Оценка земельного участка

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Условие применения метода — возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Метод предполагает следующую последовательность действий:

— определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);

— определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

— определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

— определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;

— расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.

Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Оценка прав аренды на земельные участки конкретизируется в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 г. № 1102-р.

Как правило, при оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны: метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Далее приведено содержание перечисленных методов применительно к оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее — застроенных земельных участков), так и права аренды земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее — незастроенных земельных участков).

В случае использования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование.

⇐ Предыдущая12


Дата добавления: 2014-01-04; Просмотров: 215; Нарушение авторских прав?;




Читайте также:

Статьи

Оставить комментарий | Читать комментарии

Как определить стоимость земельного участка

В зависимости от того, какое основание положить в основу определения стоимости земельного участка, можно выделить три следующих метода (способа) оценки земли.

1. Цена выкупа земельного участка.
2. Кадастровая стоимость земельного участка.
3. Рыночная стоимость земельного участка.

Поговорим о каждом способе оценки земельного участка.

Цена выкупа земельного участка

Расчет цены производится из ставки земельного налога. Однако прямая зависимость цены земли от земельного налога не очень выгодно для покупателя, т.к. земельный налог растет, а пропорционально ему и растет цена земельного участка.

Согласно п. 7 ст. 28 Закона о приватизации, цена выкупа земельного участка устанавливается субъектами Российской Федерации в поселениях с численностью населения:
свыше 3 млн человек в размере от пяти- до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
от 500 тыс. до 3 млн человек в размере от пяти- до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
до 500 тыс. человек, а также за пределами черты поселений в размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года).

До установления цены выкупа земельных участков субъектами Российской Федерации цена соответствующих земельных участков определяется, исходя из указанных в настоящем пункте минимальных размеров.

Федеральный закон "О ведении в действие Земельного кодекса РФ" в п. 2. ст. 2 предусматривает аналогичный порядок определения выкупной цены земельного участка.

При продаже земельного участка к его стоимости применяется поправочный коэффициент, учитывающий основной вид использования расположенных на земельном участке здания, строения, сооружения.

Поправочные коэффициенты, учитывающие основные виды использования, утверждаются правительством Российской Федерации в размере от 0,7 до 1,3.

На сегодняшний день коэффициенты не утверждены и не уплачиваются. Согласно ст. 33 Закона г. Москвы, оценка стоимости объектов приватизации осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации и города Москвы по федеральным стандартам, утвержденным правительством Российской Федерации.

Кадастровая стоимость земельного участка

Согласно п.2 ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земли регулируется постановлением правительства РФ от 08.04.2000 г. № 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель", Федеральным законом от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре".

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Однако в случае, когда рыночная стоимость земельного участка определена, кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентном отношении от рыночной стоимости земельного участка.

Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года и основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Государственная кадастровая оценка земель осуществляется:

1. В отношении городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

2. В отношении сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда на основе капитализации расчетного рентного дохода.

3. В отношении иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории.

Оценочная зона – это часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.

Результатом оценочного зонирования является карта (схема) оценочных зон и кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон. Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

Согласно ст. 70 Земельного кодекса РФ, государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федерации, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества.

Земельный кадастр включает в себя сведения о субъектах права на земельные участки.
При проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель.

Рыночная стоимость земли

Рыночная стоимость участка согласно статье 66 ЗК РФ устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" по договору между заказчиком и оценщиком.

Автор Фирсова М.
Июнь 2006

Поделиться ссылкой в социальных сетях:


Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

70923


Где можно узнать кадастровую стоимость земельного участка

Оглавление:

Защита Вашего Права — наша работа! Юридическая консультация.

У нас в поселке в этом году земельный налог увеличился почти в 2,5 раза.

Объясняют это тем, что кадастровая стоимость земли возросла.

Где узнать, какова сейчас цена одной сотки моего участка? И можно ли ее как-то умень­шить для расчета налога?

Если вы считаете, что кадастровая цена вашей земли была не­оправданно завышена, вы можете обратиться письменно в мест­ный филиал Росреестра с просьбой предоставить информацию о том, на основании чего возросла стоимость вашей земли.

Кроме того, решить вопрос вам возможно поможет независи­мый оценщик (за его работу придется заплатить).

Он определит рыночную стоимость вашей земли, и если она окажется меньше кадастровой (что бывает крайне редко), вы с актом от оценщика можете потребовать от Земельной палаты умень­шить нынешнюю кадастровую до рыночной.

Справка о нормативной стоимости земельного участка

Нормативная цена земли вводится для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка. На смену института нормативной цены земли с принятием Земельного кодекса пришел институт кадастровой стоимости земельного участка, исходя из содержания п. 13 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г.

N 137-ФЗ

«О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»

: В случаях, если кадастровая стоимость земли не определена, для целей, указанных в статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации, применяется нормативная цена земли. Исходя из этого, современное назначение нормативной цены земли – выполнение функции кадастровой стоимости земли – для целей налогообложения (п.

5 ст.

65 Земельного кодекса РФ)

Оценка кадастровой стоимости земли

В пределах кварталов определяется удельный показатель кадастровый стоимости, зависящий от вида разрешенного использования, информации о среднерыночной других участков в квартале с аналогичным видом использования и объектов недвижимости, расположенных на участках. Совокупность этих данных позволяет определить среднюю стоимость 1 квадратного метра участка с конкретным видом функционального использования.

Сумма арендных платежей за пользование землей, выкупная стоимость при покупке из муниципальной и государственной собственности также напрямую зависит от кадастровой стоимости.

Вы можете узнать кадастровую стоимость земельного участка используя калькулятор на нашем сайте. а также обратившись в районное отделение Роснедвижимости.

Причин может быть несколько, в частности неверно определен вид разрешенного использования (удельная различных видов может отличаться в десятки раз), не учтены индивидуальные особенности конкретного земельного участка.

  • Для юридических и физических лиц по Москве — 120 000 рублей.
  • Для физических лиц по Московской области — 80 000 рублей.
  • Для юридических лиц по Московской области — 120 000 рублей.

Как определить кадастровую стоимость земельного участка

В составе административно-территориальных единиц, к которым принадлежат земельные участки, выделяются отдельные кадастровые кварталы, для каждого из которых, в зависимости от вида разрешенного использования участка устанавливается 1 квадратного метра земли.

Для того, чтобы вычислить кадастровую стоимость земельного участка, остается умножить кадастровую его квадратного метра на общую площадь. Такими расчетами по определению стоимости занимаются специальные уполномоченные организации, прошедшие конкурсный отбор.

Исходя из всего вышесказанного, понятно, что кадастровая стоимость земельного участка не является постоянной величиной, она пересматривается и может быть изменена в зависимости от новых условий при каждой последующей оценке, которая, повторяем, проводится не реже, чем 1 раз в 5 лет.

НовостиВсе новости

В соответствии с главой 31 Налогового кодекса с 1 января 2006 года начисление земельного налога производится от кадастровой стоимости земельных участков.

Для ее определения проведена оценка земель, исходя из их категорий и удельных показателей по видам разрешенного использования. Всего кадастровая оценка утверждена по 13 основным видам разрешенного использования и 14 категория – прочие земли поселений.

Типовой перечень документов, необходимых для оценки стоимости коммерческой недвижимости

1. Правоустанавливающие документы на оцениваемый объект недвижимости (свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор аренды).

2. Документы на земельный участок, относящийся к объекту недвижимости:

   •    правоустанавливающие документы на земельный участок (свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор аренды);
   •    кадастровый паспорт и план земельного участка;
   •    расчет (декларация) ставки земельного налога или величины арендной платы за земельный участок, представленный местным земельным органом (комитетом).

3.

Документы БТИ на объект недвижимости: кадастровый паспорт на здание/помещение, выписка из технического паспорта БТИ (форма №1а), справка о состоянии здания (форма №5), поэтажный план, экспликации к поэтажному плану (форма №22 или №25).

4. Справка о балансовой (первоначальной и остаточной) стоимости объекта недвижимости на дату оценки (для юридических лиц).

5. Справка о среднегодовых операционных расходах по объекту недвижимости: налог на имущество, платежи по страхованию, коммунальные услуги, расходы по текущему ремонту, ежегодная величина амортизационных отчислений, заработная плата административного аппарата и др. (произвольная форма).

6. Договора долгосрочной аренды/субаренды на объект недвижимости, сведения о наличии/отсутствии других обременений, включая обременение залогом и/или долговыми обязательствами, иные ограничения по использованию объекта недвижимости.

7. Реквизиты Заказчика оценки (для юр.лиц — карточка организации, для физ.лиц — копия паспорта РФ).

Данный перечень документов носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления с Заданием на оценку.

В соответствии с требованиями законодательства РФ в области оценочной деятельности, все документы предоставляются в виде копий, заверенных печатью и подписью уполномоченного лица Заказчика оценки.

Как оценивают земельные участки?

Оценка участка — сложная и комплексная задача, которую выполняют работники кадастровой службы или агенты по недвижимости.

Для того чтобы объективно оценить имеющийся земельный участок, понадобится подробное его изучение, а также просмотр документации, в которой указываются его характеристики и особенности. Наиболее распространенными причинами проведения оценки земельного участка является продажа, передача в качестве дарения, сдача в аренду. Оценка актуальна и в случае разделения наследства между несколькими людьми.

Виды оценки

От перечисленных выше целей оценки проводиться она может по одному из трех основных путей:

  1. Затратный, основная задача которого – подсчет стоимости затрат на доведение участка до требуемого состояния и его изменение;
  2. Прибыльный, который заключается в подсчете потенциальной прибыли от «делового» использования данной земли;
  3. Сравнительный, который также можно назвать рыночным, так как основная задача – определить стоимость земли.

Этапы рыночной оценки участка

Сравнительный способ оценки земельного участка проводится в следующей последовательности:

  1. Консультация со специалистами по поводу объекта оценки, обсуждения правовых вопросов, значительно влияющих на стоимость участка;
  2. Сбор полного перечня документов, которые понадобятся для оценки и уточнения данных касательно рассматриваемого земельного участка;
  3. Проведение экспертизы и оценочных работ.

Основные факторы стоимости

На рыночную стоимость участка оказывают влияние следующие факторы:

  1. Размер. Естественно, чем больше участок, тем выше его стоимость.
  2. Местонахождение. Цена на землю напрямую зависит от ее местоположения. Одна сотка земли на московской рублевке будет оценена как несколько гектар где-то в области.
  3. Расположение в непосредственной близости леса, озера, а также «признаков цивилизации» — удобной дороги, автобусной остановки, газовой магистрали и пр.
  4. Дополнительные удобства – возможность проведения сети интернет и домашнего телефона, уровень сигнала сотовой сети и прочих удобств современной жизни.

Набор документов для оценки участка

Как отмечалось выше, для оценки участка понадобится собрать пакет документов, которые отражает основные особенности. В перечень документов входят следующие:

  1. Свидетельство о государственной регистрации или его заверенная копия. Если свидетельство отсутствует, то подойдет выписка из регистрационной книги.
  2. Копия документа, который подтверждает право клиента на земельный участок.
  3. Копия техпаспорта или иного документа, в котором указаны основные планировочные показатели участка;
  4. Данные о затраченных на содержание и эксплуатацию участка.

«Бисерово»
  • Расстояние: 40 км от МКАД
  • Направление: Новорязанское шоссе
  • Назначение: Для дачи, для дома
  • Цена: 16 млн. рублей

Бисерово

Продажа земельных участков в Раменском в поселке «Бисерово»

+7 495 797 77 87

Подробнее

«Панино»
  • Расстояние: 40 км от МКАД
  • Направление: Новорязанское шоссе
  • Назначение: Для дачи, для дома
  • Цена: 45 000 рублей

Панино

Продажа земельных участков в Раменском в поселке «Панино»

+7 495 997 40 09

Подробнее

«Марьинка»
  • Расстояние: 55 км от МКАД
  • Направление: Новорязанское шоссе
  • Назначение: Для дачи, для дома
  • Цена: от 25 000 рублей

Марьинка

Продажа земельных участков в Раменском в поселке «Марьинка»

+7 495 997 40 09

Подробнее

«Высокий Берег»
  • Расстояние: 28 км от МКАД
  • Направление: Новорязанское шоссе
  • Назначение: Для дачи, для дома
  • Цена: от 75 000 рублей

Высокий Берег

Продажа земельных участков в Раменском в поселке «Высокий берег»

+7 495 797 77 87

Подробнее

«Земля в раменском»
  • Расстояние: от 28 км от МКАД
  • Направления: Новорязанское шоссе
  • Назначение: Для дачи, для дома
  • Цена: от 75 000 рублей

Земля в раменском

Земля в Раменском районе — купить землю в Раменском районе.

+7 495 797 77 87

Подробнее

Земля в Раменском районе — выбрать участок.

«Бисерово»
  • Расстояние: 40 км от МКАД
  • Направление: Новорязанское шоссе
  • Назначение: Для дачи, для дома
  • Цена: 16 млн. рублей

Бисерово

Продажа земельных участков в Раменском в поселке «Бисерово»

+7 495 797 77 87

Подробнее

«Панино»
  • Расстояние: 40 км от МКАД
  • Направление: Новорязанское шоссе
  • Назначение: Для дачи, для дома
  • Цена: 45 000 рублей

Панино

Продажа земельных участков в Раменском в поселке «Панино»

+7 495 997 40 09

Подробнее

«Марьинка»
  • Расстояние: 55 км от МКАД
  • Направление: Новорязанское шоссе
  • Назначение: Для дачи, для дома
  • Цена: от 25 000 рублей

Марьинка

Продажа земельных участков в Раменском в поселке «Марьинка»

+7 495 997 40 09

Подробнее

«Высокий Берег»
  • Расстояние: 28 км от МКАД
  • Направление: Новорязанское шоссе
  • Назначение: Для дачи, для дома
  • Цена: от 75 000 рублей

Высокий Берег

Продажа земельных участков в Раменском в поселке «Высокий берег»

+7 495 797 77 87

Подробнее

«Земля в раменском»
  • Расстояние: от 28 км от МКАД
  • Направления: Новорязанское шоссе
  • Назначение: Для дачи, для дома
  • Цена: от 75 000 рублей

Земля в раменском

Земля в Раменском районе — купить землю в Раменском районе.

+7 495 797 77 87

Подробнее

Земля в Раменском районе — выбрать участок.

Вам также может понравиться

Об авторе admin

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *