Управление недвижимостью — это, — Студопедия

Управление объектами недвижимости

Управлениенедвижимостью — это деятельность, происходящая в интересах и за счет потребителей, связанная с определенным циклом жизни объекта недвижимости:

  1. маркетинг;
  2. оценка объектов;
  3. программа наилучшего использования земельного участка;
  4. инвестирование;
  5. обращения, залог, лизинг, дарение;
  6. сервис;
  7. техническое обслуживание, текущий и капитальный ремонт;
  8. утилизация и т. д.

Управление недвижимостью – это осуществление ряда операций по эксплуатации зданий и сооружений для эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях:

Экономическое направление – это управление доходами и расходами в процессе использования объекта недвижимости.

Правовое направление связано с распределением и комбинированием прав на недвижимость.

Техническое направление заключается в содержании объекта недвижимого имущества в соответствии с его функциональным предназначением.

Управление недвижимым имуществом осуществляется способом развития объекта управления, который представляет собой комплекс функционально связанного имущества.

Деятельность, осуществляемая на свой риск и направленная на получение прибыли от использования и распоряжения объектами недвижимости, – это управление недвижимостью.

Управление недвижимостью бывает внешним и внутренним.

Деятельность государственных структур и профессиональных объединений, направленная на создание нормативной базы, контроль над соблюдением субъектами рынка недвижимого имущества установленных правил и норм – это внешнее управление недвижимостью.

Деятельность субъекта рынка недвижимости, основанная на применении собственных нормативных документов (устав, кодекс, правила, договора, положения и др.) – это внутреннее управление недвижимостью.

Субъекты рынка могут осуществлять разнообразные виды воздействия на объект недвижимости.

1. Государственное регулирование недвижимости осуществляется путем прямого вмешательства (издание постановлений, законов и других инструкций, которые позволят регулировать функционирование объектов недвижимости) и косвенного воздействия (налогообложение объектов недвижимого имущества и предоставление льгот, проведение государственных целевых программ).

2. Общественное воздействие (основой нормативных актов и положений является реакция широких слоев населения, и профессиональных участников рынка недвижимости).

3. Управление определенными объектами недвижимости (управление операционной и инвестиционной недвижимостью).

4. Управление системами объектов недвижимости субъектов федерации: управление земельными ресурсами, лесным фондом, муниципальной недвижимостью, недвижимостью в сфере жилья и нежилой недвижимостью.

Управление жилой недвижимостью

Управление квартирой, комнатой, домом.

Управление и обслуживание жилой недвижимости – особое направление комплекса facility management, значительно отличающееся по своей специфике от обслуживания коммерческой недвижимости. Во-первых, собственниками помещений являются многочисленные жильцы, каждый из которых обладает своими вкусами и предпочтениями. Во-вторых, особенности эксплуатации, содержания зданий и территорий значительно отличаются технологически от обслуживания недвижимости юридических лиц. В отличие от коммерческой недвижимости жилье – это территория личной жизни, закономерно, что к качеству обслуживания жильцами предъявляются повышенные требования, особенно в сегментах премиум-недвижимости.

Компания Терминал-Групп обладает значительным многолетним опытом обслуживания объектов жилой недвижимости в различных сегментах жилья – от массового ЖКХ до жилых комплексов премиум класса.

Что входит в перечень услуги:

  • организация поиска арендаторов и просмотров;
  • ведение переговоров с арендатором и защита интересов арендодателя перед арендатором;
  • составление и контроль подписания договора найма жилого помещения;
  • составление описи имущества жилого помещения;
  • получение ежемесячной арендной платы;
  • перечисление арендной платы владельцу квартиры;
  • контроль оплаты телефонных счетов;
  • контроль оплаты коммунальных платежей;
  • ежемесячный контроль технического состояния жилого помещения и имущества ноходящегося в нем (согласно описи);
  • составление отчетов по сдаваемому жилому помещению в найм, фото отчет;
  • страхование имущества и ответственности перед третьими лицами (специальные дисконтные условия);
  • услуги по продаже жилого помещения (квартиры, комнаты, дома);
  • приобритение жилого помещения (квартиры, комнаты, дома);
  • иные услуги (по желанию).

При этом технологии и подходы к управлению и эксплуатация жилой недвижимости находятся в прямой зависимости от класса объекта:

Массовый эконом – класс.

Основной класс жилья в России со своими многолетними проблемами; особенно острый вопрос для жильцов – постоянное повышение тарифов, снижение субсидирования государства, низкое качество обслуживания жилья со стороны государственных или частных эксплуатирующих компаний, отсутствие нормально дополнительного сервиса, и пр.

Качественное обслуживание жилья эконом-сегмента – сложная задача, требующая значительного управленческого и технологического опыта, а также мощной ресурсной базы за спиной управляющей и эксплуатирующей компании – ведь в условиях ограниченных средств на обслуживание подрядчик должен обеспечить нужное жильцам качество обслуживания, должный уровень дополнительного сервиса (выполнение дополнительных работ по заявкам жителей, улучшение состояния здания, внедрение современных информационных технологий взаимодействия с подрядчиком и пр.). Как правило, жильцы не готовы платить за обслуживание больше, чем средние ставки квартплаты при государственном обслуживании, поэтому управляющая и эксплуатирующая организация обязана за эти деньги предоставить сервис более высокого уровня, чем это делали бы государственные ЖЭУ.

Жилые комплексы премиум класса.

Основные отличительные черты управления и обслуживания подобных объектов заключаются в высочайших требованиях жильцов к качеству, регулярности и оперативности выполнения всех видов работ. Недопустимы аварийные ситуации по любым видам оборудования, вся инженерия зданий и территорий должна быть в рабочем режиме в любое время суток, в любое время года, высоки требования к обеспечению безопасности жильцов.

В этой связи регулярность планово-профилактических работ на подобных объектах всегда повышенная. На объекте всегда находится необходимый штат инженеров и техников, управляемых главным инженером комплекса. Установленное на объектах современное дорогое оборудование ведущих мировых производителей требует высоких компетенций обслуживающего технического персонала. Отдельные виды работ могут выполняться за счет привлечения мобильных бригад. Все работы должны производиться максимально незаметно для жителей. На объектах и прилегающей территории должна поддерживаться постоянная чистота на объектах (регулярная поддерживающая уборка, ежедневная комплексная уборка), оперативно собираться и утилизироваться мусор (притом, сбор мусора, как правило, происходит в отдельных помещениях, что обеспечивает отсутствие каких-либо запахов в жилых и общественных зонах). На объекте обеспечивается функционирование дополнительных инфраструктурных служб – консьержи, охрана, и пр., организация и контроль работы которых осуществляется управляющей компанией. Важным моментом является качественное управление, в т.ч. как в вопросах оптимальной организации работ и способности оперативно решить любые пожелания жильцов, так и в вопросах управления взаимодействиями — своевременный сбор коммунальной платы, взаимодействие с ресурсными, надзорными организациями, и пр.

Опыт Терминал-Групп позволяет решать эти задачи максимально эффективным образом. В вопросах технической эксплуатации Терминал-Групп решает все задачи по облуживанию недвижимости силами собственных подразделений.

Типовая схема организации работ – постоянный минимально необходимый штат, закрепленный за определенным количеством жилых домов. В рамках технического обслуживания специалисты производят работы по профилактическому обслуживанию, а также ремонтно-восстановительные работы. Содержание зданий и территорий осуществляется строго в рамках государственных нормативов.

Удобными возможностями являются внедряемые Терминал-Групп схемы взаимодействия с жильцами, в частности электронные платежи, возможность заказать работы в личном кабинете на специальном ресурсе в сети Интернет, и пр.

Недвижимость бизнес-класса. В зависимости от индивидуальных особенностей жилых комплексов, здесь применяется микс-система – средняя по интенсивности обслуживания жилья премиум и эконом-класса. Но из-за большого разброса типов проектов внутри самого бизнес-класса, здесь многое зависит от финансирования, потребностей, финансовых возможностей жильцов.

В любом случае Терминал-Групп берет на себя все задачи по взаимодействию с ресурсными, надзорными службами, а также управление коммерческой составляющей (сбор квартплаты, оплаты за потребленные ресурсы, и пр.).

Дополнительной важной составляющей экономии является внедрение на объектах технологий энергосбережения, что позволяет разгрузить расходы на энергию.

Теперь, более подробно остановимся на договоре доверительного управления.

О договоре доверительного управления

С появлением частной собственности, человек стал задумываться о том, как получить прибыль от ее использования. Очень часто, если у человека есть несколько квартир, или он по каким-то причинам проживает в другом городе, но имеет квартиру в столице, получить прибыль можно лишь одним способом – сдать квартиру в аренду.

Казалось бы, что может быть проще, чем сдать квартиру. Но не все так просто. Можно разместить объявление о сдаче жилплощади в аренду, но на это потребуется длительное время, да и будущие жильцы не всегда располагают к заключению с ними обоюдного договора.

Также можно сдать квартиру родственникам или близким знакомым. Но, в этом случае велик риск, что вы не получите достойную сумму за квартиру, ведь давно известно, что трудно вести денежные дела с близкими или друзьями. Иными словами, вы рискуете сдать свое жилье за копейки, не получив, при этом ничего, кроме головной боли.

Совсем недавно появилась новая возможность решить данный вопрос. Теперь можно оформить договор довериительного управления имуществом. Как все новое, этот договор также вызвал много споров в кругах общественности. Люди разделились на два лагеря – одни считают, что это лучший вариант сдачи квартиры в аренду, а другие, по старинке, ищут подвох и считают, что это – очередное надувательство с целью лишить их кровно зарабатонного жилья.

Договор доверительного управления квартирой, общие положения.

Спешим развеять ваши страхи. Если вы решили воспользоваться данной услугой и выбрали нашу компанию в качестве доверенного управляющего вашей квартирой, то можете быть уверены – ваше жилье находится в надежных руках на срок действия договора. В Гражданском кодексе РФ данный договор получил законодательную базу и был урегулирован с соблюдением основных положений.

Итак, основной страх собственника – лишиться жилплощади. Многие считают, что подписанный договор доверительного управления квартирой может привести к постепенному завладению квартирой третьими лицами. Нет, такого произойти не может в принципе, потому что, не смотря на подписание договора, собственником останетесь именно вы. И только за вами остается право подписи на таких документах, как договор купли-продажи.

Управляющая компания только следит за законностью заселения постояльцев в вашей квартире, следит за сохраностью жилья и своевременно оплачивает за вас налог на доходы физических лиц, а также все коммунальные платежи. Вы же, оставаясь собсвенником квартиры, избавляетесь от этих рутинных дел и просто получаете ежемесячную прибыль в оговоренном размере любым удобным для вас способом.

Если вы внимательно изучите договор доверительного управления квартирой, вы сами убедитесь в необоснованности ваших опасений.

Объекты недвижимости создаются или приобретаются в собственность для предпринимательской деятельности или для удовлетворения личных или общественных (социальных) потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью, и способы их решения имеют свои особенности.

Как вид предпринимательской деятельности управление недвижимостью подразумевает выполнение всех операций, связанных с недвижимостью: инвестиционные, строительные, риэлтерские, владения и пользования, залоговые и обменные, доверительное управление.

Управление недвижимостьюосуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью включает:

— систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;

— оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;

— управление объектами недвижимости в интересах собственника.

Объектами управления выступают как собственно объекты недвижимости, так и соответствующие им системы — муниципальный, ведомственный и частный жилой фонд, товарищества собственников жилья, земельный и лесной фонд и т.д.

Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях:

правовом — распределение и комбинирование прав на недвижимость;

экономическом — управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости;

техническом — содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.

Основной задачей этого вида предпринимательской деятельности являетсядостижение максимальной эффективности использования недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью — это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью.

Управление недвижимостью может быть внутренним и внешним.

Внутреннее управление недвижимостью – это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т.п.).

Внешнее управление недвижимостью — это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.

С точки зрения управления недвижимостью субъектами рынка недвижимости выполняются следующие виды воздействия на недвижимость:

1. Государственное регулирование рынка недвижимости-.

а) путем прямого вмешательства, т.е. прямое административное управление, включающее в себя:

— создание законов, постановлений, правил, инструкций и положений, регулирующих функционирования рынка недвижимости;

— введение механизма ответственности за нарушение нормативных требований при совершении сделок с объектами недвижимости;

— контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил;

— регистрация прав на объекты недвижимости и сделок с ними;

— лицензирование предпринимательской деятельности в сфере недвижимости.

б) путем косвенного воздействия, т.е. экономические методы управления рынком недвижимости:

— налогообложение объектов недвижимости и предоставление льгот;

— реализация государственных целевых программ;

— установление амортизационных норм;

— реформирование жилищно-коммунального хозяйства;

— комплексное решение вопросов землепользования и приватизации земли, развития инженерной инфраструктуры и т.д.

2. Общественное воздействие. Реакция широких слоев общества, в том числе и профессиональных участников рынка недвижимости, на те или иные операции с недвижимостью, которая служит основой для нормативных актов, положений и т.д.

3. Управление определеннымиобъектами недвижимости:

операционной недвижимостью — недвижимость, которую собственник использует для ведения конкретной предпринимательской деятельности;

— инвестиционной недвижимостью — недвижимость, которую собственник использует для получения максимальной прибыли.

4. Управление системами объектов недвижимости субъектов Федерации:

управление системами жилой недвижимости;

— управление системами нежилой недвижимости.

Обслуживанием городского жилого фонда занимаются районные жилищные агентства. Системами нежилой недвижимости управляют районные агентства КУГИ.

Управляющий недвижимостью это юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником объекта недвижимости и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим объектом, если они не запрещены законом или договором доверительного управления.

Деятельность управляющего недвижимостью предполагает эффективное взаимодействие не только с собственником и пользователем недвижимости как основными субъектами рынка недвижимости, но и с подрядными организациями, которые осуществляют уборку и ремонт объектов недвижимости, поставляют электроэнергию, воду, тепло. В обязанности управляющего входит создание собственного коллектива работников, обслуживающих вверенный объект.

Обеспечение полноценной эксплуатации объектов недвижимости в течение всего нормативного срока службы достигается за счет своеобразного «инструментария», куда входят технические нормы и правила, методы исследования и оценки состояния отдельных конструктивных элементов. Анализ деятельности по содержанию объекта недвижимости в зарубежных странах показывает, что одним из главных инструментов является технический паспорт объекта недвижимости. Под этим сходным названием понимается инструкция по эксплуатации и обслуживанию недвижимости. Необходимо отметить существенную разницу между двумя этими понятиями. Эксплуатирует объект пользователь — арендатор, предприниматель и т.д., в этом смысле эксплуатация является синонимом использования. Для нормального содержания объекта необходимо иметь четкое представление об условиях эксплуатации: предельные значения нагрузок и их характер, разрешенные и запрещенные действия пользователя. Обслуживают же объект специализированные организации, выполняющие те или иные виды работ (санитарная уборка, вывоз мусора и твердых бытовых отходов, ремонт и т.д.).

Технический паспорт объединяет сведения, касающиеся эксплуатации и обслуживания и выполняет функции информационной системы. Все необходимые для ухода за недвижимостью и ее обслуживания документы (например, чертежи, техническая документация, инструкции по техобслуживанию оборудования и строительных деталей, полученные от изготовителей) входят в техпаспорт здания в качестве приложений.

В техпаспорте фиксируется также история ремонта объекта, что поможет при проектировании нового ремонта. Это создает необходимые условия для согласования интересов всех сторон, задействованных в содержании объекта недвижимости.

Одна из задач применения техпаспорта объекта недвижимости — передача данных о зданиях и относящихся к ним машинах и оборудовании в удобной для пользования форме владельцам и арендаторам зданий, организациям по уходу за недвижимостью.

Техпаспорт здания составляется таким образом, чтобы с его помощью на объекте недвижимости в здании и на территориях, прилегающих к нему) можно было бы:

— после окончания строительства или капремонта здания начать в плановом и целесообразно рассчитанном порядке уход, обслуживание и содержание в порядке конструкций, систем оборудования и дворовых территорий;

— постоянно осуществлять функции по уходу, обслуживанию и содержанию в порядке объектов недвижимости таким образом, чтобы при оптимальных затратах добиться роста их доходности;

— обеспечить запланированные периоды содержания и сроки эксплуатации конструкций и систем оборудования, а также энерготехническое хозяйство;

— обеспечить надлежащее составление договоров об уходе за объектом недвижимости, а также осуществление мероприятий по уходу и обслуживанию и контроль за их выполнением.

Техпаспорт здания состоит из материалов, составленных и собранных по конкретному проекту. При строительстве нового здания техпаспорт составляется таким образом, чтобы в нем были отражены важные для объекта данные, а именно:

— общие данные об объекте;

— контактные данные участников проектирования и строительства объекта недвижимости;

— задачи ухода, обслуживания и содержания в порядке конструкций и оборудования;

— данные о расположении важнейших машин и помещений обслуживания, а также необходимые количественные данные;

— внутренние и наружные поверхностные конструкции;

— плановые показатели внутреннего климата, другие плановые показатели, уровни качества технического ухода и обслуживания, а также рабочие показатели систем;

— плановые сроки эксплуатации важнейших конструкций и строительных деталей, установленные на этапе проекта;

— количественные данные машин по содержанию в порядке, а также предполагаемые периоды содержания и, задачи;

— ведение ежедневного журнала ремонта и мониторинг ежегодного потребления материально-технических ресурсовна проведение ремонта;

— инструкции по действиям в исключительных и аварийных ситуациях;

— данные о приложениях к техпаспорту.

В случае проекта капитального ремонта техпаспорт объекта недвижимости с приложениями рекомендуется составлять, передавать и пересматривать таким же образом, как и при проекте нового строительства, однако с учетом особенностей капремонта.

Правоотношения между собственником и управляющим прописаны в ГК РФ Жилищном кодексе РФ. Однако, в субъектах Федерации система управления недвижимостью решается по разному и принимают в ней участие различные отраслевые структуры, работу которых координирует Администрация субъекта.

Контрольные вопросы и задания

1. Что такое недвижимость? Назовите основные отличия движимого имущества от недвижимого.

2. Как классифицируется жилая недвижимость? Составьте схему классификации.

3. Как классифицируется коммерческая недвижимость? Составьте схему классификации.

4. Назовите основных субъектов рынка недвижимости.

5. Охарактеризуйте основные формы продажи недвижимости.

6. Каковы особенности управления недвижимостью?

7. Кто такие «риэлторы»? В чем заключается риэлторская деятельность?

8. Охарактеризуйте основные направления деятельности риэлторов.


⇐ Предыдущая43444546474849505152Следующая ⇒


Дата публикования: 2015-02-18; Прочитано: 162 | Нарушение авторского права страницы



studopedia.org — Студопедия.Орг — 2014-2018 год.(0.004 с)…

Содержание

Несмотря на кризисные явления прошлых годов, управление и эксплуатация недвижимости становятся популярными. И это напрямую связано с увеличением того количества зданий, в которые хотят вкладываться люди.

Распространенное явление – покупка жилья – становится очень выгодным вложением с течением лет. Юридические лица отдают предпочтение зданиям хозяйственного назначения, а физические предпочитают дома или квартиры, расположенные в городе и предназначенные для проживания.

Если с увеличением арендных платежей может справиться и обычный гражданин, то у предпринимателей все достаточно сложно: им требуется специалист, чтобы принять правильное решение.

Терминология

Что такое управление недвижимостью? Трактование этого словосочетания можно рассматривать как в широком, так и в узком смыслах. Начнем с того, который необходим для массовой аудитории.

Под этим подразумевается деятельность практически всех структур по контролю продажи и покупки зданий на рынке. Регулирует отношения в этой сфере государство со своим законодательством. Объекты – сам рынок и компании, которые предоставляют к нему доступ.

Все представленные участники этих отношений образуют пирамиду, в которой предыдущие прямым образом влияют на последующих. Основная цель: соблюдение потребностей конечных потребителей.

Преимущества использования для собственников:

  • наличие у себя имущества, в которое всегда можно вернуться;
  • отсутствие юридических проблем;
  • значительная экономия времени.

Все это работает только в том случае, если к делу приложили свою руку профессионалы. У них имеется собственная широкая база клиентов: ваше объявление об аренде увидят и услышат намного больше человек.

Такой способ – хорошая возможность для создания пассивного дохода. От владельца требуется только найти фирму с хорошими рекомендациями. Всю остальную работу выполнят за собственника. Единственный минус – придется платить комиссионные, которые у предпринимателей достаточно разнятся.

Менеджмент недвижимости в узком смысле – что это такое? Это конкретные действия, направленные на получение выгоды владельцем собственности. В данный раздел входят:

  • поддержание состояния квартиры или промышленного здания в приятном виде;
  • поиск арендатора, заключение с ним договора;
  • в определенный срок сбор платежей с проживающих или работающих там.

Необходимо учитывать еще один небольшой нюанс. Арендодателем может быть как физическое лицо, так и юридическое. Закон в этом случае не препятствует приобретению. Единственное, чем отличается этот вид – подход компании, в которую они обращаются. Во втором случае может понадобиться дополнительная уборка помещения или его косметический ремонт.

Виды управления жилой недвижимостью

Исходя из определений, которые мы дали выше, выделяют:

  • Внешнюю работу.

    Когда происходит регуляция всего рынка в целом. Этим занимается государство на нормативном уровне.

  • Внутреннюю работу. Контроль за сделками внутри рыночных отношений.

Из этой информации следует, что существует несколько вариантов воздействия на рынок собственности:

  • С помощью государственного влияния. Его разделяют на прямое (например, создание законов) и косвенное (одна из функций – создание налоговой базы).
  • Общественные процессы. Нашли свое отражение в реакциях всех участников отношений, не только посредника и арендодателя.
  • Коммерческая и жилая собственность – цены, район, предназначение.

Все перечисленные выше инструменты имеют как положительное, так и негативное влияние. Причем как на ситуацию в целом, так на отдельно взятый случай. Все это важно учитывать при постановке задачи для компании, в которую вы обращаетесь.

Функции управления недвижимостью

  • Финансовое планирование. Предполагает рациональное использование всех средств с целью уменьшения издержек и увеличения доходов. Каждая фирма ведет отчетность, которую по запросу предоставляет собственнику имущества.
  • Хорошая реклама. В этом случае управленец использует либо известные всем площадки рекламирования, либо обращается к собственной клиентской базе.

    На этом этапе работа похожа на деятельность риэлтора. Грамотная рекламная кампания призвана увеличить спрос и стоимость жилья или здания.

  • Техническое обслуживание. Агентство берет на себя поддержание приличного состояния собственности – причем как внутреннего, так и внешнего. Компания следит за правильной эксплуатацией при аренде, проводит по необходимости косметические работы, нанимает охрану и клиринг.
  • Перепланировки и их согласование. Управление недвижимым имуществом – это не только возможность устроить перепланировку, но и походы по различным инстанциям, чтобы таковую разрешили провести. Кстати, предложить эту процедуру может и сама компания в том случае, если это повысит стоимость помещения. Деньги на это дает со своего согласия собственник, а фирма контролирует их.
  • Разрешение юридических вопросов. Все возникающие проблемы, сопутствующие заключению договора, также решает предприниматель, за услугами которого вы обратились. В случае судебных разбирательств он же и должен представлять ваши интересы. В связи с развитием отрасли появилось огромное количество учебных заведений, в которых обучают менеджменту этой сферы.

Частые ошибки новичков

Чего нужно избегать на начальном этапе вхождения в этот бизнес? Разберем этот момент подробно.

  • Не заключайте договоры с неплатежеспособными физическими или юридическими лицами. К каким последствиям нарушение этого правила приведет, вы знаете.

    Однако большинство арендодателей верят обещаниям арендаторов, и на этом их участие во вложении заканчивается. Но при обращении к специалистам негативного опыта можно избежать: они точно могут понять, какой клиент перед ними.

  • В обязательном порядке оформляйте договор. По всем правилам и с нотариальным заверением. Управляющая недвижимостью фирма не сможет это оставить без внимания. Всегда все свои действия необходимо подкреплять юридически, иначе в судебном разбирательстве есть риск остаться ни с чем. Причем данный документ – ваша неоспоримая гарантия в получении или предоставлении услуг – как с компанией, так и с арендатором.
  • Не передавайте ключи, пока не получите денежные средства. Не стоит полагаться на доброе слово – сейчас очень много мошенников, которые старательно скрывают мотивы своей деятельности. Если вы не хотите неприятных последствий в виде сломанного замка, вынесенной мебели и проблем с соседями, то первым делом убедитесь в возможной передаче финансов лично в руки.

Блок внимания. Разберем такой пример. Предприниматель Алексей Николаевич вложился в элитное жилье в центре Москвы. Пожив там некоторое время, он решил переехать в свою старую квартиру, а эту окупить и получить небольшой пассивный заработок. Первоначальная стоимость собственности – 7 миллионов рублей. Бизнесмен обратился к компании, которая занимается управлением объектами жилой и коммерческой недвижимости, – и это стало началом получения каждый месяц дополнительных финансов.

Таким образом, мы разобрались в менеджменте собственности, проработали различные подходы, виды и функции, а также посмотрели на распространенные ошибки при заключении сделок. Надеемся, что статья стала полезной для вас. Удачных вложений!

Комментарии

Кол-во просмотров: 157

Какие акции выгодно покупать сейчас и сегодня. Рейтинг российских компаний по доходности | Майнинг – что это такое простыми словами и как он работает

У данной статьи пока нет комментариев


УДК 332.852.3

Механизм управления стоимостью объектов недвижимости

Трухина Н.И., профессор, Юрченко А.Е., аспирант,
Воронежский архитектурно-строительный университет, Россия

Рассматривается механизм управления стоимостью объектов недвижимости и его особенности. Рассматриваются основные факторы оказывающие влияние на стоимость недвижимости и мероприятия проводимые с целью максимизации стоимости.

Современный этап развития экономики России характеризуется повышением инвестиционной активности субъектов рынка во всех его сегментах. Особенно бурное развитие за последнее десятилетие наблюдается на рынке недвижимости. И как следствие особенно актуальными становятся вопросы оценки и управления стоимостью объектов недвижимости, в условиях постоянно изменяющихся структуры и конъюнктуры рынка.

Рассматривая недвижимость как финансовый инструмент — объект вложения капитала, мы сталкиваемся с необходимостью установления стоимости этого финансового инструмента, то есть проведением оценки недвижимости, причем оценки как текущей (актуальной) стоимости, так и прогнозной стоимости в будущем. Вопросы оценки и управления стоимостью недвижимости связаны с необходимостью эффективного использования капитала, вложенного в это имущество [3].

Управление стоимостью — это комплексный процесс, нацеленный на качественное улучшение стратегических и оперативных решений на всех уровнях организации, путем сосредоточения деятельности на ключевых факторах, оказывающих непосредственное влияние на стоимость [1].

Стоимость объекта недвижимости подвержена влиянию большого количества разнообразных факторов (рис. 1). По времени стоимость может изменяться не равномерно, а скачкообразно при неблагоприятном сочетании взаимовлияющих факторов.

Поэтому необходимо уметь прогнозировать возможное скачкообразное изменение стоимости недвижимости при ее оценке.

Определение стоимости объекта недвижимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. В мировой практике выделяются следующие факторы, наиболее существенно влияющие на оценку стоимости недвижимости:

  • Физические (природные, созданные человеком);
  • Социальные: тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, стиль и уровень жизни, отношение к соседним объектам и их владельцам;
  • Экономические: тенденции изменения уровня дохода, занятость, кредитная политика и доступность кредитных ресурсов, ставки процента, арендной платы, рост или сокращение затрат на строительство, цены;
  • Политические (административные): ограниченное или либеральное зонирование, ограничительные или либеральные строительные нормы и правила, услуги муниципальных служб, налоговая политика, защита окружающей среды [2].
Рис. 1 – Влияние различных факторов на стоимость недвижимости

Достижение поставленной цели управления стоимостью объекта недвижимости требует профессионального учета влияния рассмотренных выше факторов, а также, с целью максимизации стоимости объекта недвижимости, необходимо проведение следующей совокупности стратегических и оперативных мероприятий:

  1. Определяются возможные способы использования объекта (новое строительство, снос, реконструкция и ремонт).
  2. Сравнить финансовую эффективность вариантов использования объекта, оценить возможные будущие доходы и возможную стоимость объекта недвижимости. На данном этапе анализа за основу используются методы оценки недвижимости доходным подходом. Результатом такого расчета будет стоимость будущих доходов и самого объекта в зависимости от сложившейся рыночной ситуации и конъюнктуры рынка недвижимости, с учетом рисков самого проекта [3].
  3. Сопоставление итоговых показателей, полученных в результате проводимого анализа, позволяет выбрать, то направление развития и использования объекта недвижимости, которое и будет самым эффективным способом использования с экономической точки зрения.

В заключение нужно отметить, что в современных условиях, как перед собственниками объектов недвижимости, так и организациями, занимающимися управлением недвижимостью, стоит сложная задача — обеспечение положительного изменения уровня доходности объекта недвижимости, максимизации его стоимости, при сохранении и развитии его материально-технических свойств в долгосрочной перспективе. Решение данной задачи невозможно без управления стоимостью объекта недвижимости, адаптации его к изменившимся условиям рынка, на основе анализа факторов оказывающих влияние на стоимость объекта, а также модернизации его процесса управления.

Библиографический список

  1. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса.- М.: Тандем,2000.-215с.
  2. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости.- М.: Русская деловая литература, 2006.-182с.
  3. Управление инвестиционными проектами: Учебное пособие/ Алехин М.Ю.;Спб: Издательский центр Морского технического университета,1999.-95с.

Вам также может понравиться

Об авторе admin

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *