приеме документов на регистрацию права собственности, а это значит, сначала объект недвижимости уходит в залог банку, и только через несколько дней при благоприятном стечении обстоятельств, с Продавцом рассчитаются за квартиру.

То есть, наступает момент, когда у Продавца уже нет права собственности, но и нет расчета, а может и не быть вовсе.

Вот в декабре 2014 года банки отказались выдавать кредитные средства по свершившимся сделкам в связи с резким увеличением ставки рефинансирования.

Поэтому часть Продавцов откажет в продаже по этим соображениям.

  • Еще большая часть Продавцов, уходя от выплаты налога с дохода физических лиц (НДФЛ), попросят занижения цены в договоре, что невозможно или очень трудно в ипотечной сделке.

Ведь банк требует независимую оценку профессионального оценщика.

Хотя, если стоимость выбранной квартиры ниже рыночной, с независимым оценщиком можно договориться о некотором, разумном завышении оценки.

Договариваясь с продавцом о просмотре объекта, сразу скажите, что у вас ипотечная сделка и обязательно назовите банк-кредитор.

  • На момент встречи с Продавцом за столом переговоров имейте на руках список документов, требующихся для банка, и информацию об условиях выдачи кредитных средств.

Это позволит вам оценить сроки подготовки к сделке.

Обязательное страхование ипотеки

На моем Ютуб канале размещены видео уроки по «РАЗУМНОЙ ИПОТЕКЕ».

Вот один из них:

Как проходит ипотечная сделка

  • Дополнительно вы можете посмотреть подробные разъяснения в пошаговой инструкции к сделке
  • Для составления предварительного договора купли-продажи используйте адаптированный шаблон и построчный комментарий Автора к его заполнению с учетом обстоятельств вашей сделки.
  • Так же для легкого составления предварительного договора купли-продажи можно использовать Конструктор договоров — специальную программу
  • Так же можно подписаться на от автора

Всегда рада разъяснить. Автор

Особенности ипотечных сделок

Общие моменты

Итак, ипотека с нуля. Давайте начнем разбираться с этим вопросом.

Последнее время все больше россиян принимают решение о покупке жилья с помощью ипотечного кредита. Данная схема имеет свои плюсы: не нужно занимать денег у родных и знакомых, вы оформляете квартиру сразу же в собственность, а рассчитаться по кредиту можно в соответствии со своими потребностями.

В отличие от потребительского кредита, где обеспечением выступает поручительство физического лица или вовсе отсутствует, в ипотечном кредитовании залогом выступает недвижимость, которую покупает клиент банка. Это значит, что на квартиру накладывается обременение (без согласия банка — кредитора невозможно будет продать, подарить, переоформить квадратные метры), но можно в ней проживать, делать ремонт и т.д. После того как обязательства погашены, обременение снимается.

Так как в большинстве случаев у физического лица недостаточно собственных средств, то ипотечные ссуды отличаются значительной суммой кредитования (от 300 000 руб до нескольких миллионов), длительным сроком кредитования (до 30 лет).

При оформлении ипотечного кредита можно выбрать схему погашения задолженности: аннуитетными платежами или дифференцированными. В первом случае платежи всегда имеют один размер, проценты распределены по всему периоду кредитования. При дифференцированных платежах суммы идут на убывание: вначале взносы максимальные, потом постепенно сходят на убыль, проценты начисляются на остаток. Какой вид платежей выгодней? При дифференцированных платежах, особенно при максимальном сроке, сумма переплаты будет меньше, однако доход заемщика (или семьи) должен быть выше.

Более детально о том, что такое ипотека на жилье вы можете узнать из нашего прошлого поста.

Начнем разбираться, как оформляется ипотека шаг за шагом.

Пошаговая инструкция

Обобщенно можно выделить основные этапы ипотечной сделки:

  • поиск кредитора (определение суммы и условий выдачи средств, одобрение заявки),
  • выбор вариантов жилья, согласование заявки в банке,
  • подписание кредитного договора и договора купли — продажи,
  • регистрация сделки, оформление жилья в собственность.

Оформление ипотеки – вопрос ответственный. Если знаний и времени недостаточно для самостоятельного анализа рынка ипотечного кредитования, можно воспользоваться услугами ипотечного брокера. За определенную сумму специалист подберет наиболее выгодный вариант в зависимости от ваших возможностей и пожеланий.

Если же бюджет и так ограничен, стоит самостоятельно рассмотреть предложения банков и выбрать подходящее предложение. Посетив отделения банков или официальные сайты компаний, вы ознакомитесь с актуальными условиями кредитования и сможете выбрать выгодные.

Используйте наш сервис «Подбор ипотеки», чтобы максимально быстро найти выгодное предложение на рынке.

При стремлении оформить ипотеку порядок действий таков:

  • определиться с объектом кредитования (квартира в новостройке, на вторичном рынке, комната, доля, индивидуальный дом, земельный участок, таунхаус и др),
  • узнать, есть ли в банке специальные предложения (молодым семьям, господдержка и др),
  • определиться со стоимостью недвижимости: посчитать сумму первоначального взноса и кредита,
  • запросить в бюро кредитных историй свою КИ,
  • уточнить в банке требования к заемщикам в части семейного положения, дохода, др.
  • определиться со сроком кредитования и видом платежей в зависимости от платежеспособности.

Отвечать для себя на каждый вопрос следует поэтапно, чтобы избежать ошибок и непредвиденных трат.

Выбор специальных программ в банке

Для определенных категорий населения банки предлагают льготные ставки:

  • военная ипотека (государство перечисляет средства на индивидуальный счет военнослужащего для накопления первоначального взноса, при оформлении кредита – оплачивает задолженность),
  • ипотечные займы молодым семьям (пониженные проценты для супругов, не достигших 35-летия),
  • ипотека с материнским капиталом (для поддержки семей с двумя и более детьми),
  • ипотечные кредиты для «зарплатных» клиентов (для клиентов, получающих зарплату на банковский счет, предлагается пониженная ставка).

На что еще обратить внимание при выборе банка? На необходимость уплаты дополнительных комиссий:

  • комиссии за ведение или открытие расчетного счета (при наличии),
  • размер страховки (страхование заемщика, титульное страхование, страхование объекта недвижимости – зависит от тарифов страховой компании, с которой сотрудничает банк),
  • стоимость изготовления отчета о рыночной стоимости недвижимости.

Подача заявки на кредит

Когда вы определились с банковской программой и убедились, что соответствуете ее требованиям, можно смело подавать заявку на кредит. Чтобы осуществить покупку квартиры в ипотеку, необходимо передать в банк такие документы:

  • паспорт гражданина РФ всех участников сделки (заемщика, созаемщика (супруги), поручителей, если есть),
  • документы о семейном положении,
  • документы, подтверждающие доход,
  • справки, графики, документы по текущим обязательствам (об уплате алиментов, имеющихся кредитах и др).

Пакет документов может отличаться в зависимости от требований банка. Могут также потребоваться СНИЛС, страховой полис, документы об образовании, водительское удостоверение и др. При подаче документов нужно заполнить анкету и заявление. Целесообразно указывать максимально точную и правдивую информацию – это поможет повысить шансы на одобрение заявки.

Какие нужны документы для ипотеки вы узнаете из этой статьи.

Спустя 1-5 дней кредитный инспектор сообщит о решении банка и сообщит максимально возможную сумму к выдаче, утвержденную ставку и график платежей.

Если заявка одобрена (решение действительно 2-6 месяцев), самое время начать поиски подходящей квартиры.

Выбор объекта для ипотечного кредита

При покупке недвижимости в строящемся доме стоит рассматривать варианты только в домах, аккредитованных в банке. Это максимально упростит процедуру ипотечной сделки и обезопасит вас от мошенников. Деньги перечислятся напрямую на расчетный счет застройщика или подрядчика, право требования на квартиру перейдет к вам.

Документы по объекту для предоставления в банк:

  • предварительный договор купли – продажи (договор о намерениях, инвестиционный договор и др), заключенный с застройщиком,
  • документы об уплате первоначального взноса (квитанция, кассовый чек) от застройщика.

Таким образом, пакетов документов по недвижимости минимален, но вместе с тем покупка квадратных метров на первичном рынке сопряжена с рисками – банкротством застройщика, срывом сроков и др.

В случае приобретения квартиры на вторичном рынке жилья пакет документов значительно шире и в каждой конкретной ситуации может отличаться. Так, необходимо собрать:

  • правоустанавливающие документы (свидетельство о гос.регистрации права собственности, договор купли-продажи (или дарения, о разделе имущества и др),
  • копии паспортов продавцов,
  • копию лицевого счета,
  • технический, кадастровый паспорт,
  • выписку из ЕГРП.

Также могут запросить:

  • документы, подтверждающие право- и дееспособность продавцов (справки из диспансеров),
  • справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам, по налогу на имущество,
  • иные документы.

Если недвижимость покупается с земельным участком, список на заявку дополняется документами о праве собственности на землю, о границах земельного участка.

После предварительного одобрения заявки следует заказать отчет о рыночной оценке, предоставить страховые полисы.

Заключение кредитного договора и выдача кредита

Когда банк вынес положительное решение по заявке на ипотеку, наступает самый волнительный и ответственный момент – заключение кредитного договора и выдача кредитных средств.

До сих пор в банковских учреждениях действуют два схемы выдачи займов: после государственной регистрации сделки и с использованием банковской ячейки. В первом случае алгоритм расчетов таков: в день заключения кредитного и обеспечительного договоров все покупатели и продавцы визируют договор купли – продажи недвижимости. В этот же день заемщик передает собственнику квартиры сумму первоначального взноса наличными или путем перечисления на счет продавца, составляется расписка о получении средств.

Далее все документы передаются в Орган регистрации и в течение 5 рабочих дней происходит смена собственника квартиры. Для окончательного расчета свидетельство передается банковскому сотруднику, на основании чего сумма кредитных средств зачисляется на счет заемщика, а затем перечисляется продавцу. Подтверждением получения суммы и окончательного расчета является вторая расписка.

Как проходит сделка по ипотеке с использованием банковской ячейки

При аренде ячейки кредитные средства выдаются в день подписания кредитной документации. Сумма первоначального взноса и кредитных средств в присутствии кредитного инспектора, заемщиков и продавцов закладывается в ячейку и находится там до момента государственной регистрации сделки. После предоставления свидетельства на квартиру в банк ячейку вскрывают в том же составе, деньги передаются продавцу с написанием расписки.

Регистрация сделки

Для того чтобы сделку провели в регистрирующем органе (Юстиции, Росреестре и др), нужно подать заявление продавцам и покупателям с указанием персональных данных. К заявлению необходимо приложить правоустанавливающие документы, копии паспортов, квитанцию об уплате государственной пошлины. Если у продавца недвижимость является совместно нажитым имуществом, потребуется также составить согласие супруга на отчуждение жилья у нотариуса.

Для регистрации сделок с обременением потребуется 5 рабочих дней, в то время как обычные сделки по купли-продажи недвижимости регистрируются в течение 30 дней.

Особенности ипотечных программ

  • Покупка недвижимости на вторичном рынке жилья

Так как данный сегмент более всего востребован, то и шанс столкнуться с мошенниками наиболее велик – квартира может находиться в залоге, быть незаконно отчуждена и др. Если вы сомневаетесь в правомерности действий продавцов, рекомендуем оформить страхование титула – это убережет вас от потери жилья в случае признания сделки недействительной.

Кроме того, готовое жилье должно соответствовать требованиям банка. Например, не получится купить квартиру на 1 этаже с пристроенным на земле балконом – такую перепланировку весьма трудно узаконить. То же самое касается и других перепланировок – смещение мокрых точек, снос несущих конструкций и др. Как следствие, банк не пропустит такую заявку на кредит.

Есть и другие требования к объекту залога (у каждого банка они свои): жилье не должно быть ветхим, находиться в аварийном состоянии, не должно иметь деревянных перекрытий (в многоэтажных домах), удаленность от города не больше 30-50 км и др.

  • Покупка недвижимости в новостройке

Приобретение недвижимости в строящемся доме непременно сопряженно с риском, так как зачастую заемщик становится владельцем квадратных метров еще до того, как они построены. Это сулит за собой возможность некачественного возведения стен, потолка, пола, а также плохого ремонта и отделки.

Помимо этого, как упоминалось выше, существует риск банкротства застройщика, что приведет к тому, что дома вообще не будут возведены. Чтобы обезопасить себя от неликвидного имущества банки требуют поручительство 1- 2 физических лиц.

Также стоит отметить, что на весь период строительства заемщику принадлежит право требования, право собственности он приобретает только после того, как дом будет сдан и признан жилым.

  • Приобретение доли, комнаты

Покупка доли или отдельной комнаты в квартире возможна с помощью ипотечного займа только в том случае, если после выдачи кредита вся недвижимость будет принадлежать заемщику (иными словами – должен быть выкуп последней доли). Как оформляется ипотека на комнату и долю мы уже ранее рассказывали.

  • Покупка дома и земельного участка

Индивидуальный дом на земельном участке, таунхаус считаются менее ликвидным жильем, поэтому банки неохотно выдают кредиты – ставка по такому направлению кредитования выше. О том, как купить дом в ипотеку по шагам, рассказано в отдельном посте.

С оформлением специальных программ: «Военная ипотека», «Ипотека молодая семья» и «Ипотека материнский капитал» вы можете познакомиться в специальных постах на эту тему.

Вам также может понравиться

Об авторе admin

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *