Динамика цен на

Динамика спроса на вторичном рынке Подмосковья по итогам 2017

Среди причин падения покупательской активности в ближнем Подмосковье специалисты ИНКОМ-Недвижимость выделяют низкий уровень платежеспособности населения и неуверенность людей в стабильности своего финансового положения, в результате чего по итогам прошлого года объем отложенного спроса на вторичном рынке недвижимости ближнего Подмосковья составил 30% от общего числа покупателей. На сложившуюся ситуацию повлияла и мощная конкуренция с сегментом новостроек – так, по наблюдениям аналитиков компании, в 2017 году вторичный рынок ближнего Подмосковья «уступил» первичному сегменту 35% сделок от суммарного количества операций купли-продажи жилья. В свою очередь, рост спроса в дальнем Подмосковье можно объяснить

  • миграцией покупателей из соседних областей и появлением большого числа приезжих с Украины, которые вследствие ограниченного бюджета селятся в удаленных локациях Московского региона, где есть рабочие места.
  • здесь не наблюдается настолько значительного противостояния вторичного рынка и сегмента новостроек, как в ближнем Подмосковье, где на «первичке» сосредоточено 80% объема предложения по Московской области в целом.

Такие показатели спроса, как доля сделок со скидкой и средний размер дисконта, на ближних и дальних территориях Московской области заметно различаются: 85% и 10% в ближнем Подмосковье и 90% и 15% (а в отдельных случаях – 20%) в дальнем Подмосковье. Среди самых востребованных у покупателей локаций ближнего Подмосковья специалисты выделяют, в частности, Балашиху, Химки, Мытищи, Красногорск, Люберцы, Одинцово и Раменки; среди населенных пунктов дальнего Подмосковья – Серпухов и Дмитров.

Методика позиционирования

Аналитики ИНКОМ-Недвижимость проводят следующее условное деление между территориями ближнего и дальнего Подмосковья:

  • локации, расположенные в пределах Московского малого кольца (это т.н. Малая бетонка, кольцевое шоссе А-107, проходящее по Московской области), считаются ближним Подмосковьем,
  • а за пределами указанной трассы располагаются населенные пункты дальнего Подмосковья.

На текущий момент объем предложения на «вторичке» в районах Московской области, соседствующих со столицей, составляет 34 381 объект, средняя стоимость 1 кв. м в указанном сегменте равна 83,2 тыс. рублей. В дальних локациях Подмосковья на продажу выставлено в два раза меньше вторичных лотов – 16 889, средняя стоимость 1 кв. м здесь составляет 53,6 тыс. рублей.

Особенности покупательской активности

При этом, согласно статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость относительно заключенных сделок, за последние 4 года уровень спроса в ближнем Подмосковье сократился на 26, в то время как на территориях области, расположенных за Московским малым кольцом, уровень покупательской активности за указанный период, наоборот, вырос на 15%.

О причинах настолько сильного расхождения между уровнем спроса в ближнем и дальнем Подмосковье рассказывает руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов:

  • «В ближнем Подмосковье на падение покупательский активности на вторичном рынке недвижимости повлияли те же факторы, что и в столице: в частности, это значительно снизившийся за кризисный период уровень платежеспособности населения и неуверенность потенциальных покупателей в стабильности своего материального положения, из-за чего люди зачастую откладывают выход на сделку. В результате мы наблюдаем на «вторичке» как Москвы, так и ближнего Подмосковья формирование т.н. отложенного спроса. И если в столице доля потенциальных покупателей, решивших пока повременить с приобретением жилплощади, за последний год составила 25% от объема спроса, то в ближнем Подмосковье доля “застрявших“ в режиме ожидания граждан еще больше – по нашим наблюдениям, около 30%. А в дальних районах Московской области наблюдаемый рост спроса можно объяснить миграцией покупателей из соседних с Подмосковьем областей, а также появлением большого числа переселенцев с Украины с весьма ограниченным бюджетом, для которых принципиально важно как можно скорее, не откладывая, осесть на новом месте и обзавестись жильем, пусть даже наиболее дешевым. Эти целевые группы покупателей стараются перебраться поближе к рабочим местам, сосредоточенным в столице или в тех населенных пунктах Подмосковья, где имеются крупные промышленные предприятия. При этом в случае недостатка средств на приобретение жилплощади в ближнем Подмосковье они делают выбор в пользу удаленных от столицы территорий, где можно найти наиболее бюджетные объекты в границах Московского региона».

Специалисты ИНКОМ-Недвижимость также отмечают, что в противоборстве с сегментом новостроек вторичный рынок жилья ближнего Подмосковья понес большие потери, чем аналогичный столичный сегмент. Комментирует Дмитрий Таганов:

  • «Если в старой Москве по итогам прошлого года 25% покупателей от их общего числа на «вторичке», выбирая между двумя сегментами недвижимости, предпочли приобрести квартиру в новостройке, то в ближнем Подмосковье отток спроса был еще больше – 35%. Объяснить это можно тем, что объем предложения нового жилья здесь во много раз превосходит столичные показатели, кроме того, в Подмосковье недвижимость в новостройках отличается большей ценовой доступностью. Так, на первичном рынке жилья столицы значительная доля экспонируемых лотов – 56% – относится к категории «комфорт», 29% – к бизнес-классу, на экономкласс приходится всего 10% объема предложения. А в Подмосковье в целом лидирующие позиции на «первичке» принадлежат экономклассу – 59%, жилье категории «комфорт» занимает 30% объема предложения, а на сегмент «бизнес/ элит» приходится лишь 11%. Кроме того, средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке недвижимости как ближнего, так и дальнего Подмосковья – 81 тыс. рублей и 51,2 тыс. рублей соответственно – незначительно отличается от аналогичного показателя на «вторичке» в этих локациях: 83,2 тыс. рублей и 53,6 тыс. рублей».

Эксперт подчеркнул, что заметный отток покупателей с вторичного на первичный рынок ближнего Подмосковья будет наблюдаться и в нынешнем году.

При этом, согласно подсчетам аналитиков компании, такие показатели спроса, как доля сделок с дисконтом и средний размер скидки при приобретении вторичного жилья, в ближних и дальних локациях Московской области заметно различаются. В ближнем Подмосковье доля сделок, прошедших с предоставлением дисконта, на данный момент находится на том же уровне, что и на «вторичке» старой Москвы, – 85%. Однако если в столице средний размер скидки составляет 8,3%, то в близлежащих районах Московской области этот показатель равен 10% – как и в наиболее бюджетных окраинных локациях Москвы. В дальнем Подмосковье до 90% операций по купле-продаже вторичного жилья проходит с предоставлением дисконта, а усредненный размер скидки равен 15% (причем в отдельных случаях продавцы предоставляют скидку и в 20%).

Что пользуется спросом

По наблюдениям специалистов ИНКОМ-Недвижимость, среди наиболее востребованных у покупателей вторичной недвижимости населенных пунктов

  1. ближнего Подмосковья можно выделить такие города, как Балашиха (здесь сосредоточена максимальная доля вторичного жилья, экспонируемого в отдельно взятой локации Московской области, – 7,3%), Химки, Мытищи, Красногорск, Люберцы, Одинцово, Раменки.
  2. В дальнем Подмосковье наибольшей популярностью у покупателей пользуются крупные города (а также расположенные по соседству территории) с большим объемом предложения жилья и с удобным транспортным сообщением со столицей. К примеру, в южной части дальнего Подмосковья это город Серпухов и Серпуховской район, граничащий с Калужской и Тульской областями, откуда и мигрируют покупатели. А на северном направлении уровень спроса весьма высок в городе Дмитрове, который расположен не так далеко от границ ближнего Подмосковья.

Материал предоставлен Пресс-центром ИНКОМ-Недвижимость

Спрос и предложение на рынке недвижимости

  • •Оглавление
  • •Особенности рынка недвижимости как товара
  • •Понятие недвижимого имущества
  • •Недвижимость как часть национального богатства и как объект собственности
  • •Особенности экономико-правового оборота недвижимости
  • •Трансакционные издержки, ликвидность и локальность рынка недвижимости
  • •Недвижимость и рынок несовершенной конкуренции
  • •Специфические характеристики объекта недвижимости
  • •Рынок недвижимости: специфика, структура и особенности ценообразования
  • •Рынок недвижимости в системе рыночной экономики
  • •Спрос и предложение на рынке недвижимости
  • •Субъекты рынка недвижимости
  • •Структура рынка недвижимости
  • •Сегментация рынка недвижимости
  • •Основные направления развития рынка недвижимости
  • •Экспертиза прав собственности на недвижимость
  • •Правовые основы рынка недвижимости
  • •Законодательная основа имущественно-земельных отношений
  • •Жилищное законодательство
  • •Законодательство по приватизации
  • •Регистрация прав на недвижимость и сделок с ней
  • •Установление и гарантия прав по использованию недвижимости (правовое зонирование территории)
  • •Экономические основы оценки недвижимости: цели, задачи и принципы
  • •Ценность как основная категория теории оценки
  • •Классификация собственности для целей оценки
  • •Виды стоимости
  • •Принципы оценки объектов недвижимости
  • •Методика анализа наилучшего и наиболее эффективного использования (ннэи)
  • •Технология оценки недвижимости
  • •Основные подходы и методы оценки недвижимости
  • •Оценка стоимости недвижимости затратным подходом
  • •Сфера применения затратного подхода
  • •Элементы затратного подхода
  • •Оценка восстановительной стоимости
  • •Методы определения восстановительной стоимости
  • •Общие положения по определению стоимости строительства
  • •Определение износа объекта недвижимости
  • •Метод парных продаж
  • •Метод срока жизни
  • •Сравнительный подход к оценке недвижимости
  • •Принципы и основное экономическое содержание методов сравнительного подхода к оценке недвижимости
  • •Методы анализа и внесения корректировок
  • •Метод соотнесения цены и дохода
  • •Пример расчета
  • •Доходный подход к оценке недвижимости
  • •Основные моменты доходного метода
  • •Принципы оценки недвижимости, используемые в доходном методе
  • •Этапы доходного подхода
  • •Анализ арендных договоров
  • •Метод капитализации доходов
  • •Метод дисконтированных денежных потоков
  • •Техника остатка
  • •Оценка земельных ресурсов
  • •Особенности земли как товара
  • •Формирование рынка земельных ресурсов в России
  • •Стоимость, цена и налогообложение земли
  • •Нормативная цена земли
  • •Рыночная стоимость земельного участка
  • •Арендная плата
  • •Земельный налог
  • •Зарубежный опыт оценки городских земель
  • •Сделки в жилищной сфере, оценка жилья. Товарищество собственников жилья (кондоминиумы)
  • •Сделки в жилищной сфере
  • •Наследование
  • •Дарение
  • •Купля-продажа
  • •Страхование
  • •Приватизация
  • •Товарищество собственников жилья (кондоминиум)
  • •История кондоминиума
  • •Иностранный опыт
  • •Регистрация кондоминиума
  • •Товарищество собственников жилья (тсж)
  • •Оценка жилья
  • •Финансирование рынка недвижимости
  • •Рынок недвижимости как составная часть инвестиционного проекта
  • •Понятие рынка недвижимости
  • •Участники финансирования недвижимости
  • •Финансирование недвижимости
  • •Формы кредитования объектов недвижимости
  • •Банковский кредит
  • •Закладная
  • •Ипотечный кредит
  • •Комбинированное финансирование жилищного строительства
  • •Финансирование за счет облигационных займов и сертификатов
  • •Финансирование строительства с использованием векселей
  • •Долевое строительство
  • •Развитие понятия недвижимости. Девелопмент
  • •Основные понятия девелопмента
  • •Принципы девелоперской деятельности
  • •Структура целей задач и результатов девелопмента
  • •Виды девелопмента
  • •Эффективность девелопмента
  • •Ипотека: сущность и механизмы функционирования
  • •Теоретические основы ипотечного жилищного кредитования
  • •Сущность и история развития ипотеки
  • •Инструменты ипотечного кредитования, схемы расчетов платежей по кредитам
  • •Развитие ипотечного жилищного кредитования в России «Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002—2010 годы. Программа и этапы ее реализации
  • •Государственная программа регулирования жилищных проблем молодых семей (Подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей»)
  • •Регулирование рынка недвижимости
  • •Особенности регулирования рынка недвижимости
  • •Государственное регулирование рынка недвижимости
  • •Формы государственного регулирования рынка недвижимости
  • •Городское пространство
  • •Зонирование территорий
  • •Кадастровый учет
  • •Платежи за недвижимость
  • •Формирование рынка недвижимости в России
  • •Приватизация как основа становления рынка недвижимости
  • •Основные закономерности и факторы развития рынка жилья
  • •Региональные особенности формирования рынка
  • •Состояние и тенденция спроса и предложения на российском рынке недвижимости
  • •Литература

Вам также может понравиться

Об авторе admin

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *