Инвестиции в строительство

Как показывает практика, вложить деньги в недвижимое имущество намного перспективнее и выгоднее по сравнению с приобретением ценных бумаг и размещением капитала на банковских счетах. У каждого предприятия имеется риск наступления банкротства, а недвижимость всегда остается в цене. Таким образом, инвестиции в строящееся жилье – перспективное направление для вкладчиков.

В крупных мегаполисах стоимость жилых помещений постоянно возрастает и в отдельных случаях рост цены достигает 20-30% в год. Даже в том случае, если стоимость недвижимого имущества будет в определенный период времени оставаться неизменной, то можно будет использовать его для получения пассивной прибыли от сдачи в аренду.

Вложить деньги в строящееся жилье проще всего начинающим инвесторам, поскольку это наиболее удобный и простой способ капиталовложения в недвижимость. Инвестиции в недостроенные помещения подразумевают продажу здания через определенный период времени, когда все строительные и монтажные работы будут завершены, а жилье будет готово к эксплуатации. Для осуществления инвестиции в строящуюся недвижимость необходимо лишь подписать все необходимые документы и повторить аналогичную процедуру спустя несколько лет.

На каком этапе строительства осуществлять инвестиции?

После принятия решения вложить деньги в строящуюся недвижимость, многие сталкиваются с вопросом о том, в какой момент строительства лучше начать вкладывать средства.

Осуществлять инвестиции в жилье, которое только строится, можно как на первоначальном этапе – с котлована, или же дождаться того времени, когда большая часть строительных работ будет завершена и постройка будет готовиться к окончательной сдаче.

Капиталовложение на самой ранней стадии выгодно исключительно по причине низкой стоимости. Если недвижимость покупается только с целью инвестиций, то вам удастся обеспечить максимальный доход, а если недостроенное жилье приобретается для дальнейшего проживания, то удастся значительно сэкономить на квартире. Так как недвижимое имущество постоянно возрастает в цене, то на любом из последующих этапов даже до полного завершения строительства можно будет продать жилье и тем самым заработать некоторую сумму денежных средств.

Низкая стоимость квадратных метров строящихся зданий и квартир привлекает большое количество потенциальных покупателей и поэтому, как правило, трудностей с реализацией жилья на первоначальной стадии строительства у застройщиков не возникает.

Прибыль в случае приобретения недвижимого имущества на стадии котлована при дальнейшей продаже по окончании полного строительства жилья способна достигнуть показателя более 30-35%. В среднем, срок для получения дохода составляет 2-3 года.

Возможные риски от инвестирования в жилье

Несмотря на значительное количество положительных сторон инвестирования в недостроенную недвижимость, перед тем как вложить деньги в строящийся дом следует ознакомиться со всеми возможными рисками. Главный риск, актуальный на рынке недвижимости – это «серые» схемы продаж жилья. По этой причине, прежде чем вложить деньги, следует выбирать тех застройщиков, которые осуществляют свою деятельность в соответствии с законодательством и имеют при этом необходимые разрешения. Наличие всей необходимой документации является дополнительной гарантией того, что строительство объекта будет завершено в заранее определенный срок.

Основными критериями, по которым необходимо оценить застройщика, прежде чем вложить деньги, являются:

  • прозрачная кредитная история;
  • безупречная репутация;
  • положительная динамика на строительных площадках.

Долевое строительство

Недвижимое имущество, находящееся в процессе сооружения и монтажа, можно также приобрести посредством долевого строительства. Это специальная форма привлечения капитала строительной компанией, которая предлагает приобрести строящееся здание. Данная форма инвестирования выгодна по той причине, что когда здание будет готово к эксплуатации, стоимость квартир может быть увеличена вдвое, что принесет соответствующую экономию в размере 50%. В общем, сопоставляя положительные и отрицательные стороны такой формы инвестиций, как долевое строительство, можно вывести отношение: финансовая выгода против относительной доли риска потери средств.

Куда вложить средства, чтобы обеспечить себе хороший доход? Ответ на этот вопрос хотят получить многие инвесторы. Сегодня речь пойдет о таком виде заработка, как инвестиции в строительство жилья. Вложение денег в жилой дом на этапе его строительства впоследствии может принести достаточно приличный доход. Согласно статистике, стоимость квартиры после сдачи дома в эксплуатацию процентов на 30-60 превышает ее стоимость на этапе строительства. Эта разница в цене и является одной из возможных целей для инвестора. Однако этому виду инвестирования, как и любому другому, свойственны как преимущества, так и недостатки.

Плюсы и минусы инвестиций в строительство жилой недвижимости

К преимуществам этого вида вложения средств можно отнести следующие основные факторы.

  • У инвестора есть большой выбор среди объектов строящейся недвижимости для принятия решения. Жилых домов возводится много, особенно в крупных городах.
  • Ликвидность таких активов достаточна высока, как и их рентабельность.
  • Инвестиции в строительство жилья по сравнению с другими видами вложения средств имеют высокую степень надежности. Обвалы цен на жилую недвижимость если и бывают, то крайне редко.
  • Покупка квартиры на стадии строительства предоставляет в дальнейшем инвестору разные варианты получения дохода. Например, можно продать квартиру сразу после завершения строительства. А можно не продавать, а сдавать жилье в аренду.

А теперь поговорим о недостатках, которые тоже есть. Я бы отметил два вида рисков, которые возможны в этом виде инвестирования. Один из них связан с зависимостью рынка недвижимости от ситуации в экономике страны. В кризисные времена активность на этом рынке снижается, что, конечно, сказывается и на доходах. Вторым риском является выбор застройщика. В этом вопросе нужно быть очень осторожным. Застройщик может оказаться мошенником и продать инвестору квартиру в несуществующем доме. Кроме этого, реально работающий застройщик на определенной стадии строительства по ряду причин может обанкротиться. И, наконец, третьей опасностью для инвестора может стать долгострой. Сообщение об изменении даты сдачи дома в эксплуатацию является первым «звоночком». Если строительство дома, в который инвестор вложил свои деньги, «зависнет» на неопределенный срок, то это, в конечном итоге, может привести к снижению дохода от вложения средств. За время отсрочки ввода дома в эксплуатацию в этом же районе города могут быть успешно построены жилые дома с аналогичными характеристиками и более низкой стоимостью квадратного метра. В этом случае цена квартир в долгострое после его завершения упадет и значительно. Инвестор получит доход, но гораздо меньший, чем ожидалось на этапе вложения средств.

Как вложить средства в строительство жилья

Для этого предлагаю действовать в соответствии с планом.

  1. Выбор застройщика. Как я уже отмечал выше, к этому вопросу нужно подойти максимально ответственно. Необходимо изучить всю доступную информацию о застройщиках, которые рассматриваются инвестором для возможного вложения средств. Особое внимание рекомендую обратить на количество объектов, уже сданных им в эксплуатацию. Важным плюсом для застройщика будет его участие в одном из проектов совместно с крупным и авторитетным банком. Как известно такие банки принимают участие только в надежных проектах. Следует также поинтересоваться репутацией застройщика и отзывами о его работе. Благодаря интернету, это сделать несложно. Общее количество инвесторов, вложивших средства в строящийся объект жилой недвижимости, также имеет важное значение. Чем их больше, тем выше уровень доверия к застройщику.
  2. Выбор объекта для инвестирования. Застройщик может иметь несколько объектов строительства. Инвестору надо подобрать оптимальный из возможных вариантов. Конечно, делать это надо с учетом дальнейших планов по использованию приобретенного жилья. Для перепродажи или сдачи в аренду важно наличие в районе строительства инфраструктуры, хороших дорог и пр.
  3. Переговоры с застройщиком.

    Когда выбор сделан, инвестору необходимо встретиться с застройщиком и обговорить все детали сделки о долевом участии в строительстве жилья.

  4. Оформление договора. Прежде чем его подписывать и вносить деньги, надо внимательно изучить документ. А еще лучше показать его грамотному юристу.

Инвестиции в строительство жилья – один из возможных вариантов получения стабильного дохода в течение многих лет, если будет принято решение о сдаче приобретенной жилой недвижимости в аренду. Перепродажа квартиры по более высокой цене позволит получить дополнительные средства, которые затем можно использовать для реализации новых инвестиционных идей.

Понятие и классификация инвестиций коммерческих банков

1234

Коммерческие банки – финансовые институты, которые получили лицензию Банка России и могут кредитовать и принимать вклады от населения и различных предприятий.

Ключевые функции коммерческих банков:

– финансирование компаний, государства и его граждан;

– выпуск кредитных денег;

– осуществление расчетов и платежей, эмиссионно-учредительская функция;

– консалтинг, предоставление экономической и финансовой информации.

Функции коммерческих банков в Российской Федерации (приложение А).

Организационная структура и структура управления коммерческого банка регламентируется Уставом, в котором содержатся положения об органах управления банка, структуре органов управления, а также порядке образования и их функциях (приложение Б).

Инвестиционная деятельность коммерческих банков в Российской Федерации не регламентируется специально принятыми законами и нормативно-правовыми актами, но есть определенный ряд принятых и действующих отечественных законов, которые косвенно регулируют инвестиционную деятельность банков.

Благодаря инвестиционным банкам существует возможность осуществлять долгосрочные вложения в развитие промышленности, действия с ценными бумагами за свой счет и за счет средств клиента.

Всемирная практическая деятельность свидетельствует, что инвестиционный банк имеет общие черты с коммерческим банком, потому как эти два вида банков считаются связующим звеном между конечным инвестором и конечным заемщиком финансовых ресурсов.

Вместе с тем, между инвестиционным и коммерческим банками есть некоторые различия, которые представлены на рисунке 1.

Рисунок 1 – Отличительные особенности коммерческих и инвестиционных банков

Более классическое значение инвестиционного банка считается следующее: банк, главными направлениями деятельности которого являются масштабные инвестиции денежных ресурсов в долгосрочные операции с ценными бумагами, участие в капитале эмитентов, организация эмиссий согласно приказу клиентов, управление портфелем ценных бумаг клиентов, а также привлечение денежных ресурсов в интересах и по поручению клиентов, называется инвестиционным.

Инвестиции – денежные средства, ценные бумаги, прочее имущество, в том числе имущественные права и иные права, которые имеют денежную оценку, вкладываются в объекты предпринимательской или иной деятельности в целях получения прибыли либо достижения иного положительного эффекта.

Зачастую под инвестициями понимается вложение средств, которое может и не приводить к росту капитала и получению прибыли. Общая классификация инвестиция представлена в приложении В.

Классификация инвестиций в РФ по объектам инвестиционной деятельности представлена в приложении Г.

По направленности действия выделяют:

− начальные инвестиции (капиталовложения на основание компании);

− экстенсивные инвестиции (капиталовложения, которые направляются на расширение производственного потенциала);

− реинвестиции (капиталовложения в создание либо приобретение новых средств производства с целью поддержания стабильной работы организации).

По форме собственности:

− инвестиции (капиталовложения, которые производятся центральными и местными органами власти и управления за счёт бюджетных, внебюджетных и заёмных средств путём мобилизации собственных финансовых источников);

− частные инвестиции (капиталовложения, осуществляемые гражданами и частными предприятиями);

− смешанные инвестиции (капиталовложения при участии государства, регионов, муниципальных образований, а также юридических и физических лиц);

− иностранные инвестиции (капиталовложения, которые осуществляются иностранными государствами, физическими и юридическими лицами).

По сроку действия выделяют: краткосрочные (менее 1 года); среднесрочные (период от 1 до 5 лет); долгосрочные (на срок свыше 5 лет).

По форме вложения:

− прямые инвестиции (капиталовложения, которые осуществляются юридическими или физическими лицами, имеющими право участия в управлении объектом инвестирования, либо получающими такое право в результате вложения инвестиций);

− косвенные инвестиции (капиталовложения в объекты инвестирования через финансовых посредников посредством приобретения различных финансовых инструментов).

Формы инвестиционной деятельности коммерческих банков классифицируются на единых критериях систематизации инвестиционных видов. Тем не менее представляется допустимым выделить ряд особенностей банковской инвестиционной деятельности, заключающейся в следующей классификации ее видов: реальные инвестиции; финансовые инвестиции; производственные инвестиции.

Данную классификацию целесообразно представить в виде следующей схемы, представленной на рисунке 2.

Рисунок 2 – Классификация и формы банковских инвестиций

На практике более востребованными формами инвестиционной деятельности коммерческих банков являются производственные и финансовые инвестиции.

Производственные инвестиции – это капиталовложения, которые предназначены для нового строительства, реконструкции, расширения и технического перевооружения действующих организаций.

Финансовые инвестиции – это капиталовложения свободных средств в различные финансовые инструменты с целью получения прибыли или иного положительного эффекта.

Подводя итог всего вышесказанного можно сделать вывод, что инвестиционная деятельность банков имеет двойственную природу. Инвестиционная деятельность коммерческого банка нацелена на увеличение доходов банка. Непосредственно, эффект инвестиционной деятельности в макроэкономическом аспекте заключается в достижении прироста общественного капитала [1].

1234



Найти инвестора для строительства

Многие молодые бизнесмены сталкиваются с проблемой, когда есть потрясающая идея, продуманы шаги ее реализации, но не достаточно средств. Строительство требует немалых финансовых вложений, поэтому целесообразно на этапе проектирования застройки найти инвестора. Это гораздо лучше, чем воспользоваться услугами банка, так как инвестор получит свои деньги и прибыль из дохода, который принесет строительный объект.

Инвесторы в строительство охотно вкладывают деньги, если авторы проекта качественно презентуют свою идею, составят бизнес-план и дадут понять, что постройка себя окупит. Для этого нужно проделать немалую работу, исследуя рынок недвижимости, изучая спрос инвестирования, а также занимаясь оформлением всей необходимой для будущего строительства документацией. Особое внимание нужно уделить бизнес-плану, так как цифры скажут инвестору гораздо больше, чем самые красивые слова.

Частные инвесторы или инвест-конмпании?

Найти инвестора для строительства задача не из легких. Чем крупнее сумма вложений, тем больше риск ее не вернуть. Частные инвесторы в строительство с осторожностью выбирают объект инвестирования, однако соглашаются на проект гораздо чаще, чем венчурные фонды. Такие инвесторы получают прибыль от строительства, когда она есть.

Опытные застройщики и авторы многочисленных проектов чаще выбирают компании инвесторы в строительстве.

Такие застройщики могут похвастаться хорошей бизнес-историей и доказать продуктивность своей деятельности уже существующими постройками. Если таким бизнесменам нужен инвестор для строительства, они просто обращаются в инвест-компании, так как найти частного инвестора гораздо сложнее.

Как найти инвестора?

И все же возникает вопрос, где найти инвестора для строительства. С компаниями все понятно, их найти поможет справочник или поисковая система. Отыскать частного инвестора сложнее. Прежде всего, стоит рассмотреть кандидатуры знакомых, друзей и приятелей. Среди них вполне может оказаться тот, кто захочет вложить инвестиции в строительство. На нашем портале легко найти список инвесторов под ваши идеи, которые уже участвовали в крупных проектах.

Бизнес план инвестиций, эффективные методы инвестиций в новостройки, правила подбора строительного проекта, вложения на стабильных рынках, оценка рисков и доходов – инвестиции off-plan за последние годы приобретают все большую популярность. Низкий уровень расходов, высокая прогнозируемость рентабельности, большие объемы дивидендов при минимальных рисках – все это отличает инвестиции, вложенные в новостройки на этапе строительства. В данной статье будет приведен обзор наиболее доходных строительных проектов в условиях экономически стабильных рынков.

Бизнес планирование инвестиций off-plan – критерии выбора строительного проекта

Бизнес план инвестиций в новостройки на этапе строительства состоит из множеств факторов, учет которых позволит определить объем чистой прибыли в конечном итоге.

При подборе конкретного строительного проекта необходимо учитывать следующие характеристики:

  • Показатель эффективности инвестиции;
  • Показатель рентабельности;
  • Период окупаемости вложений;
  • Риски.

Оценка рисков крайне важна, так как объем чистого дохода зависит от многих макроэкономических, региональных и микроэкономических факторов. Бизнес план инвестиций в новостройки в контексте рисков должен подразумевать:

  • Оценку макроэкономического риска. К макроэкономическим факторам риска можно отнести слабо прогнозируемую инфляцию, которая уменьшает покупательную способность и делает инвестицию низкодоходной. Также к этой группе рисков относят девальвацию национальной валюты. При стремительной девальвации банки прекращают кредитование строительных проектов, в результате чего растет риск появления «замороженных» новостроек на рынке;
  • Оценку регионального риска. Бизнес план инвестиций должен учитывать региональную ситуацию в условиях конкретного рынка: спрос среди покупателей, темпы роста цен объектов, приросты к аренде, дефицит недвижимости в секторе и т.д.

    Рынок считается благоприятным, если предложения рынка не перекрывают спрос покупателей – такой дисбаланс обеспечивает интенсивность роста цен и стабильное подорожание;

  • Оценку микроэкономического риска. Как правило, к таким рискам относят все характеристики, которыми обладает сам строительный проект (метод его финансирования, надежность застройщика, территориальное расположение, инфраструктуру района, сроки строительства и т.д.). Бизнес план инвестиций должен строиться на основании типа финансирования новостройки. В случае если строительство полностью кредитуется, особенно в условиях нестабильного рынка, то это может привести к «заморозке» строительства.

Далее, инвестору необходимо решить будет ли он осуществлять среднесрочные или долгосрочные вложения. При среднесрочном инвестировании вкладчик резервирует недвижимость off-plan, выплачивая депозит (10%-20% от цены недвижимости). Такой депозит дает ему право полного выкупа квартиры. На конечных стадиях строительства инвестор перепродает свое право полного выкупа новому покупателю и получает чистый доход от роста цен недвижимости. Бизнес план инвестиций при долгосрочных вложениях предполагает внесение депозита за объект на начальном этапе возведения и полную оплату недвижимости после сдачи комплекса в эксплуатацию. Доход в последующем будет формировать арендная ставка.

Аналитики ведущих консалтинговых агентств определили лидирующий рынок первичной недвижимости в мире. Согласно показателям за 2014 год, им стал сектор новостроек Лондона, объекты которого дорожают в среднем на 9%-10% за год, а в секторе недвижимости «премиум класса» — до 15%. Для сравнения, в Европе показатели прироста в среднем варьируются в пределах 7%-9% в год. Фактически, первичная недвижимость Лондона стоит на 30% дороже, чем объекты вторичного рынка, а в таких районах как Кенсингтон, Белгравия, Мэйфер, Челси и Найтсбридж, разница в цене достигает 55% и более. Поэтому инвестиции в новостройки офф-план стали бизнесом для инвесторов из 52-х различных стран мира, вложивших свыше £3,53 млрд активов только за последний год.

Ведущее агентство Лондон Консалтинг, занимающееся продажами элитной первичной недвижимости в Лондоне русскоговорящим клиентам, также отмечает растущий спрос у покупателей из СНГ на новостройки британской столицы. Согласно специалистам Лондон Консалтинг, наши соотечественники произвели более £109,4 млн, при этом 88% покупок осуществлялось в элитном секторе районов Найтсбридж, Белгравия и Мэйфер. В свою очередь, эксперты агентства намеренно подбирали высокодоходные строительные проекты клиентам с надежными застройщиками, а также предоставляли юридические услуги при осуществлении сделки, что дополнительно снижало риски для капиталов.

Инвестиции в новостройки Лондона офф-план – высокодоходный бизнес при минимальных расходах

Инвестиции в новостройки офф-план являются эффективным бизнесом, который успешно освоили сингапурцы, совершившие 22% от всех покупок первичных квартир в Лондоне, уроженцы Гонконга, реализовавшие 16% сделок, западноевропейские инвесторы, уроженцы США и т.д. Объемы чистого дохода капиталовкладчиков можно оценить по конкретному примеру. Согласно условиям, инвестор приобретает апартаменты off-plan ценой в £1,000,000. Для этого он вносит только 20% депозитных средств (от общей цены недвижимости), получая, тем самым, право полного выкупа недвижимости.

Допустим, за каждый год строительства жилой фонд новостройки возрастает в цене на 10%. Таким образом, уже через 2 года стоимость квартиры достигает £1,200,000. Продав право полного выкупа апартаментов новому покупателю, чистый доход инвестора составит £200,000 или же 100% (10*2)% за два года. При этом расходы вкладчика будут незначительны – всего 20%, поскольку оставшиеся 80% плюс Гербовый сбор (налог на недвижимость) будет оплачивать новый покупатель. Такую высокую доходность не обеспечивает ни один бизнес план инвестирования в Европе, где хорошими показателями прибыльности считаются 15%-20%.

Помимо высокой эффективности инвестиций в новостройки Лондона, сектор жилищного строительства имеет и другие характеристики:

  • Быстрые темпы роста арендных ставок и цен. Цены новостроек в элитном секторе достигают 15% за год, тогда как прирост к аренде соответствует 10%-14% за год. Эксперты от Jones Lang LaSalle прогнозируют, что ситуация стремительного роста будет сохраняться в течение последующих пяти лет. При этом новостройки в Сити подорожают на 23% в среднем, объекты в Гринвиче – на 19,4%, новостройки в Баттерси – на 25%;
  • Безрисковость. Инвестиции в недвижимость офф-план являются безрисковым бизнесом – если сроки сдачи в эксплуатацию комплекса затягиваются на 6 и более месяцев, то инвестору возвращается вложенный депозит в 100%-м объеме. В случае полного выкупа недвижимости вкладчик получает гарантии на внутреннюю отделку апартаментов от застройщика (на 2-3 года) и гарантии от Комиссии по Жилищному Строительству (на 10 лет);
  • Экономичность. Сделки с перепродажей недостроенных квартир не требуют выплат Stamp Duty (Гербового сбора), при этом экономится около 1%-5% в зависимости от цены квартиры;
  • Простоты процедуры покупки. Инвестиции офф-план – это бизнес, который не требует квалификации, финансовых и экономических знаний, так как доход формируется за счет пассивного прироста к цене;
  • Выбор апартаментов. Офф-план инвестирование в недостроенном комплексе дает возможность выбирать наиболее ликвидные апартаменты из всего жилого фонда. При этом инвестору рекомендуется подбирать объект с оптимальной этажностью, планировкой, количеством комнат – в дальнейшем это усилит спрос на квартиру как у покупателей, так и у арендаторов;
  • Возможность диверсифицировать капиталы. Инвестиции офф-план в новостройки Лондона – это бизнес, который способен диверсифицировать (распределить) капиталы, уменьшив риски и повысив доходность. Например, если вкладчик покупает квартиру ценой в £1,000,000, то он фактически затрачивает только £200,000 (20% депозита), в результате этого он имеет возможность вложиться в 5 различных квартир, получив при перепродаже объектов £1,000,000 (за 2 года при росте цен в 10%).

Вам также может понравиться

Об авторе admin

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *