При покупке квартиры


ЭлектромонтажРемонт и отделкаУкладка напольных покрытий, теплые полыТепловодоснабжение

Нюансы и тонкости при покупке квартиры в новостройке

02.02.2017

Покупка недвижимости была и остается одним из самых серьезных приобретений для каждого человека. Это серьезная задача, отнестись к которой требуется с большой ответственностью, на кону всегда существенная сумма денег и крыша над головой.

Поиски подходящего варианта часто занимают немало времени. И вот, выгодная цена, отличная планировка, хороший район, удобная транспортная развязка, приятные соседи – все, о чем только мечталось. Но радость от только что полученной собственности может мгновенно испариться, если окажется, что право на нее находится под угрозой. Виной тому не только недобросовестные застройщики, вероятность мошенничества, но и существующие предпосылки для оспаривания вас как законного владельца.

Покупка квартиры в новостройке

Многие потенциальные покупатели с интересом рассматривают предложения о приобретении жилья на первичном рынке. Возможность заселиться в квартиру, где еще никто не жил, сделать все с нуля, по своему усмотрению привлекает большинство людей. Сейчас можно выгодно купить квартиру в новостройке от 2000000 рублей — http://vyborstroi.ru/about/information/kvartiry-v-novostroykah-ot-2-000-000/. Нужно понимать, это не совсем типичное жилье, въехать сразу и жить, скорее всего, не получится. Сначала предстоит выполнить множество ремонтных работ.

Проанализируйте цены. Стоит понимать, бесплатный сыр – только в мышеловке. Этот закон действует всегда и везде. Заниженная стоимость квадратного метра сразу бросается в глаза, но радоваться рано. Обычно с помощью такого нехитрого приема привлекают инвесторов нестабильные компании, работы которых выполнены на уровне котлована. Возможен вариант «замораживания» стройки, даже отсутствие планов закончить ее в принципе. Перед оформлением долгожданной сделки изучите все нюансы при покупке квартиры в новостройке.

Обязательно удостоверьтесь в существовании у фирмы физического офиса в пределах города, стационарных телефонов, официального сайта. Ознакомьтесь с предоставленной информацией о заказчике, разработчике проектов, генподрядчике, сверьте данные, не жалейте потратить на это свое время. У «правильного» застройщика на сайте всегда размещены отсканированные документы, которые помогут клиенту сделать вывод о прозрачности и порядочности компании. Описание подробной процедуры инвестирования средств должно находиться в публичном доступе. Наличие известных на рынке стабильных партнеров с хорошей репутацией: солидных банков, подрядчиков, архитектурных бюро также свидетельствует о положительной деятельности.

Узнайте больше об истории выбранного застройщика. Пообщайтесь лично с реальными вкладчиками. Внимательно изучите комментарии и отзывы на форумах, в новостях СМИ. Не останавливайтесь на строительной компании с более чем тремя незавершенными объектами, участвующей в судебных тяжбах, ищите другую.

При необходимости вам должны быть незамедлительно предоставлены документы:

• договор аренды участка (обратите внимание на срок заключения);
• решение об отводе земли из органов власти;
• согласие на проведение застройки;
• проект сооружения и его экспертиза;
• лицензия на строительную деятельность;
• ТУ на коммуникации.

Не поленитесь понаблюдать именно за процессом работ, оцените их скорость, только так можно сделать вывод о правильности своего выбора. Сколько рабочих на отдельной стройплощадке, как часто она пустует, используется ли специальная техника.

Солидная фирма-застройщик в договоре указывает все требуемые реквизиты для оплаты и только через банк. Документация сохраняется в обязательном порядке. В договоре покупки жилья должны быть отмечены такие пункты:

• этаж и секция, площадь, номер квартиры;
• не приблизительные, а точные сроки завершения всех работ, передачи дома в эксплуатацию;
• желательно приложение схемы и характеристика планировки;
• полное и прозрачное описание ответственности застройщика при непредвиденных обстоятельствах, приводящих к срыву сроков;
• правила инвестирования (этапы, размер платежей);
• список документов, на которые опирается застройщик при строительстве;
• реквизиты сторон и период действия сделки.

Выбор недвижимости на вторичном рынке

Приобретение вторичного жилья имеет свои преимущества и недостатки. Следует обратить внимание на некоторые тонкости и нюансы при покупке квартиры, чтобы не получить «кота в мешке». Настороженно отнеситесь к предложениям с заниженной ценой, в комплекте идут возникающие чуть позже проблемы. Один из полезных советов специалистов: осматривать потенциальную собственность нужно в светлое время суток. Оцените стены, откосы окон, углы, нет ли черных пятен плесени и грибка, избавиться от них чаще всего проблематично. О многом говорит состояние подъезда в общем, чистота лестниц. Пообщайтесь с кем-то из жильцов, поинтересуйтесь о существующих проблемах. Документально подтвердить техническое состояние поможет независимый эксперт.

Уделите особое внимание документам сделки и правильности их составления. Лучше поручить это надежному и квалифицированному риэлтору, который займется всей бумажной волокитой, но и возьмет за работу оговоренный процент. Необходимо исключить вероятность существования всех лиц, включая потенциальных, которые на момент сделки могут иметь права на квартиру.

Все проживающие в выставленной на продажу квартире должны быть сняты с регистрации по этому адресу. К моменту подписания договора купли-продажи никто не должен быть прописан. Если в прошлом недвижимость покупалась человеком, состоящим в браке, оба имеют на нее право, даже если там не проживали, не были прописаны. Поэтому для заключения сделки от второго супруга требуется письменное согласие. Проверьте отсутствие задолженности по коммунальным услугам.

Детальное изучение истории жилья выявит, нет ли зарегистрированных несовершеннолетних детей. Если их права нарушены, собственность не признают за вами. Договор купли-продажи в будущем могут оспорить отсутствующие члены семьи бывшего хозяина, если они на данный момент служат в армии, находятся в больнице, длительной командировке, отбывают наказание в месте лишения свободы. Выясните, сколько раз квартира продавалась. Большое число бывших владельцев должно насторожить и вызвать сомнения в ее репутации.

В случае подписания сделки по доверенности, проверьте правильность оформления, все обозначенные юридические действия. Максимальный срок существования такого документа – 3 года, смотрите дату выдачи. Полученная в качестве наследства недвижимость должна поступать в продажу не ранее, чем через полгода после смерти.

Обратите внимание на документацию БТИ, была ли сделана перепланировка, оформлена ли она законно, чтобы в будущем не тратить время и нервы на длительное получение разрешений в соответствующих органах.

Какие нюансы при покупке квартиры еще важны? Содержание самого договора о продаже, осуществление безопасного процесса передачи денег, грамотное оформление.

Отнеситесь к покупке жилья со всей серьезностью, не рискуйте, обращайтесь в надежные риэлторские компании, никогда не верьте на слово. Только такой подход к делу убережет от огорчений в будущем.

При цитировании и использовании любых материалов ссылка на сайт обязательна

При покупке квартиры обязательно составляется письменный договор купли-продажи и подписывается акт приема-передачи.

Именно после вручения имущества покупателю, например, путем вручения ключей, и подписания акта обязательство продавца передать жилое помещение считается исполненным (ст. 556 ГК РФ).

В акте приема-передачи квартиры, помимо даты и места составления акта, а также номера и даты договора купли-продажи, должны быть указаны следующие сведения.

Данные о сторонах сделки купли-продажи

Если сторонами являются физические лица, то в акте указываются их Ф.И.О., паспортные данные, адреса регистрации. Если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, в акте указываются наименование, ИНН, ОГРН, юридический адрес организации, а также Ф.И.О. представителя, подписывающего договор и акт, и сведения о документе (наименование, номер, дата), подтверждающем его полномочия.

Данные, позволяющие определенно установить предмет сделки — квартиру

В акте приема-передачи должны быть обязательно указаны характеристики передаваемого помещения — вид помещения (квартира), номер, количество комнат, адрес жилого дома, в котором расположена квартира, общая и жилая площади. Кроме того, могут быть указаны иные идентифицирующие признаки помещения: этаж, подъезд, количество уровней квартиры, этажность всего дома и пр.

Данные сведения отражены в выписке из ЕГРН и техническом паспорте на квартиру, предоставляемых органами Росреестра и БТИ.

Следует отметить то обстоятельство, что ключи от квартиры были переданы покупателю.

Оплата по договору

В акте приема-передачи также отражается факт оплаты стоимости квартиры в соответствии с условиями договора купли-продажи. Например, так: покупатель передал, а продавец принял денежные средства в размере цены договора, претензий по оплате у продавца не имеется. Можно указать реквизиты платежных документов или, если оплата производилась в наличной форме, указать дату расписки в получении продавцом суммы денежных средств в оплату стоимости квартиры.

Кроме того, в акте стороны договора могут отразить отсутствие или наличие задолженности за продавцом по коммунальным услугам и иным платежам по содержанию дома на момент передачи квартиры.

Список имущества, оборудования и дефектов в состоянии квартиры

Для покупателя очень важно внести в акт приема-передачи список имущества и технического оборудования, приобретаемого вместе с квартирой и находящегося в ней в момент передачи (например, предметов мебели, сантехники), а также определить все недочеты в состоянии квартиры (например, состояние оборудования, отсутствие или наличие ремонта и т.п.) и описать имеющиеся дефекты. Для продавца отражение этих данных в акте позволит в будущем избежать необоснованных претензий со стороны покупателя.

Подписи сторон

Передаточный акт составляется в простой письменной форме и подписывается сторонами договора. Подписи сторон не подлежат обязательному нотариальному заверению. Подписи свидетельствуют об отсутствии у сторон претензий друг к другу, однако данный факт можно указать в акте отдельно.

Акт приема-передачи квартиры может быть запрошен сотрудниками Росреестра в составе документов, необходимых для регистрации права собственности покупателя. Поэтому в таком случае акт составляется как минимум в трех экземплярах — для каждой из сторон сделки и Росреестра (ч. 1 — 2 ст. 14, ст. 21 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Связанные вопросы

Как оформить сделку купли-продажи квартиры? >>>

ШАГЗ. ЗНАКОМСТВО С ДОКУМЕНТАМИ НА КВАРТИРУ
Прежде чем дать продавцу согласие на покупку его квартиры, необходимо ознакомиться со следующими документами:

  1. Технический паспорт на квартиру.
  2. Поквартирная карточка.
  3. Правоустанавливающий документ на квартиру (договор купли-продажи, дарения, мены, приватизации или др.)
  4. Свидетельство о регистрации права собственности (при наличии) на квартиру.
  5. Свидетельство о праве на наследство (если квартира наследственная).
  6. Справка об отсутствии задолженности по жилищно-коммунальным платежам.
  7. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Читайте документы внимательно!
При обнаружении в них разногласий, решайте вопрос с собственником и организацией, выдавшей документ.
В любом случае, проводить переговоры по покупке квартиры необходимо только с собственником (собственниками) квартиры. Если же продажей квартиры занимаются представители собственника (близкие родственники или риелторы), у них должна быть оформленная собственником нотариальная доверенность, в которой указываются конкретные полномочия. И даже при наличии у представителя доверенности, существенные условия договора покупки квартиры (срок, цена, порядок расчёта, преддоговорные условия) лучше обсуждать всё же с самим собственником.

Как купить квартиру, если нет денег или официального дохода?

Не все фрилансеры могут похвастаться официальными доходами и стабильным заработком, однако жилье нужно всем. Что делать, если вы официально нигде не работаете, а квартира нужна? Ипотеку вам не дадут, т.к. для оформления такого кредита нужна справка о доходах.

Давайте рассмотрим реальные способы купить квартиру, если нет денег или официального дохода.

1. Купить дешевое жилье «за нал»

Эту технику можно назвать «лесенка». Вначале вы покупаете ликвидное дешевое жилье, которое можете позволить. Например, вместо однокомнатной квартиры берете студию или малосемейку. Не обязательно там жить, можно сдавать купленную недвижимость. Хорошо брать комнаты рядом с вузами – там всегда много студентов, желающих снять жилье.

Затем копите деньги, продаете дешевую недвижимость и покупаете более дорогую. Например, из студии делаете однокомнатную «хрущевку».

Важно покупать ликвидное жилье, чтобы на следующем этапе легко продать недвижимость и купить жилье следующего уровня. Так вы сможете со временем обзавестись нужной квартирой, не рискуя деньгами и не беря кредитов. Плюс немного заработать на сдаче в аренду.

2. Купить квартиру «под ремонт»

«Убитые» квартиры часто продаются по низким ценам, а в кризис их стоимость падает еще ниже, поскольку у людей мало денег и нет возможности вкладываться в ремонт. Если продавцу срочно нужны деньги, а его «убитую» квартиру никто не хочет брать, возможно, вы договоритесь с продавцом о значительном снижении цены.

Такие квартиры стоит брать, если вы можете самостоятельно сделать ремонт и сэкономить на этом деньги.

Поскольку «капиталить» квартиру силами наемной бригады – очень дорого.

Внимательно проверяйте документы. Не связывайтесь с квартирами, которые:

  • получены по наследству или по дарственной,
  • продавцами которых выступают юридические лица,
  • недвижимость имеет обременение или в квартире жили алкоголики.

В этих случаях велика вероятность попасть на проблемы после оформления жилья и потерять свои деньги.

3. Договориться о рассрочке с продавцом

Если у вас нет всей суммы для покупки квартиры, можно договориться о рассрочке с самим продавцом. Без банков и ипотек. Конечно, вам не дадут рассрочку на длительный срок. Однако если вы уверены, что сможете расплатиться в течение 6-12 месяцев, о рассрочке на такой срок можно поговорить.

4. Получить рассрочку у застройщика

Если вы покупаете квартиру в новостройке, то можете договориться о рассрочке с застройщиком.

Обычно рассрочку дают на год или до конца строительства. Вам могут пойти навстречу и предоставить рассрочку без справки о доходах. Конечно, если повезет.

5.

Занять деньги у хороших знакомых или родственников

Если у вас есть знакомые или друзья, которые могут одолжить часть денег на покупку недвижимости, попробуйте у них занять. Можно договориться о выплате процентов, которые будут чуть выше банковских вкладов. Сейчас многие банки снижают проценты по вкладам. Люди могут одолжить вам денег, если вы заплатите им проценты выше, чем ставки по депозитам.

Естественно, нужно быть уверенным, что вы сможете отдать деньги и расплатиться.

6. Оформить ипотеку на мужа / жену

Если у вас нет официального дохода, а у супруга или супруги – есть, можете попробовать оформить ипотеку на человека, у которого есть официальный доход. Чтобы ипотеку дали, нужно накопить большой первоначальный взнос. Чем больше у вас будет собственных средств и чем меньше вы будете брать в кредит, тем выше шансы на одобрение заявки.

7. Временно устроиться на официальную работу

Можно временно устроиться на работу в офис, чтобы получить возможность взять ипотечный кредит. Достаточно проработать 6-8 месяцев, чтобы справка о доходах устроила банк и он увидел в вас надежного заемщика.

Чтобы повысить шансы получить кредит, заранее оформите в банке дебетовую карту, откройте вклад. Хорошо, если в этом банке у работодателя будет зарплатный проект. Это все повысит ваши шансы на получение ипотеки. После оформления кредита можно вернуться на вольные хлеба.

Конечно, для фрилансеров лучший выход – это работать официально и оформлять ИП.

Есть мнение, что ИП-шникам не дают кредиты. Это не так. Если вы работаете как ИП, имеете счет в банке, постоянно проводите обороты, имеете вклад – в глазах банка вы надежный клиент, которому можно дать ипотеку.

Полезные статьи по теме:

Автор: Сергей Антропов(KadrofID: 5)
Добавлено: 21.03.2018 в 15:02

Рекомендуем

Как правильно выбрать вклад в банке и заработать на процентах?

В этой статье я подробно расскажу, как выбрать вклад в банке и на какие уловки банкиров не стоит попадаться, если вы решили вложить деньги под …

Что такое финансовая грамотность и как ее повысить?

Финансовая грамотность – это уровень знаний в области финансов, личных сбережений и способов управления ими. В этой статье мы расскажем про основы …

Поставив перед собой цель решить жилищный вопрос, любой рационально мыслящий человек будет искать способы, с помощью которых можно сэкономить при покупке квартиры. Существуют вполне легальные и открытые для каждого возможности приобрести долгожданные квадратные метры, минимизировав свои затраты.

Как можно сэкономить на покупке квартиры

Сумма экономии может составить до четверти стоимости квартиры и даже больше. Разумеется, при достаточном везении и наличии у вас практической сметки.

Когда лучше покупать

  1. Как показывает статистика, весна – идеальное время года для приобретения квартиры. Именно на нее приходятся основные скидки. Начинается разгар строительного сезона.

    Девелоперы спешат приступить к реализации новых проектов и поэтому заинтересованы в активных продажах.

  2. Еще один благоприятный период для решения квартирного вопроса – конец года, время подведения итогов. Чтобы внести дополнительный пункт в годовой отчет и получить премию за активные продажи, менеджер может проявить гибкость в переговорах и предоставить хорошую скидку.

Что покупать

Нужно понимать, что любые попытки сэкономить несут в себе определенные риски.

  1. Наиболее бюджетный и простой вариант – покупка жилья в новостройке на нулевом цикле. С приближением сроков сдачи объекта цены увеличиваются очень существенно. Такая покупка при самом благоприятном раскладе сулит выгоду до 30-40%. Однако необходимо тщательно проверить репутацию застройщика всеми доступными способами.
  2. Покупка жилья у подрядчика. Речь идет о квартирах, которыми компания-застройщик расплатилась с подрядчиком за работу, не имея в распоряжении денежных средств. За такими квартирами придется «поохотиться» — специальных разделов в каталогах недвижимости для них не предусмотрено. В поисках поможет опытный риэлтор. Еще одна сложность – бюрократические препоны, поскольку вы приобретаете квартиру не напрямую от собственника. Поэтому вам придется запастись терпением: процедура оформления документов обещает быть длительной и хлопотной.
  3. Покупка долей квартиры на вторичном рынке. Часть квартиры стоит почти в два раза меньше, чем отдельная квартира, аналогичная по метражу. Идеальный вариант – приобрести квартиру по частям у разных собственников. Однако вести переговоры с владельцами квартиры – дело крайне сложное. Если же вам так и не удастся договориться со всеми собственниками, вы в дальнейшем столкнетесь с трудностями при продаже своей доли или ином ее использовании.
  4. Покупка квартиры с обременением.

    Речь идет о квартирах, в которых зарегистрирован человек (без права собственности). Предполагается, что в дальнейшем вы сможете снять его с регистрационного учета через суд. Риск здесь очень велик. Прежде чем решиться на такую покупку, вы должны быть на 100% уверены, что законные основания для выписки жильца имеются. В противном случае, сэкономив порядка 25% от стоимости квартиры, вы можете получить «бонус» в виде многолетних судебных разбирательств и недружелюбного «соседа».

  5. Покупка квартиры в аварийном жилье. Этот вариант – тоже лотерея. На расселение жильцов аварийных и ветхих квартир денег в бюджете всегда не хватает. Поэтому вы должны располагать достоверной информацией о сроках сноса здания. Иначе вы потеряете значительную сумму денег и будете вынуждены много лет жить в неремонтопригодной квартире.

Дополнительные возможности экономии

Есть еще простые способы оптимизировать затраты на покупку нового жилья и сэкономить деньги, например, на ремонт или новую мебель. Ведь даже 1-2% от стоимости квартиры – это солидная сумма.

  • Дешевле стоят квартиры на первом, последнем и тринадцатом этажах, а также расположенные близко к лифту.
  • Стоимость квартиры зависит от планировки. Студия и «однушка» одинаковой площади могут различаться по цене.
  • Если вы приобретаете вместе с квартирой еще, например, место в подземном паркинге, можно просить скидку.
  • Приобретая квартиру в рассрочку, уточните у продавца, можно ли получить скидку за досрочное погашение займа.
  • Самостоятельно сделанный ремонт всегда обходится дороже, чем чистовая отделка от застройщика.

При грамотном ведении переговоров, достаточной осторожности и благоприятном стечении обстоятельств вы непременно сможете сделать выгодное приобретение.

Вам также может понравиться

Об авторе admin

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *